หากเปรียบเทียบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ กับช่วงหลายปีที่ผ่านมา ไตรมาส 4 ปี 2554 คงเป็นปีที่ภาพรวมแย่สุดจากผลกระทบของปัญหาน้ำท่วม ที่เริ่มเกิดขึ้นตั้งแต่เดือนกันยายนซึ่งยังไม่เข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ด้วยซ้ำ ขณะที่การแก้ไขปัญหาส่วนใหญ่ก็เพิ่งยุติลงเอาก็เข้าสู่ช่วงกลางเดือนธันวาคมเข้าไปแล้ว ยังไม่นับรวมอีกหลายพื้นที่ที่ยังคงมีปัญหาน้ำท่วมขังอยู่บ้าง กูรูด้านอสังหาฯ ทั้งหลายต่างก็ฟันธงไปในทิศทางเดียวกันว่า จะเห็นภาพการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาฯ อย่างชัดเจนก็เข้าสู่กลางปีของปี 2555 โดยทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ประมวลภาพของธุรกิจและประเมินสถานการณ์ธุรกิจนับจากนี้ให้เห็นทิศทางที่จะเกิดในไตรมาสสุดท้ายของปี
++กำลังซื้อหด-คิดนานขึ้น
ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้บริโภคในครั้งนี้นับว่ารุนแรงที่สุดในรอบ 50 ปี สิ่งแรกที่จะต้องทำภายหลังน้ำลด คือ การซ่อมแซมที่อยู่อาศัย การซ่อมแซมยานพาหนะ และการซื้อหาเครื่องอุปโภคบริโภคใหม่มาทดแทนของเดิมที่เสียหาย ขณะที่รายได้ก็ลดน้อยลงอันเนื่องมาจากการไม่สามารถไปทำงานหรือประกอบอาชีพได้ตามปกติ ทำให้กำลังซื้อที่จะหาที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงอย่างมาก ไม่นับรวมกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่ผู้บริโภคไม่อยู่ในอารมณ์จะหาซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย แต่หากภายหลังจากน้ำลดลงแล้ว
ขณะที่ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ไม่สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ เพราะมีงบประมาณจำกัดก็อาจจะพิจาณาซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมแทนการซื้อทาวน์เฮาส์ ยิ่งหากเกิดความไม่มั่นใจว่าโครงการแนวราบในทำเลที่ต้องการจะอยู่ในพื้นที่ปลอดภัยจากปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ด้วย นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังจะต้องใช้เวลาในการพิจารณาการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่นานขึ้น เนื่องจากต้องการพิจารณาอย่างรอบคอบโดยเฉพาะปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้ง ที่ต่อไปคงจะให้ความสำคัญกับระดับความสูงของพื้นที่โครงการและระดับความสูงของเส้นทางสัญจร ที่สามารถเดินทางออกสู่ถนนใหญ่ได้ เพื่อป้องกันภัยจากน้ำท่วมได้ในอนาคต
++ผู้ประกอบการต้นทุนพุ่ง
ด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีพอร์ตธุรกิจใหญ่เป็นโครงการแนวราบดูเหมือนว่านับจากนี้ คงต้องเร่งสร้างความมั่นใจว่าโครงการของบริษัทที่พัฒนาขึ้นมานั้นปลอดภัยจากปัญหาน้ำท่วม และอาจจะกลายมาเป็นจุดขายสำคัญต่อไปในการเรียกยอดขายจากลูกค้าด้วย เพราะต่อไปคงเป็นคำถามยอดฮิตของลูกค้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการนับจากนี้คงต้องพิจารณาถมที่ดินโครงการ และจัดการระบบระบายน้ำที่มีประสิทธิภาพสูงขึ้น ซึ่งคงส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นด้วย และยังมีปัญหาที่ผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดแคลนวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุที่จะมีราคาแพง เนื่องจากภาครัฐต้องดำเนินการบูรณะซ่อมแซมถนน สะพาน และสิ่งปลูกสร้างต่างๆ จำนวนมาก รวมทั้งผู้บริโภคก็ต้องซ่อมแซมที่อยู่อาศัยของตัวเองด้วย ซึ่งจากการประเมินช่วงกลางเดือนพฤศจิกายน คาดว่าจะมีบ้านจัดสรรที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมไม่ต่ำกว่า 1.7 แสนหน่วย แต่หากนับรวมบ้านที่ประชาชนสร้างเอง หรือที่อยู่นอกโครงการจัดสรร คงมีจำนวนไม่ต่ำกว่า 1 ล้านหน่วย
