Sittichai Real Estate Agent
  • Home
  • About us
  • Property for sale
    • Land >
      • Beachfront 2 Rai, Jao Samran Beach
      • Beachfront 56.5 Rai, Puektian Beach
      • 3-1-50 Rai, Ratchada 36
      • 3.5 Rai, Lasalle
      • 4 Rai, Buddhabucha 39
      • 7 Rai, Prachauthit
      • 8.5 Rai, Buddhabucha 39
      • 38 Rai, Pathumthani
      • 102 sq.w. Prachauthit 79
      • 223 sq.w. Buddhabucha 39
      • 200 sq.w. Sukhumvit 70/3
    • House >
      • 2 flr. 31sq.w. Lad Proa 71
      • 2 flr. 64 sq.w. Chalearmprakiatlor 9
      • Villa 223 sq.w. Phetchaburi
      • Villa 3-1-50 Rai, Chiang Mai
    • Townhouse >
      • Ratchada Arkadian 29.9 sq.w. Kanjanapisek
      • Bangkok Green Park 36 sq.w. Jaroennakorn
    • Condominium >
      • The Bangkok Narathiwat 75 sq.m. 2 bedroom, Narathiwat Ratchanakarin
      • Baan Nubkluen 62.11 sq.m. Hua Hin
      • Lang Suan Ville 191.72 sq.m. 3 bedroom near BTS Chidlom
      • Liberty Park 252.99 sq.m. 3 bedroom Sukhumwitt 23
      • Prestige Towers 254 sq.m. 3 bedroom Sukhumwitt 23
    • Home Office >
      • 2 Unit 3 flr. 32 sq.w. Sukhumvit 70/3
      • 2 Unit 4 flr. 34 sq.w. Sukhumvit 48
    • Office Building >
      • 5 flr. 576 sq.m. Ratchada 26
    • Factory >
      • 5,936 sq.m. 12 Rai Samutprakarn
    • All
  • Property News
  • Real Estate Tips
  • Contact
085-255-5565

อสังหาฯโค้งท้ายหลังน้ำลด

12/15/2011

Comments

 
Picture
หากเปรียบเทียบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้  กับช่วงหลายปีที่ผ่านมา  ไตรมาส 4 ปี 2554 คงเป็นปีที่ภาพรวมแย่สุดจากผลกระทบของปัญหาน้ำท่วม  ที่เริ่มเกิดขึ้นตั้งแต่เดือนกันยายนซึ่งยังไม่เข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ด้วยซ้ำ   ขณะที่การแก้ไขปัญหาส่วนใหญ่ก็เพิ่งยุติลงเอาก็เข้าสู่ช่วงกลางเดือนธันวาคมเข้าไปแล้ว  ยังไม่นับรวมอีกหลายพื้นที่ที่ยังคงมีปัญหาน้ำท่วมขังอยู่บ้าง  กูรูด้านอสังหาฯ ทั้งหลายต่างก็ฟันธงไปในทิศทางเดียวกันว่า  จะเห็นภาพการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาฯ อย่างชัดเจนก็เข้าสู่กลางปีของปี 2555  โดยทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ประมวลภาพของธุรกิจและประเมินสถานการณ์ธุรกิจนับจากนี้ให้เห็นทิศทางที่จะเกิดในไตรมาสสุดท้ายของปี

 ++กำลังซื้อหด-คิดนานขึ้น
 ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้บริโภคในครั้งนี้นับว่ารุนแรงที่สุดในรอบ 50 ปี   สิ่งแรกที่จะต้องทำภายหลังน้ำลด  คือ การซ่อมแซมที่อยู่อาศัย การซ่อมแซมยานพาหนะ และการซื้อหาเครื่องอุปโภคบริโภคใหม่มาทดแทนของเดิมที่เสียหาย  ขณะที่รายได้ก็ลดน้อยลงอันเนื่องมาจากการไม่สามารถไปทำงานหรือประกอบอาชีพได้ตามปกติ  ทำให้กำลังซื้อที่จะหาที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงอย่างมาก  ไม่นับรวมกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่ผู้บริโภคไม่อยู่ในอารมณ์จะหาซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ด้วย  แต่หากภายหลังจากน้ำลดลงแล้ว 


