ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 หลังผ่านพ้นวิกฤติมหาอุทกภัยช่วงปีที่ผ่านมา นับจากนี้คงเกิดการเปลี่ยนแปลงไปในหลายๆ เรื่อง ทั้งในด้านบวกและด้านลบที่ผู้บริโภคและผู้ประกอบการต้องเผชิญร่วมกัน ทิศทางของธุรกิจอสังหาฯ
ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปในเฉพาะฝั่งผู้ประกอบการที่ต้องเตรียมความพร้อมในการรับมือกับปัญหาสารพัด ทั้งน้ำท่วมที่หลายฝ่ายกังวลใจ ปัญหาการเมืองที่ยังเป็นปัจจัยเสี่ยงลำดับแรก การดำเนินธุรกิจที่จะต้องควบคุมต้นทุนและบริหารสภาพคล่องทางการเงิน ไม่นับรวมปัจจัยด้านภาวะเศรษฐกิจอีกสารพัด ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคเองก็คงต้องรับมือกับต้นทุนสินค้า และค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น พฤติกรรมต่อไปในการอยู่อาศัยก็คงต้องปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่จะเปลี่ยนแปลงไปด้วยเช่นกัน แต่ในที่สุดแล้วทุกฝ่ายก็คาดหวังว่าในรอบปี 2555 นี้ ทุกอย่างจะผ่านพ้นไปได้ด้วยดีภายใต้การบริหารงานของรัฐบาลชุดปัจจุบัน แม้จะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงต่างๆ มากมาย
"ปัจจัยที่ทำให้ราคาบ้านแพงประกอบด้วย ต้นทุนราคาที่ดิน,ราคาวัสดุ และ ค่าแรงงาน ที่จะปรับเพิ่มขึ้นจากการประกาศใช้นโยบายการเพิ่มขึ้นค่าแรงงานวันละ 300 บาท"
++บ้าน-คอนโดฯหนีน้ำ
ผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วมในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ส่งผลต่อการปรับตัวของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการ เพราะนับจากนี้ปัจจัยที่คำนึงถึงเป็นอันดับแรก คือ ปัญหาน้ำท่วม ซึ่งคงเริ่มต้นตั้งแต่การหาที่ดินแม้ว่าจะอยู่ในเขตน้ำท่วม แต่ก็ต้องเป็นแปลงที่น้ำไม่ท่วมหากจำเป็นต้องซื้อที่ดินในพื้นที่นั้น หลังจากนั้นคงจะมีการปรับหน้าดินและถมดินให้สูงกว่าระดับที่น้ำจะท่วมถึง เดิมใช้เกณฑ์ระดับน้ำทะเลปานกลางในการกำหนดความสูงของพื้นที่โครงการ และสูงกว่าระดับถนนสาธารณะ แต่นับจากนี้ก็เริ่มมีผู้ประกอบการที่หันมาดูระดับน้ำท่วมสูงสุดในครั้งที่ผ่านมาเป็นเกณฑ์ในการพัฒนาโครงการไม่ให้น้ำท่วมถึง อย่างเช่น ในกลุ่มควอลิตี้เฮ้าส์ ที่มีแผนและแนวทางการพัฒนาดังกล่าว
ขณะที่แนวทางการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคในโครงการ จะถูกปรับเปลี่ยนให้มีระบบการป้องกันน้ำท่วมเพิ่มมากขึ้น อาทิ การจัดทำระบบระบายน้ำเพียงทางเดียวเพื่อควบคุมปริมาณการไหลเข้าออกของน้ำ การทำบ่อพักน้ำ การจัดทำเขื่อนกั้นน้ำ การเสริมแนวรั้วให้มีความแข็งแรงเพื่อกั้นน้ำ ส่วนตัวบ้านก็จะมีการปรับถมที่ดินสูงขึ้น ระบบน้ำ ระบบไฟก็จะยกสูงขึ้น หากเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ก็จะมีการยกระบบไฟฟ้า ปั๊มน้ำ และระบบลิฟต์ให้สูงโดยย้ายไปอยู่ในชั้นที่ 2 ของอาคาร ซึ่งขณะนี้เห็นโครงการดับเบิ้ลเลค ของบริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) เตรียมพัฒนาด้วยรูปแบบดังกล่าวแล้ว บางโครงการมีการปรับพื้นเล่นระดับในชั้นล่าง
