6 เดือนฟื้นอสังหาฯแนวราบชุมชนหัวเมืองบูม

แผนสร้างแบรนด์ประเทศไทย เรียกความเชื่อมั่นภาคเศรษฐกิจให้กลับมาเฟื่องฟูดึงนักลงทุนต่างชาติใหม่ๆ เข้ามาลงทุนในประเทศไทย เป้าหมายสำคัญที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องการให้รัฐบาลชุดนี้บริหารจัดการให้เกิดความชัดเจนและมีนักลงทุนต่างชาติหน้าใหม่ๆ เข้าสู่ระบบ แต่การจัดการระบบผังเมืองภาคมหานคร ป้องกันปัญหาเรื่องน้ำและระบบสินเชื่อ คือหนึ่งในหลายข้อเสนอแนะที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ต้องการให้รัฐดำเนินการชัดเจนเพื่อกู้สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ที่ถดถอยลงไปกลับสู่ภาวะปกติภายใน 6 เดือน 

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและในฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย “สยามธุรกิจ” ว่าหากรัฐดำเนินการระบบคมนาคม เชื่อมเขตเศรษฐกิจอาเซียนแล้วเสร็จตามแผน ด้วยเม็ดเงิน 3.8 แสนล้านที่ตั้งไว้ จะทำให้เกิดพื้นที่เศรษฐกิจรายภูมิภาค ตลอดแนวเส้นทาง โดยเฉพาะในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ จะมีโครงการเกิดใหม่ทั้งแนวราบ แนวสูง ในพื้นที่หัวเมืองจำนวนมาก จากปัจจุบันที่มีอยู่ประปรายเฉพาะรายใหญ่ อย่างศุภาลัย, แสนสิริ, พฤกษา,พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นต้น แต่อนาคตจะมีผู้ประกอบการขนาดกลาง เข้าไปเปิดโครงการรายภูมิภาคมากขึ้น ในย่านชุมชนตามหัวเมือง ใหญ่ กลุ่มบ้านจัดสรรขนาดกลางจะคึกคัก เกิดแหล่งลงทุน แหล่งเงินและแหล่งท่องเที่ยว ภาคอีสานจะกลายเป็นโซนเศรษฐกิจ ที่สำคัญ จากปีนี้ที่จะมีโครงการอยู่ในระบบอสังหาฯ ทั้งหมดประมาณ 8.5 หมื่น ยูนิต นับจากนี้อีก 3 ปีเพิ่มปีละไม่ต่ำกว่า 10% ถ้ารัฐสามารถเดินหน้าได้ตามแผน ไม่สะดุดกลางคัน

แต่ทั้งนี้ต้องศึกษาพฤติกรรมของกลุ่มผู้ซื้อ ไล่ตั้งแต่ระดับผู้ใช้แรงงาน เกษตรกร กลุ่มนักศึกษาจบใหม่เริ่มทำงาน และกลุ่มชุมชนท้องถิ่น เพราะโครงการเกิดใหม่ จะต้องเกาะแนวรั้วระบบคมนาคม และต้องไม่ลืมว่าจะต้องมีระบบป้องกันน้ำท่วมควบคู่กันไปด้วย

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาภาพรวมอสังหาฯ ปีนี้ โอกาสของอาคารชุดจะขยายตัวสูงเฉพาะในไตรมาส 1 และ 2 เพราะเป็นช่วงโครงการแนวราบกำลังอยู่ระหว่างการฟื้นตัว หลังจากนั้นเชื่อว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ของทั้ง 2 ประเภทจะไม่แตกต่างกัน แม้ ว่าโครงการอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมจะ ไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม เพราะกลุ่มลูกค้าที่เป็นกำลังซื้อหลักของโครงการอาคารชุด จะเป็น 1.กลุ่มครอบครัวใหม่ 2.กลุ่มซื้อบ้านหลังที่สอง 3.กลุ่มนักลงทุน และ 4.กลุ่มเก็งกำไร แต่เมื่อโครงการเกิดใหม่กระจายตัวออกไปรอบนอกและหัวเมืองใหญ่ในแต่ละจังหวัดมากขึ้น แนวราบก็จะกลับมาครองสัดส่วนสูงสุด

เพราะอาคารชุดไม่สามารถตอบโจทย์กลุ่มครอบครัวได้ทั้งหมด บ้านราคา 3-4 ล้านบาทจะเป็นสัดส่วนที่ครองตลาดสูงสุดในอนาคต เนื่องจากบ้านยังเป็นวิถีชีวิตที่สำคัญและตอบโจทย์ครอบครัวไทยระดับกลางถึงระดับบน แม้ในช่วง 2 ไตรมาสแรกปีนี้ อาจจะอยู่ในภาวะชะลอตัวก็ตาม แต่ไตรมาส 3 และ 4 ปีนี้จะฟื้นตัวได้และเติบโตขึ้นเรื่อยๆ หากไม่มีปัจจัยเสี่ยงที่ไม่สามารถควบคุมได้เกิดขึ้น

ผังเมืองภาคจะเป็นตัวกระจายที่อยู่อาศัยไม่ให้กระจุกตัว เช่น ที่ผ่านมา พื้นที่แนวตะเข็บชายแดนหรือพื้นที่รอยต่อของแต่ละจังหวัดมีปัญหาการกำหนดสีผังและการกำหนดข้อบังคับการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่สัมพันธ์กัน เช่น กทม.กับ สมุทรปราการ อย่างเขตบางนา กทม. กับบางพลี สมุทรปราการพื้นที่สีส้ม หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางเหมือนกัน แต่กทม.จะมีเรื่องของFAR หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินจำกัดความหนาแน่นแค่ 4.5 เท่า แต่สมุทรปราการพัฒนาได้ 10 เท่าของแปลง ที่ดิน เป็นต้น

ทางออกเรื่องนี้ กรมโยธาธิการฯและจังหวัดจะทำหน้าที่เจรจาเพื่อปรับให้ผังเมืองของแต่ละพื้นที่โดยเฉพาะบริเวณแนวชายขอบระหว่างรอยต่อจังหวัด มีความต่อเชื่อมสัมพันธ์กัน เช่น พื้นที่สีเขียวหรือที่ดินประเภทชนบท และเกษตรกรรมเหมือนกัน พื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นเหมือนกันรวมถึงการกำหนด ค่า FAR เหมือนกันเช่น กทม.ใช้พื้นที่ปริมณฑลก็ต้องใช้ ซึ่งขณะนี้ผังในจังหวัดปริมณฑลที่ยกร่างใหม่ เช่น นนทบุรี สมุทรปราการ นครปฐม ได้นำค่า FAR เหมือนกับกทม.มาบังคับใช้ด้วยแล้วทั้งนี้เพื่อให้เท่าเทียมกันไม่ลักลั่น เป็นผืนเดียวกัน

ที่กล่าวมานี้ คือสิ่งที่รัฐบาลต้องเดินหน้า ผังภาคมหานครและระบบคมนาคมเชื่อมต่อเขตเศรษฐกิจอาเซียน ต้องไปพร้อมกัน บ้านจัดสรรและคอนโดฯ เกิดใหม่ ก็สามารถกระจายตัวออกสู่หัวเมืองมากขึ้น

ที่มา: หนังสือพิมพ์สยามธุรกิจฉบับวันที่ 28 - 31 ม.ค. 2555