ส่วนผู้ประกอบการที่มีโครงการจัดสรรเผชิญปัญหาน้ำท่วม สิ่งที่ต้องดำเนินการเฉพาะหน้าคือการแก้ไขปัญหาให้โครงการของตนเองปลอดภัย โดยการเสริมคันดิน กั้นกระสอบทราย ติดตั้งเครื่องสูบน้ำ มีการให้บริการหลังการขายเพิ่มเติมแก่ลูกบ้าน รวมถึงการช่วยเหลือด้านต่างๆ ทั้งการประสานงานภาครัฐขอรับเงินช่วยเหลือ 5,000 บาท การติดต่อธนาคารขอสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้าน การจัดหาวัสดุราคาถูก และการติดต่อหาผู้รับเหมาซ่อมแซมบ้าน
ขณะที่โครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โครงการคงล่าช้ากว่ากำหนดแล้วเสร็จ เพราะสภาพอากาศคงไม่เอื้ออำนวย วัสดุก่อสร้างขาดแคลนอันเนื่องมาจากโรงงานหยุดการผลิต การขนส่งลำบาก และบางรายการก็ยังมีราคาที่แพงขึ้นด้วย ส่วนแรงงานก็คงขาดแคลนเพราะส่วนหนึ่งไม่สามารถเดินทางมาทำงานได้ ส่วนหนึ่งอาจจะเดินทางกลับภูมิลำเนาอย่างถาวร แรงงานต่างด้าวก็มีการอพยพหนีน้ำท่วมข้ามเขตการปกครอง มีปัญหาการเดินทางกลับเขตเดิมหรือผู้ประกอบการอาจต้องเสียค่าดำเนินการเพิ่มขึ้น
++เลื่อนเปิดโครงการ
พื้นที่น้ำท่วมในปีนี้มีถึง 35 จังหวัด แม้ว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะไม่ได้มีครบทุกจังหวัด แต่พื้นที่สำคัญที่เป็นตลาดหลักในธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงและยาวนาน ได้แก่ กทม. และปริมณฑล รวมถึงอยุธยา ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดภาวะชะงักงัน โดยผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดโครงการใหญ่ และการก่อสร้าง โดยผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเลื่อนการเปิดโครงการในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ออกไปแล้วกว่า 20 โครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่มีความต้องการลดลงอย่างมาก ซึ่งผู้บริโภคเองก็จะชะลอการโอนกรรมสิทธิ์
หากพิจารณาการเปิดตัวโครงการใหม่ ช่วงตั้งแต่ต้นปีจนถึงปลายเดือนพฤศจิกายน หรือประมาณ 10 เดือนครึ่ง พบว่า มีหน่วยโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 37,000 หน่วย และหน่วยห้องชุดประมาณ 40,000 หน่วย หรือรวมกันประมาณ 77,000 หน่วย ในขณะที่ปี 2553 ทั้งปีมีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่รวมประมาณ 54,000 หน่วย และหน่วยห้องชุดเปิดขายใหม่รวมประมาณ 66,000 หน่วยหรือรวมประมาณ 120,000 หน่วย
ผลจากอุทกภัยครั้งนี้ ยังทำให้เกิดการชะลอตัวของการซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ จนทำให้คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศเลื่อนการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ของบ้านจัดสรรออกไปเป็นวันที่ 1 มกราคม 2556 จากเดิมที่จะเริ่มใช้ในต้นปีหน้านี้