++ขยายตลาดคอนโดฯ
พื้นที่ประสบภัยน้ำท่วมหนักในครั้งที่ผ่านมา โครงการเกือบทั้งหมดที่พัฒนาขึ้น เป็นโครงการประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เมื่อโครงการประสบปัญหาทำให้ไม่มียอดขายตลอดช่วงน้ำท่วมและคงจะกินระยะเวลาต่อเนื่องไปอีกไม่ต่ำกว่า 6 เดือน ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่พัฒนาแต่โครงการแนวราบต้องเร่งปรับพอร์ตการพัฒนา เพื่อหารายได้เข้ามาเสริมในส่วนที่หายไป ซึ่งจากการที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้มีการหารือร่วมกับผู้ประกอบการในพื้นที่น้ำท่วม อาทิ ลำลูกกา รังสิต บางบัวทอง บางใหญ่ นนทบุรี ปทุมธานี จำนวน 31 บริษัท พบว่ามี 10 บริษัท ที่มีแผนในอนาคตจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แม้ว่าจะไม่มีประสบการณ์การพัฒนามาก่อนก็ตาม แต่เพื่อลดความเสี่ยงจากการที่ต้องมีโครงการแนวราบอย่างเดียว
นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการที่เคยแต่พัฒนาโครงการในโซนที่ประสบภัยน้ำท่วมเป็นหลัก เริ่มมีการกระจายความเสี่ยงด้วยการขยายการพัฒนาไปยังพื้นที่โซนใหม่ๆ ที่ไม่มีความเสี่ยงต่อปัญหาน้ำท่วม
++ต้นทุนพุ่งบ้านแพง5-7%
ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2555 จะปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ด้วยปัจจัยสำคัญใน 3 เรื่อง ได้แก่ 1. ต้นทุนราคาที่ดิน ที่ปัจจุบันมีจำนวนที่ดินเหลือน้อยกว่าความต้องการ ยิ่งในปีนี้จะมีการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ ที่มีกฎเกณฑ์เข้มงวดต่อการพัฒนาโครงการในแนวสูงด้วย ยิ่งทำให้ราคาที่ดินมีโอกาสจะขยับราคาเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในรัศมี 500 เมตรของสถานีรถไฟฟ้า ที่ยังสามารถอาคารสูงได้ 2. ราคาวัสดุ ที่จะปรับขึ้นทั้งโดยตรงจากต้นทุนวัสดุเองและทั้งจากราคาเชื้อเพลิงทั้งก๊าซและน้ำมันที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน และ3. ค่าแรงงาน ที่จะปรับเพิ่มขึ้นจากการประกาศใช้นโยบายการเพิ่มขึ้นค่าแรงงานวันละ 300 บาท และเงินเดือนเดือนละ 15,000 บาท ที่น่าจะมีการประกาศใช้ในเดือนเมษายนนี้ ก็จะทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยรวมแล้วคาดว่าต้นทุนต่างๆ ที่จะเพิ่มขึ้น น่าจะมีอัตราการเพิ่มขึ้นประมาณ 5-7% ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยทุกประเภทปรับเพิ่มขึ้นตามอย่างแน่นอน
