อสังหาฯหนีน้ำท่วม หันลงทุนทำเลใหม่

ค่ายอสังหาฯ ปรับแผนปี 2555 กระจายลงทุนหนีน้ำท่วม  ลดทำเลเสี่ยง-ขยายทำเลใหม่ พร้อมบุกเมืองท่องเที่ยว

จากปัญหาอุทกภัยเกิดขึ้นเมื่อปลายปี 2554 ทำให้หลายทำเลดูไม่ปลอดภัย ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดหลักอาจไม่เพียงพอ ความกังวลดังกล่าวสะท้อนผ่านแผนลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มกระจายการลงทุนไปในทำเลใหม่ๆ มากขึ้นที่น้ำไม่ท่วม หรือการหนีเมืองกรุงไปเพิ่มน้ำหนักการลงทุนยังหัวเมืองท่องเที่ยว รวมถึงกระจายการลงทุนไปพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุด แทนที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยปีที่ผ่านมา คอนโดมีสัดส่วนการเปิดโครงการที่ 48% ซึ่งแนวโน้มในปีนี้ น่าจะมากขึ้นหรือใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในโซนที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม หรือได้รับผลกระทบน้อย

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในปีนี้ บริษัทได้มีการปรับแผนการลงทุนใหม่ จากผลกระทบมหาอุทกภัยในปีที่ผ่านมา ด้วยการลดจำนวนการเปิดโครงการใหม่เพียง 49 โครงการจากปีที่แล้ววางเปิด 79 โครงการ เนื่องจากมองว่าเหตุการณ์น้ำท่วมที่ผ่านมา ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงอย่างมาก โดยเฉพาะในไตรมาสแรกนี้ ความต้องซื้อทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวยังไม่กลับมา สังเกตได้ยอดจองบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ของพฤกษาฯ ในรอบ 1-2 เดือนก็ยังไม่ดีขึ้น สำหรับโครงการเปิดใหม่ในปีนี้ แบ่งออกเป็นทาวน์เฮ้าส์ 28 โครงการ บ้านเดี่ยว 15 โครงการ คอนโดมิเนียม 4 โครงการ และโครงการในต่างประเทศอีก 2 โครงการ เปิดในอินเดียและเวียดนาม รวมมูลค่าโครงการทั้งสิ้น 34,000 ล้านบาท

รุกทำเลเข้ากรุงเทพฯ ชั้นในนอกจากนี้ บริษัทจะมีการขยายทำเลการลงทุนเพื่อกระจายความเสี่ยง มาในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในมากขึ้น จากเดิมบริษัทพัฒนาโครงการในแถบกรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑลเป็นหลัก และยังเป็นการหนีจากพื้นที่โซนน้ำท่วมทางตอนเหนือและฝั่งตะวันออก มายังทำเลแจ้งวัฒนะ และพัฒนาการ พัฒนาเป็นทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 8 โครงการ เพราะการสร้างทำเลที่น้ำไม่ท่วมจะช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้บริโภค โดยเฉพาะตลาดบนที่พร้อมจะชะลอการซื้อ หากไม่มั่นใจในทำเล

พร้อมทั้งบริษัทได้มีการปรับแบบการพัฒนาโครงการใหม่ โดยการถมที่ดินให้สูงขึ้นอย่างน้อยเท่ากับระดับน้ำท่วมสูงสุดของแต่ละทำเล และพัฒนาการออกแบบบ้านใหม่ รวมถึงเพิ่มระบบป้องกันน้ำท่วมในแต่ละโครงการ"ในช่วงกลางปี บริษัทจะประเมินสถานการณ์ตลาดอีกครั้ง หากมีแนวโน้มที่ดีขึ้น บริษัทก็อาจพิจารณาเพิ่มโครงการเพิ่ม รวมถึงเป้ายอดขาย ที่ขณะนี้ตั้งเป้ารายได้เติบโตไว้ที่ 15% คิดเป็นยอดขาย 2.9 หมื่นล้านเป็นรายได้สอดคล้องกับสภาวะตลาด ส่วนในปีที่แล้ว ตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 4.2 หมื่นล้าน แต่เมื่อเกิดน้ำท่วม บริษัทสามารถทำยอดขายได้เพียง 2.5 หมื่นล้าน"