ส่วนราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหนักมีแนวโน้มว่าอาจจะปรับลดราคาลงได้ แต่จะมากน้อยคงขึ้นอยู่กับพื้นที่ แต่หากเป็นหน่วยสร้างใหม่อาจมีราคาสูงขึ้นได้เนื่องจากผู้ประกอบการมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น เพราะต้องดำเนินการถมที่ดินสูงขึ้นกว่าเดิมพร้อมทั้งจัดการระบบระบายน้ำและจัดทำพนังกั้นน้ำถาวรรอบโครงการ และอาจทำให้อัตรากำไรลดลงแม้ราคาอาจจะขยับขึ้นเล็กน้อยก็ตาม
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,696 15-17 ธันวาคม พ.ศ. 2554
++กำลังซื้อหด-คิดนานขึ้น
ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้บริโภคในครั้งนี้นับว่ารุนแรงที่สุดในรอบ 50 ปี สิ่งแรกที่จะต้องทำภายหลังน้ำลด คือ การซ่อมแซมที่อยู่อาศัย การซ่อมแซมยานพาหนะ และการซื้อหาเครื่องอุปโภคบริโภคใหม่มาทดแทนของเดิมที่เสียหาย ขณะที่รายได้ก็ลดน้อยลงอันเนื่องมาจากการไม่สามารถไปทำงานหรือประกอบอาชีพได้ตามปกติ ทำให้กำลังซื้อที่จะหาที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงอย่างมาก ไม่นับรวมกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่ผู้บริโภคไม่อยู่ในอารมณ์จะหาซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย แต่หากภายหลังจากน้ำลดลงแล้ว
ขณะที่ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ไม่สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ เพราะมีงบประมาณจำกัดก็อาจจะพิจาณาซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมแทนการซื้อทาวน์เฮาส์ ยิ่งหากเกิดความไม่มั่นใจว่าโครงการแนวราบในทำเลที่ต้องการจะอยู่ในพื้นที่ปลอดภัยจากปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ด้วย นอกจากนี้ ผู้บริโภคยังจะต้องใช้เวลาในการพิจารณาการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่นานขึ้น เนื่องจากต้องการพิจารณาอย่างรอบคอบโดยเฉพาะปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้ง ที่ต่อไปคงจะให้ความสำคัญกับระดับความสูงของพื้นที่โครงการและระดับความสูงของเส้นทางสัญจร ที่สามารถเดินทางออกสู่ถนนใหญ่ได้ เพื่อป้องกันภัยจากน้ำท่วมได้ในอนาคต
++ผู้ประกอบการต้นทุนพุ่ง
ด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีพอร์ตธุรกิจใหญ่เป็นโครงการแนวราบดูเหมือนว่านับจากนี้ คงต้องเร่งสร้างความมั่นใจว่าโครงการของบริษัทที่พัฒนาขึ้นมานั้นปลอดภัยจากปัญหาน้ำท่วม และอาจจะกลายมาเป็นจุดขายสำคัญต่อไปในการเรียกยอดขายจากลูกค้าด้วย เพราะต่อไปคงเป็นคำถามยอดฮิตของลูกค้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการนับจากนี้คงต้องพิจารณาถมที่ดินโครงการ และจัดการระบบระบายน้ำที่มีประสิทธิภาพสูงขึ้น ซึ่งคงส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นด้วย และยังมีปัญหาที่ผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดแคลนวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุที่จะมีราคาแพง เนื่องจากภาครัฐต้องดำเนินการบูรณะซ่อมแซมถนน สะพาน และสิ่งปลูกสร้างต่างๆ จำนวนมาก รวมทั้งผู้บริโภคก็ต้องซ่อมแซมที่อยู่อาศัยของตัวเองด้วย ซึ่งจากการประเมินช่วงกลางเดือนพฤศจิกายน คาดว่าจะมีบ้านจัดสรรที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมไม่ต่ำกว่า 1.7 แสนหน่วย แต่หากนับรวมบ้านที่ประชาชนสร้างเอง หรือที่อยู่นอกโครงการจัดสรร คงมีจำนวนไม่ต่ำกว่า 1 ล้านหน่วย