นอกจากนี้ ยังมีต้นทุนในส่วนที่ผู้ประกอบการจะต้องปรับรูปแบบของการพัฒนาโครงการ ที่ต้องเสริมมาตรการป้องกันน้ำท่วม อย่างน้อยต้นทุนด้านการถมดินต้องเพิ่มขึ้น เพราะว่าจะต้องทำให้พื้นที่โครงการเสี่ยงต่อปัญหาน้ำท่วมน้อยที่สุด ยังไม่นับรวมกับระบบการป้องกันน้ำท่วม ทั้งการเสริมแนวรั้วโครงการให้แข็งแรง การเพิ่มระบบระบายน้ำ และมาตรการเสริมต่างๆ ซึ่งล้วนแต่จะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น
++เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว
เทรนด์ของเฟอร์นิเจอร์นับจากนี้ การออกแบบทั้งรูปแบบและวัสดุที่นำมาใช้ จะเป็นเฟอร์นิเจอร์ที่มีขนาดเล็ก ใช้วัสดุทนน้ำ เช่นพลาสติก เหล็ก อะลูมิเนียม เป็นต้น และเป็นเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวที่เคลื่อนย้ายสะดวก ขณะที่พฤติกรรมของผู้บริโภคนับจากนี้ คงเน้นซื้อเฟอร์นิเจอร์ที่มีอายุการใช้งานระยะสั้น เพราะความเสี่ยงต่อปัญหาน้ำท่วมยังมีอยู่ ผู้บริโภคยังไม่อยากที่จะเสี่ยงใช้เฟอร์นิเจอร์ราคาแพง หรือหากจะใช้ก็จะใช้ในบริเวณชั้น 2 ของบ้าน ซึ่งเฟอร์นิเจอร์ประเภทบิวด์อินก็คงได้รับความนิยมน้อยลง โดยเฉพาะกับบ้านแนวราบและบ้านที่อยู่ในพื้นที่เสี่ยง
อย่างไรก็ตาม ตลาดเฟอร์นิเจอร์ก็ยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก เพราะนอกจากจะมีตลาดที่จะมาทดแทนกับเฟอร์นิเจอร์ที่เสียหายไปแล้ว ยังมีตลาดกลุ่มคอนโดฯ ที่จะกลับมาได้รับความนิยม ประชาชนอาจจะย้ายมาซื้อคอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรก หรือบางรายที่มีกำลังซื้อสูงก็อาจจะซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อไว้พักอาศัยในยามเกิดปัญหาน้ำท่วมได้ด้วยเช่นกัน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,701 1-4 มกราคม พ.ศ. 2555
ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปในเฉพาะฝั่งผู้ประกอบการที่ต้องเตรียมความพร้อมในการรับมือกับปัญหาสารพัด ทั้งน้ำท่วมที่หลายฝ่ายกังวลใจ ปัญหาการเมืองที่ยังเป็นปัจจัยเสี่ยงลำดับแรก การดำเนินธุรกิจที่จะต้องควบคุมต้นทุนและบริหารสภาพคล่องทางการเงิน ไม่นับรวมปัจจัยด้านภาวะเศรษฐกิจอีกสารพัด ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคเองก็คงต้องรับมือกับต้นทุนสินค้า และค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้น พฤติกรรมต่อไปในการอยู่อาศัยก็คงต้องปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่จะเปลี่ยนแปลงไปด้วยเช่นกัน แต่ในที่สุดแล้วทุกฝ่ายก็คาดหวังว่าในรอบปี 2555 นี้ ทุกอย่างจะผ่านพ้นไปได้ด้วยดีภายใต้การบริหารงานของรัฐบาลชุดปัจจุบัน แม้จะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงต่างๆ มากมาย
"ปัจจัยที่ทำให้ราคาบ้านแพงประกอบด้วย ต้นทุนราคาที่ดิน,ราคาวัสดุ และ ค่าแรงงาน ที่จะปรับเพิ่มขึ้นจากการประกาศใช้นโยบายการเพิ่มขึ้นค่าแรงงานวันละ 300 บาท"
++บ้าน-คอนโดฯหนีน้ำ
ผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วมในช่วงปลายปีที่ผ่านมา ส่งผลต่อการปรับตัวของผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการ เพราะนับจากนี้ปัจจัยที่คำนึงถึงเป็นอันดับแรก คือ ปัญหาน้ำท่วม ซึ่งคงเริ่มต้นตั้งแต่การหาที่ดินแม้ว่าจะอยู่ในเขตน้ำท่วม แต่ก็ต้องเป็นแปลงที่น้ำไม่ท่วมหากจำเป็นต้องซื้อที่ดินในพื้นที่นั้น หลังจากนั้นคงจะมีการปรับหน้าดินและถมดินให้สูงกว่าระดับที่น้ำจะท่วมถึง เดิมใช้เกณฑ์ระดับน้ำทะเลปานกลางในการกำหนดความสูงของพื้นที่โครงการ และสูงกว่าระดับถนนสาธารณะ แต่นับจากนี้ก็เริ่มมีผู้ประกอบการที่หันมาดูระดับน้ำท่วมสูงสุดในครั้งที่ผ่านมาเป็นเกณฑ์ในการพัฒนาโครงการไม่ให้น้ำท่วมถึง อย่างเช่น ในกลุ่มควอลิตี้เฮ้าส์ ที่มีแผนและแนวทางการพัฒนาดังกล่าว
ขณะที่แนวทางการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคในโครงการ จะถูกปรับเปลี่ยนให้มีระบบการป้องกันน้ำท่วมเพิ่มมากขึ้น อาทิ การจัดทำระบบระบายน้ำเพียงทางเดียวเพื่อควบคุมปริมาณการไหลเข้าออกของน้ำ การทำบ่อพักน้ำ การจัดทำเขื่อนกั้นน้ำ การเสริมแนวรั้วให้มีความแข็งแรงเพื่อกั้นน้ำ ส่วนตัวบ้านก็จะมีการปรับถมที่ดินสูงขึ้น ระบบน้ำ ระบบไฟก็จะยกสูงขึ้น หากเป็นโครงการคอนโดมิเนียม ก็จะมีการยกระบบไฟฟ้า ปั๊มน้ำ และระบบลิฟต์ให้สูงโดยย้ายไปอยู่ในชั้นที่ 2 ของอาคาร ซึ่งขณะนี้เห็นโครงการดับเบิ้ลเลค ของบริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) เตรียมพัฒนาด้วยรูปแบบดังกล่าวแล้ว บางโครงการมีการปรับพื้นเล่นระดับในชั้นล่าง
++ขยายตลาดคอนโดฯ
พื้นที่ประสบภัยน้ำท่วมหนักในครั้งที่ผ่านมา โครงการเกือบทั้งหมดที่พัฒนาขึ้น เป็นโครงการประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เมื่อโครงการประสบปัญหาทำให้ไม่มียอดขายตลอดช่วงน้ำท่วมและคงจะกินระยะเวลาต่อเนื่องไปอีกไม่ต่ำกว่า 6 เดือน ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่พัฒนาแต่โครงการแนวราบต้องเร่งปรับพอร์ตการพัฒนา เพื่อหารายได้เข้ามาเสริมในส่วนที่หายไป ซึ่งจากการที่สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้มีการหารือร่วมกับผู้ประกอบการในพื้นที่น้ำท่วม อาทิ ลำลูกกา รังสิต บางบัวทอง บางใหญ่ นนทบุรี ปทุมธานี จำนวน 31 บริษัท พบว่ามี 10 บริษัท ที่มีแผนในอนาคตจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม แม้ว่าจะไม่มีประสบการณ์การพัฒนามาก่อนก็ตาม แต่เพื่อลดความเสี่ยงจากการที่ต้องมีโครงการแนวราบอย่างเดียว
นอกจากนี้ ยังพบว่าผู้ประกอบการที่เคยแต่พัฒนาโครงการในโซนที่ประสบภัยน้ำท่วมเป็นหลัก เริ่มมีการกระจายความเสี่ยงด้วยการขยายการพัฒนาไปยังพื้นที่โซนใหม่ๆ ที่ไม่มีความเสี่ยงต่อปัญหาน้ำท่วม
++ต้นทุนพุ่งบ้านแพง5-7%
ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2555 จะปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ด้วยปัจจัยสำคัญใน 3 เรื่อง ได้แก่ 1. ต้นทุนราคาที่ดิน ที่ปัจจุบันมีจำนวนที่ดินเหลือน้อยกว่าความต้องการ ยิ่งในปีนี้จะมีการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่ ที่มีกฎเกณฑ์เข้มงวดต่อการพัฒนาโครงการในแนวสูงด้วย ยิ่งทำให้ราคาที่ดินมีโอกาสจะขยับราคาเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในรัศมี 500 เมตรของสถานีรถไฟฟ้า ที่ยังสามารถอาคารสูงได้ 2. ราคาวัสดุ ที่จะปรับขึ้นทั้งโดยตรงจากต้นทุนวัสดุเองและทั้งจากราคาเชื้อเพลิงทั้งก๊าซและน้ำมันที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน และ3. ค่าแรงงาน ที่จะปรับเพิ่มขึ้นจากการประกาศใช้นโยบายการเพิ่มขึ้นค่าแรงงานวันละ 300 บาท และเงินเดือนเดือนละ 15,000 บาท ที่น่าจะมีการประกาศใช้ในเดือนเมษายนนี้ ก็จะทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยรวมแล้วคาดว่าต้นทุนต่างๆ ที่จะเพิ่มขึ้น น่าจะมีอัตราการเพิ่มขึ้นประมาณ 5-7% ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยทุกประเภทปรับเพิ่มขึ้นตามอย่างแน่นอน
นอกจากนี้ ยังมีต้นทุนในส่วนที่ผู้ประกอบการจะต้องปรับรูปแบบของการพัฒนาโครงการ ที่ต้องเสริมมาตรการป้องกันน้ำท่วม อย่างน้อยต้นทุนด้านการถมดินต้องเพิ่มขึ้น เพราะว่าจะต้องทำให้พื้นที่โครงการเสี่ยงต่อปัญหาน้ำท่วมน้อยที่สุด ยังไม่นับรวมกับระบบการป้องกันน้ำท่วม ทั้งการเสริมแนวรั้วโครงการให้แข็งแรง การเพิ่มระบบระบายน้ำ และมาตรการเสริมต่างๆ ซึ่งล้วนแต่จะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น
++เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว
เทรนด์ของเฟอร์นิเจอร์นับจากนี้ การออกแบบทั้งรูปแบบและวัสดุที่นำมาใช้ จะเป็นเฟอร์นิเจอร์ที่มีขนาดเล็ก ใช้วัสดุทนน้ำ เช่นพลาสติก เหล็ก อะลูมิเนียม เป็นต้น และเป็นเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวที่เคลื่อนย้ายสะดวก ขณะที่พฤติกรรมของผู้บริโภคนับจากนี้ คงเน้นซื้อเฟอร์นิเจอร์ที่มีอายุการใช้งานระยะสั้น เพราะความเสี่ยงต่อปัญหาน้ำท่วมยังมีอยู่ ผู้บริโภคยังไม่อยากที่จะเสี่ยงใช้เฟอร์นิเจอร์ราคาแพง หรือหากจะใช้ก็จะใช้ในบริเวณชั้น 2 ของบ้าน ซึ่งเฟอร์นิเจอร์ประเภทบิวด์อินก็คงได้รับความนิยมน้อยลง โดยเฉพาะกับบ้านแนวราบและบ้านที่อยู่ในพื้นที่เสี่ยง
อย่างไรก็ตาม ตลาดเฟอร์นิเจอร์ก็ยังมีโอกาสเติบโตได้อีกมาก เพราะนอกจากจะมีตลาดที่จะมาทดแทนกับเฟอร์นิเจอร์ที่เสียหายไปแล้ว ยังมีตลาดกลุ่มคอนโดฯ ที่จะกลับมาได้รับความนิยม ประชาชนอาจจะย้ายมาซื้อคอนโดฯ เป็นบ้านหลังแรก หรือบางรายที่มีกำลังซื้อสูงก็อาจจะซื้อเป็นบ้านหลังที่ 2 เพื่อไว้พักอาศัยในยามเกิดปัญหาน้ำท่วมได้ด้วยเช่นกัน
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,701 1-4 มกราคม พ.ศ. 2555
This is your new blog post. Click here and start typing, or drag in elements from the top bar.
RSS Feed