ขณะที่ผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ไม่สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้  เพราะมีงบประมาณจำกัดก็อาจจะพิจาณาซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมแทนการซื้อทาวน์เฮาส์  ยิ่งหากเกิดความไม่มั่นใจว่าโครงการแนวราบในทำเลที่ต้องการจะอยู่ในพื้นที่ปลอดภัยจากปัญหาน้ำท่วมหรือไม่ด้วย  นอกจากนี้  ผู้บริโภคยังจะต้องใช้เวลาในการพิจารณาการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่นานขึ้น  เนื่องจากต้องการพิจารณาอย่างรอบคอบโดยเฉพาะปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้ง  ที่ต่อไปคงจะให้ความสำคัญกับระดับความสูงของพื้นที่โครงการและระดับความสูงของเส้นทางสัญจร ที่สามารถเดินทางออกสู่ถนนใหญ่ได้  เพื่อป้องกันภัยจากน้ำท่วมได้ในอนาคต

 ++ผู้ประกอบการต้นทุนพุ่ง
 ด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีพอร์ตธุรกิจใหญ่เป็นโครงการแนวราบดูเหมือนว่านับจากนี้  คงต้องเร่งสร้างความมั่นใจว่าโครงการของบริษัทที่พัฒนาขึ้นมานั้นปลอดภัยจากปัญหาน้ำท่วม  และอาจจะกลายมาเป็นจุดขายสำคัญต่อไปในการเรียกยอดขายจากลูกค้าด้วย  เพราะต่อไปคงเป็นคำถามยอดฮิตของลูกค้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการนับจากนี้คงต้องพิจารณาถมที่ดินโครงการ  และจัดการระบบระบายน้ำที่มีประสิทธิภาพสูงขึ้น  ซึ่งคงส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้นด้วย และยังมีปัญหาที่ผู้ประกอบการที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดแคลนวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุที่จะมีราคาแพง  เนื่องจากภาครัฐต้องดำเนินการบูรณะซ่อมแซมถนน สะพาน และสิ่งปลูกสร้างต่างๆ จำนวนมาก  รวมทั้งผู้บริโภคก็ต้องซ่อมแซมที่อยู่อาศัยของตัวเองด้วย ซึ่งจากการประเมินช่วงกลางเดือนพฤศจิกายน คาดว่าจะมีบ้านจัดสรรที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมไม่ต่ำกว่า 1.7 แสนหน่วย แต่หากนับรวมบ้านที่ประชาชนสร้างเอง หรือที่อยู่นอกโครงการจัดสรร คงมีจำนวนไม่ต่ำกว่า 1 ล้านหน่วย


 ส่วนผู้ประกอบการที่มีโครงการจัดสรรเผชิญปัญหาน้ำท่วม  สิ่งที่ต้องดำเนินการเฉพาะหน้าคือการแก้ไขปัญหาให้โครงการของตนเองปลอดภัย  โดยการเสริมคันดิน กั้นกระสอบทราย ติดตั้งเครื่องสูบน้ำ มีการให้บริการหลังการขายเพิ่มเติมแก่ลูกบ้าน  รวมถึงการช่วยเหลือด้านต่างๆ ทั้งการประสานงานภาครัฐขอรับเงินช่วยเหลือ 5,000 บาท การติดต่อธนาคารขอสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้าน  การจัดหาวัสดุราคาถูก  และการติดต่อหาผู้รับเหมาซ่อมแซมบ้าน