ส่วนผู้ประกอบการที่มีโครงการจัดสรรเผชิญปัญหาน้ำท่วม สิ่งที่ต้องดำเนินการเฉพาะหน้าคือการแก้ไขปัญหาให้โครงการของตนเองปลอดภัย โดยการเสริมคันดิน กั้นกระสอบทราย ติดตั้งเครื่องสูบน้ำ มีการให้บริการหลังการขายเพิ่มเติมแก่ลูกบ้าน รวมถึงการช่วยเหลือด้านต่างๆ ทั้งการประสานงานภาครัฐขอรับเงินช่วยเหลือ 5,000 บาท การติดต่อธนาคารขอสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้าน การจัดหาวัสดุราคาถูก และการติดต่อหาผู้รับเหมาซ่อมแซมบ้าน
ขณะที่โครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โครงการคงล่าช้ากว่ากำหนดแล้วเสร็จ เพราะสภาพอากาศคงไม่เอื้ออำนวย วัสดุก่อสร้างขาดแคลนอันเนื่องมาจากโรงงานหยุดการผลิต การขนส่งลำบาก และบางรายการก็ยังมีราคาที่แพงขึ้นด้วย ส่วนแรงงานก็คงขาดแคลนเพราะส่วนหนึ่งไม่สามารถเดินทางมาทำงานได้ ส่วนหนึ่งอาจจะเดินทางกลับภูมิลำเนาอย่างถาวร แรงงานต่างด้าวก็มีการอพยพหนีน้ำท่วมข้ามเขตการปกครอง มีปัญหาการเดินทางกลับเขตเดิมหรือผู้ประกอบการอาจต้องเสียค่าดำเนินการเพิ่มขึ้น
++เลื่อนเปิดโครงการ
พื้นที่น้ำท่วมในปีนี้มีถึง 35 จังหวัด แม้ว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะไม่ได้มีครบทุกจังหวัด แต่พื้นที่สำคัญที่เป็นตลาดหลักในธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงและยาวนาน ได้แก่ กทม. และปริมณฑล รวมถึงอยุธยา ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดภาวะชะงักงัน โดยผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดโครงการใหญ่ และการก่อสร้าง โดยผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเลื่อนการเปิดโครงการในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ออกไปแล้วกว่า 20 โครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่มีความต้องการลดลงอย่างมาก ซึ่งผู้บริโภคเองก็จะชะลอการโอนกรรมสิทธิ์
หากพิจารณาการเปิดตัวโครงการใหม่ ช่วงตั้งแต่ต้นปีจนถึงปลายเดือนพฤศจิกายน หรือประมาณ 10 เดือนครึ่ง พบว่า มีหน่วยโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 37,000 หน่วย และหน่วยห้องชุดประมาณ 40,000 หน่วย หรือรวมกันประมาณ 77,000 หน่วย ในขณะที่ปี 2553 ทั้งปีมีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่รวมประมาณ 54,000 หน่วย และหน่วยห้องชุดเปิดขายใหม่รวมประมาณ 66,000 หน่วยหรือรวมประมาณ 120,000 หน่วย
ผลจากอุทกภัยครั้งนี้ ยังทำให้เกิดการชะลอตัวของการซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์ จนทำให้คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศเลื่อนการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ของบ้านจัดสรรออกไปเป็นวันที่ 1 มกราคม 2556 จากเดิมที่จะเริ่มใช้ในต้นปีหน้านี้
ส่วนราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหนักมีแนวโน้มว่าอาจจะปรับลดราคาลงได้ แต่จะมากน้อยคงขึ้นอยู่กับพื้นที่ แต่หากเป็นหน่วยสร้างใหม่อาจมีราคาสูงขึ้นได้เนื่องจากผู้ประกอบการมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น เพราะต้องดำเนินการถมที่ดินสูงขึ้นกว่าเดิมพร้อมทั้งจัดการระบบระบายน้ำและจัดทำพนังกั้นน้ำถาวรรอบโครงการ และอาจทำให้อัตรากำไรลดลงแม้ราคาอาจจะขยับขึ้นเล็กน้อยก็ตาม
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,696 15-17 ธันวาคม พ.ศ. 2554
RSS Feed
