ที่ดินพุ่งหมดยุคทาวน์เฮาส์ ทุนอสังหาฯหัวใสแปลงโฉมสู่ทาวน์โฮมอัพราคา

พิษราคาที่ดินพุ่ง ต้นทุนเพิ่ม ส่งผลทาวน์เฮาส์ราคาต่ำล้าน ย่านกรุงเทพฯรอบนอกกลายพันธุ์เป็น "ทาวน์โฮม" 3 ชั้น สนนเปิดตัวไม่ต่ำกว่า 4 ล้านบาท ด้านเจ้าตลาดทาวน์เฮาส์ "พฤกษา" เล็งเพิ่มพอร์ตลงทุนทาวน์โฮม หวังขยายฐานระดับราคา 3-3.5 ล้านบาท พร้อมขยับมาร์เก็ตแชร์สู่ 30%

นายอิสระ บุญยัง ที่ปรึกษาสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 ว่า ทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมจากผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มเริ่มต้นสร้างครอบครัวและบ้านหลังแรกที่มีรายได้อยู่ในระดับกลาง เนื่องจากมีราคาถูกกว่าบ้านเดี่ยว และมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียมแต่ราคาถูกกว่าหรือใกล้เคียงกัน ซึ่งหากพิจารณาสถิติการโอนกรรมสิทธิ์ย้อนหลัง 3-4 ปี (ปี 2553-2556) พบว่ามียอดการโอนกรรมสิทธิ์สม่ำเสมอเฉลี่ย 38-39% ของยอดโอนกรรม สิทธิ์ทุกประเภท

แต่จากการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์เมื่อกลางปี 2555 ส่งผลให้ราคาขายที่ดินในตลาดเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้ประกอบการที่คิดจะพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวหันมาบุกตลาดทาวน์เฮาส์เพิ่มมากขึ้น เพราะใช้พื้นที่ในการก่อสร้างต่อโครงการน้อยกว่าบ้านเดี่ยว แต่ได้จำนวนยูนิตที่มากกว่า เช่น เนื้อที่ขนาด 1 ไร่ สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ประ มาณ 10-11 หน่วย ในขณะที่พัฒนาบ้านเดี่ยวได้เพียง 4-8 หน่วยเท่านั้น

นอกจากนี้ เรื่องของต้นทุนค่าพัฒนา ซึ่งประกอบด้วย ค่าก่อสร้าง ค่าถมดิน ค่าสาธารณูปโภคในโครงการ รวมทั้งค่าจ้างผู้รับเหมาก็มีการปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ทาวน์เฮาส์มีราคาเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกัน จากเดิมราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล อาทิ สมุทรปราการ สมุทรสาคร ฯลฯ อยู่ที่ประมาณ 7-8 แสนบาทต่อหน่วยหรือราคา 1 ล้านบาทต้นๆ โดยมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 80-100 ตร.ม. บนที่ดิน 16-18 ตร.ว. แต่ปัจจุบันแนวโน้มราคาทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัวใหม่ปี 2557 ในทำเลเดิม จะเริ่มต้นที่ยูนิตละ 1.5-2 ล้านบาท โดยยังคงพื้นที่ใช้สอยและที่ดินใกล้เคียงของเดิม

สำหรับทาวน์เฮาส์ที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ รอบนอกอย่าง โซนพระราม 2, เพชรเกษม-บางแค ฯลฯ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการส่วนต่อขยายรถ ไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินขยับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ราคาขายทาวน์เฮาส์ใหม่ในพื้นที่ดังกล่าวอยู่ที่ 4 ล้านบาท ในรูปแบบ 3 ชั้น โดยเปลี่ยนชื่อจากทาวน์เฮาส์เป็นทาวน์โฮม เพราะมีความใกล้ชิดเมืองมากขึ้น ในขณะทาวน์เฮาส์มือ 2 ราคาขายอยู่ที่ 2 ล้านบาท

เช่นเดียวกับนายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจทาวน์เฮาส์ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหา ชน) หรือ PS กล่าวว่า ในปีนี้บริษัทมีแผนเพิ่มพอร์ตการลงทุนในส่วนของทาวน์โฮม 20% ของพอร์ตการลงทุนทั้ง หมด มูลค่า 1.9 หมื่นล้านบาท เพื่อรักษามาร์เก็ตแชร์ 30% ที่มีมูลค่าตลาดประ มาณ 5.5 หมื่นล้านบาท พร้อมกับเพิ่มสัดส่วนมาร์เก็ตแชร์ทาวน์โฮมระดับราคา 3-3.5 ล้านบาท จาก 12% เป็น 30% โดยตลาดทาวน์โฮมที่มีมูลค่าตลาดใหญ่ที่สุดอยู่ที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท รองลงมาได้แก่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าตลาดรวมกันที่ 2 หมื่นล้านบาท โดยบริษัทมีมาร์เก็ตแชร์ในทั้ง 2 ตลาดที่ 50%

"ราคาที่ดินที่และต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้บริษัทไม่สามารถผลิตทาวน์เฮาส์ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้มากเหมือนที่ผ่าน ราคาที่ดินบางพื้นที่ปรับขึ้นกว่า 60-100% ประกอบกับต้องการขยายฐานลูกค้าในกลุ่มระดับราคา 3-3.5 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนที่อยู่ใกล้เมือง แต่ต้องการพื้นที่ในการอยู่อาศัย จึงทำให้บริษัทหันมารุกตลาดทาวน์โฮมในเมืองเพิ่มมากขึ้น" นายปิยะ กล่าว

สำหรับผลการดำเนินงานในช่วง 9 เดือนของปี 2556 บริษัทมียอดขายเติบโต 63% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา จาก 2.06 หมื่นล้านบาท เป็น 3.37 หมื่นล้านบาท ในขณะที่มีรายได้เติบโต 35% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา จาก 1.87 หมื่นล้านบาท เป็น 2.52 หมื่นล้านบาท โดยตลาดแนวราบ ได้แก่ ทาวน์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ยังคงเป็นสินค้าที่ทำรายได้ให้กับบริษัท เป็นสัดส่วนสูงถึง 82% จากรายได้ทั้งหมด ส่งผลให้บริษัทมีกำไรสุทธิ 3.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 34% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาที่ทำกำไรสุทธิ 2.6 พันล้านบาท

สำหรับแผนการเปิดโครงการทาวน์เฮาส์ใหม่ในปี 2557 มีทั้งหมด 52 โครงการ ทั้งหมด 1.55 หมื่นหน่วย มูลค่าโครงการรวม 3.1 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 47 โครงการ รวม 1.4 หมื่นหน่วย มูลค่า 2.8 หมื่นล้านบาท และโครงการต่างจังหวัด 5 โครงการ จำนวน 1.49 พันยูนิต มูลค่ารวม 2.98 พันล้านบาท

ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