 ขณะที่โครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง  โครงการคงล่าช้ากว่ากำหนดแล้วเสร็จ  เพราะสภาพอากาศคงไม่เอื้ออำนวย วัสดุก่อสร้างขาดแคลนอันเนื่องมาจากโรงงานหยุดการผลิต  การขนส่งลำบาก  และบางรายการก็ยังมีราคาที่แพงขึ้นด้วย  ส่วนแรงงานก็คงขาดแคลนเพราะส่วนหนึ่งไม่สามารถเดินทางมาทำงานได้  ส่วนหนึ่งอาจจะเดินทางกลับภูมิลำเนาอย่างถาวร  แรงงานต่างด้าวก็มีการอพยพหนีน้ำท่วมข้ามเขตการปกครอง  มีปัญหาการเดินทางกลับเขตเดิมหรือผู้ประกอบการอาจต้องเสียค่าดำเนินการเพิ่มขึ้น

 ++เลื่อนเปิดโครงการ
 พื้นที่น้ำท่วมในปีนี้มีถึง 35 จังหวัด   แม้ว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะไม่ได้มีครบทุกจังหวัด  แต่พื้นที่สำคัญที่เป็นตลาดหลักในธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงและยาวนาน  ได้แก่ กทม. และปริมณฑล รวมถึงอยุธยา  ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดภาวะชะงักงัน  โดยผู้ประกอบการจะชะลอการเปิดโครงการใหญ่ และการก่อสร้าง โดยผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเลื่อนการเปิดโครงการในไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ออกไปแล้วกว่า 20 โครงการ เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะตลาดที่มีความต้องการลดลงอย่างมาก  ซึ่งผู้บริโภคเองก็จะชะลอการโอนกรรมสิทธิ์  


 หากพิจารณาการเปิดตัวโครงการใหม่  ช่วงตั้งแต่ต้นปีจนถึงปลายเดือนพฤศจิกายน หรือประมาณ 10 เดือนครึ่ง  พบว่า มีหน่วยโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 37,000 หน่วย และหน่วยห้องชุดประมาณ 40,000 หน่วย หรือรวมกันประมาณ 77,000 หน่วย ในขณะที่ปี 2553 ทั้งปีมีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่รวมประมาณ 54,000 หน่วย และหน่วยห้องชุดเปิดขายใหม่รวมประมาณ 66,000 หน่วยหรือรวมประมาณ 120,000 หน่วย


 ผลจากอุทกภัยครั้งนี้  ยังทำให้เกิดการชะลอตัวของการซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์  จนทำให้คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศเลื่อนการบังคับใช้เกณฑ์ LTV ของบ้านจัดสรรออกไปเป็นวันที่ 1 มกราคม 2556 จากเดิมที่จะเริ่มใช้ในต้นปีหน้านี้


 ส่วนราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมหนักมีแนวโน้มว่าอาจจะปรับลดราคาลงได้  แต่จะมากน้อยคงขึ้นอยู่กับพื้นที่  แต่หากเป็นหน่วยสร้างใหม่อาจมีราคาสูงขึ้นได้เนื่องจากผู้ประกอบการมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น  เพราะต้องดำเนินการถมที่ดินสูงขึ้นกว่าเดิมพร้อมทั้งจัดการระบบระบายน้ำและจัดทำพนังกั้นน้ำถาวรรอบโครงการ  และอาจทำให้อัตรากำไรลดลงแม้ราคาอาจจะขยับขึ้นเล็กน้อยก็ตาม

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,696  15-17  ธันวาคม พ.ศ. 2554


Comments
    Picture

    Author

    ข่าวสาร สาระน่ารู้ ที่น่าติดตามของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

    ติดตาม @ThaiRealtyNews
    Click to Hot Line
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    ติดตาม @ThaiRealtyNews

    RSS Feed

    • Home
    • About us
    • Property for Sale
    • Property News
    • Real Estate Tips
    • Contact
Powered by Create your own unique website with customizable templates.