รายงานตลาดที่อยู่อาศัย อาคารชุดคอนโดมิเนียมบริเวณแยกรัชดา-พระรามเก้า

เมื่อศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร หรือย่าน CBD เช่น ถนนสีลม ถนนสาทร และถนนสุขุมวิท เริ่มมีที่ดินที่เหลือในการพัฒนาน้อยลงเรื่อยๆ ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงต้องมองหาทำเลใหม่เพื่อขยับขยายพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

บริเวณแยกรัชดา-พระรามเก้า เป็นหนึ่งในพื้นที่ซึ่งผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น สำนักงาน และห้างสรรพสินค้า ให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากสามารถเดินทางสัญจรได้สะดวกรวดเร็ว มีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ผ่าน อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับย่านธุรกิจใหญ่ เช่น ถนนอโศก สามารถเดินทางเข้าใจกลางเมืองได้ภายในเวลาไม่ถึงสิบนาที อยู่ใกล้สถานที่อำนวยความสะดวกและสำนักงานต่างๆ เช่น โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า และอาคารสำนักงานใหญ่ขนาดใหญ่ นอกจากนี้ ยังมีโครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งจะแล้วเสร็จในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าวพบว่า ช่วงเวลา 4-5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในรัศมี 700 เมตรจากแยกรัชดา-พระรามเก้าถึง 10 โครงการ รวมประมาณ 8,900 หน่วย มียอดจองหรือขายแล้วเกือบร้อยละ 80 โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นผู้ที่ทำงานในเมือง โดยเฉพาะย่านอโศก-รัชดา และนักลงทุนเพื่อซื้อไว้ปล่อยเช่าให้ทั้งชาวไทยและต่างชาติ

จากโครงการทั้งหมด 10 โครงการนั้น เป็นโครงการจากผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Listed Companies) ถึง 9 โครงการ รวมประมาณ 8,400 หน่วย (คิดเป็นถึงร้อยละ 95 ของหน่วยทั้งหมด) มียอดขายแล้วประมาณร้อยละ 80 ขณะที่โครงการจากผู้ประกอบการนอกตลาดมีเพียงโครงการเดียวเท่านั้น และมียอดขายแล้วมากกว่าครึ่ง จะเห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่มีส่วนแบ่งการตลาดมาก ทั้งนี้ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะที่ดินในย่านนี้เริ่มมีราคาแพง จึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ทีมีทุนทรัพย์มากกว่ามีความได้เปรียบ

โครงการอาคารชุดคอนโดมิเนียมเหล่านี้มีอัตราการขายเฉลี่ยตั้งแต่ 10-30 หน่วยต่อโครงการต่อเดือน สำหรับโครงการที่เปิดตัวเมื่อ 4-5 ปีก่อนมีราคาขายประมาณตารางเมตรละ 45,000 บาท แต่ถึงปัจจุบัน ราคาขายสำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดเมื่อปี 2554 มีราคาขยับขึ้นไปอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 80,000-135,000 บาท

ราคาประเมินที่ดินของทางบริเวณถนนพระรามเก้า ช่วงแยกพระรามเก้า-รัชดาภิเษก อยู่ที่ประมาณ 150,000-220,000 บาทต่อตารางวา บริเวณถนนรัชดาภิเษก ช่วงแยกพระรามเก้าถึงแยกห้วยขวาง อยู่ที่ประมาณ 100,000-250,000 บาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตาม ราคาซื้อขายจริงอาจสูงเป็นเท่าตัว แล้วแต่ที่ตั้งและทำเล

ทำเลรัชดา-พระรามเก้า เป็นย่านที่ยังมีแนวโน้มการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าใหม่ ทั้งที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และอุปทานห้องชุดคอนโดมิเนียมในตลาดก็มีไม่น้อย นอกจากอุปทานปัจจุบันที่มีอยู่ในตลาดขณะนี้ ยังมีผู้ประกอบการรายใหญ่ 2 ราย ซึ่งมีแผนจะเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาสแรกของปี 2555 โดยมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 80,000-100,000 บาท ซึ่งจะทำให้หน่วยรวมของห้องชุดทั้งหมดในย่านดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 10,000 หน่วย ภายในต้นปีนี้