“แสนสิริ” รุกตลาดต่างจังหวัดด้านนายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปีนี้ บริษัทจะหันมารุกตลาดต่างจังหวัดเต็มรูปแบบ ทั้งที่ ภูเก็ต เชียงใหม่ เขาใหญ่ และพัทยา โดยจะมีโครงการขึ้นอย่างน้อย 4-5 โครงการ

"ภูเก็ตเหมือนเป็นกรุงเทพฯ แห่งที่ 2 คอนโดมิเนียมทั้งระดับบน กลาง ล่าง ล้วนขายได้หมด มีทั้งตลาดบ้านหลังที่ 2 ตลาดกลุ่มคนทำงาน ตลาดจากกลุ่มนักศึกษาที่ต้องใช้พักเพื่อไปเรียนมหาวิทยาลัย และมีปัจจัยบวกจากการเป็นหัวเมืองท่องเที่ยว การมีศูนย์การค้า มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ต่างจังหวัดเองก็มีปัจจัยที่ดี จากเดิมที่เราไม่ได้เน้นทำโครงการต่างจังหวัดมากนัก ปีนี้เราจะลองรุกตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น และวิเคราะห์ผลตอบรับของแต่ละโครงการเป็นระยะๆ เพื่อพิจารณาการลงทุนต่อไป" นายเศรษฐากล่าว

ผู้บริหารแสนสิริ กล่าวด้วยว่า ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ จะเติบโตเพียง 7-10% เท่านั้น เพราะมีปัจจัยลบหลายประการ ทั้งพื้นฐานเศรษฐกิจภายในที่ไม่นิ่ง ผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ ไม่น่าจะเติบโตมากนัก ทั้งเศรษฐกิจต่างประเทศที่อยู่ในภาวะผันผวน ทั้งเรื่องของนโยบายการเงิน ผู้ประกอบการรายเล็ก-รายกลาง จะไม่สามารถแข่งขันได้มากนัก เนื่องจากสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ ดอกเบี้ยก็ลดลงเพียง 0.25% ปีนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คงเป็นการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่

"การแย่งชิงระหว่างรายใหญ่ในปีนี้ คงเน้นหนักไปที่เรื่องของคุณภาพโครงการ โดยเฉพาะเรื่องการสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค ในเรื่องการป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วม หากสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าได้ ตลาดก็กลับมา ที่ผ่านมา เราเองไม่รู้ว่าเราเป็นที่หนึ่งด้านยอดขายหรือไม่ แต่เรามั่นใจว่าเราเป็นที่หนึ่งด้านคุณภาพ"

ปี 2555 แสนสิริมีแผนจะเปิดตัวโครงการใหม่ 44 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 19 โครงการ บ้านเดี่ยว 15 โครงการ และทาวน์เฮ้าส์ 10 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 4.6 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้จะมีโครงการต่างจังหวัด 4-5 โครงการ คิดเป็น 10% ของโครงการทั้งหมด ทั้งนี้ แสนสิริตั้งเป้ายอดขายไว้ที่ 3.2 หมื่นล้านบาท เติบโตจากปีที่แล้วที่มียอดกว่า 2 หมื่นล้านบาท

เอ็น.ซี.ฯ หนีทำเลน้ำท่วมรุกทำเลใหม่นายสมเชาว์ ตันฑเทิดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังจากเกิดเหตุการณ์มหาอุทกภัย ทำให้บริษัทต้องปรับแผนการลงทุน จากเดิมบริษัทเน้นทำโครงการและมีที่ดินอยู่มากในพื้นที่แถบรังสิต-ลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี แต่บริเวณดังกล่าวกลายเป็นบริเวณเสี่ยงน้ำท่วม บริษัทจึงวางแผนเร่งซื้อที่ดินในพื้นที่อื่นๆ ให้มากขึ้น เพื่อกระจายความเสี่ยงหากเกิดวิกฤติ ขณะนี้ ได้เริ่มซื้อที่ดินบ้างแล้วบริเวณถนนกาญจนาภิเษก จำนวน 20 ไร่ พัทยาอีกกว่า 20 ไร่ และกำลังศึกษาบริเวณอื่นๆ เพิ่มเติมโดยเฉพาะในปริมณฑล คาดว่าจะซื้อที่ดินให้มากขึ้นและปรับสัดส่วนธุรกิจบริเวณรังสิต-ลำลูกกาลงให้เหลือเพียง 50%

นอกจากนี้ เหตุการณ์น้ำท่วมยังทำให้แนวโน้มพฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไป ความต้องการคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น บริษัทจึงเตรียมปรับแผนหันมาลงทุนทำธุรกิจคอนโดมิเนียมด้วย จากเดิมที่ทำเพียงบ้านแนวราบมาตลอด โดยขณะนี้ กำลังศึกษาอยู่ 2 พื้นที่ คือ ในกรุงเทพฯ 1 แห่ง และในต่างจังหวัดอีก 1 แห่ง คาดว่าจะได้ข้อสรุปใน 2-3 เดือนข้างหน้าสำหรับการลงทุนในปี 2555 เดิมวางแผนว่าจะลงทุนประมาณ 5-10 โครงการ คิดเป็นมูลค่า 5,000-6,000 ล้านบาท แต่เหตุการณ์น้ำท่วมทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะชะลอตัวลง 3-6 เดือน บริษัทจึงปรับแผนการลงทุนลงเหลือเพียง 3-4 โครงการ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 2,000 ล้านบาท เพราะหากฝืนเปิดโครงการมากโดยที่ตลาดไม่มีความต้องการอาจกลายเป็นการลงทุนที่ไม่คุ้มค่า

“โนเบิล” ชะลอเปิดแนวราบด้านนายธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทเน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลักกว่า 90% แต่ก็มีแนวความคิดจะเปิดโครงการแนวราบเช่นเดียวกัน ทั้งศึกษาที่ดินและทำเลไว้แล้ว เมื่อเกิดเหตุการณ์น้ำท่วม ทำให้บริษัทจะชะลอการลงทุนแนวราบออกไปก่อน แต่อย่างไรก็ดี ในปีนี้ บริษัทมีแนวคิดจะลงทุนโครงการในต่างจังหวัดด้วย ซึ่งกำลังศึกษาความเป็นไปได้ของตลาด โดยวางแผนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมอย่างน้อย 4 โครงการในปีนี้

คาดมีแค่รายใหญ่สู้กันเองอย่างไรก็ดี ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คาดว่า คงเป็นการแย่งชิงกันเองระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่ เนื่องจากผู้ประกอบการรายเล็กจะได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วมในปีที่แล้ว การไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อลงทุนโครงการใหม่จากสถาบันการเงิน ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลงเพียงแค่ 25 สตางค์

สำหรับการแข่งขันกันระหว่างรายใหญ่ จะปรับเปลี่ยนไปสู่ทิศทางการเน้นคุณภาพโครงการ เพราะผู้บริโภคต้องการความมั่นใจในเรื่องความปลอดภัยมากขึ้น หากโครงการใดสามารถสร้างความมั่นใจจากการแก้ไขและป้องกันปัญหาน้ำท่วมได้มาก ก็จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภคมากตาม

“ศุภาลัย” ขยายลงทุนต่างประเทศนายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า วิกฤตการณ์น้ำท่วม ทำให้บริษัทปรับแผนการลงทุนไปในทำเลต่างจังหวัดมากขึ้น โดยมีสัดส่วนการลงทุนในต่างจังหวัดเพิ่มเป็น 10-15% ของการลงทุนทั้งหมดในปีนี้ นอกจากนี้ บริษัทยังอยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อลงทุนในต่างประเทศด้วย อย่างไรก็ตาม สำหรับโครงการลงทุนใหม่ปีนี้ บริษัทไม่ได้ปรับเพิ่มสัดส่วนการลงทุนคอนโดมิเนียม ตามที่หลายบริษัทกระจายการลงทุนไปพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดแทนที่อยู่อาศัยแนวราบ เพราะปัจจุบันบริษัทลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมเป็นหลัก คิดเป็น 60% และบ้านแนวราบ 40%

ที่มา    หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