การปรับตัวของอสังหาฯ

2 เดือน คสช.ความสงบมีมากขึ้น ความเชื่อมั่นด้านเศรษฐกิจการลงทุน มีมากขึ้นความหวังด้านการเมืองจะดีขึ้นทั้งระบบ เช่น รัฐธรรมนูญ การเลือกตั้ง และการจะยกระดับคุณภาพนักการเมืองจะดีขึ้น (จะดีแค่ไหนยังต้องรอ)

อสังหาริมทรัพย์ของเราในอดีต สมัยรัฐบาลนายกฯ ทักษิณ และนายกฯ ปู ได้รับการกระตุ้นมาก ผลผลิตในยุคนั้นมีความเป็นห่วงเรื่องโอเวอร์ซัพพลาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงและกำลังจะเดือด ตลาดยุคที่ผ่านมาเป็นตลาดเทียมเท่าๆ กับตลาดจริงประมาณ 40 : 60 ผู้ซื้อตัวจริงไม่เกิน 40% อีก 45% เป็นซื้อเพื่อลงทุนและให้เช่าต่อ และอีก 15% เก็งกำไร

ปลายสมัยนายกฯ ปู การเมืองรุนแรงมากขึ้นทุกทีและควบคุมไม่ได้ ความเชื่อมั่นในการลงทุนทรุดรวดเร็ว อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสินค้าปัจจัย 4 แต่ไม่เน่าไม่เสียก็จำเป็นต้องร้องเพลงรอ รอจนกว่าเหตุการณ์จะปกติในรอบ 6 เดือน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกลงไป 30% โครงการขายไม่ได้ ปัญหาเรื่องหนี้เสียเริ่มเห็นชัดขึ้นไม่มีกระแสเงินหมุนเวียนจ่ายค่าก่อสร้าง จ่ายดอกเบี้ย จ่ายค่าแรง บริษัทนอกตลาดกระทบมากสุด เพราะสถานการณ์การเงินไม่แกร่งพอเหมือนบริษัทในตลาดที่จะสามารถเพิ่มทุนผ่านตราสารหนี้ (บอนด์) ได้ ทั้งๆ ที่ผู้ซื้อก็ยังมีอยู่จนเกิดภาวะกระแสเงินหมุนเวียนขาดมือ

ธนาคารก็ระวังตัวมากเพราะกลัวหนี้เสีย จึงป้องกันความเสี่ยงกันเต็มที่ ทั้งชะลอ และหยุดปล่อยเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็เข้ามากำกับไม่ให้มีหนี้เสีย และต้องการให้มีการสำรองหนี้ กระแสเม็ดเงินในตลาดก็หดหายไปอย่างน้อยร่วม 30-40% ในระยะ 6 เดือน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เกิดภาวะหดตัวผิดปกติอย่างรวดเร็ว

เมื่อปฏิวัติคสช.เข้ามา 2 เดือนกว่า ความปกติสุขเริ่มเข้ามาชัดเจนมากขึ้น ความเชื่อมั่นในธุรกิจและการเมืองเริ่มต้นกลับตามธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มเข้าสู่การปรับตัวชัดเจนมากขึ้น กว่าการตั้งรับ รอ ชะลอ และหยุด ในเกือบปีที่ผ่านมา การปรับตัวครั้งนี้ก็มีการปรับตัวในเชิงลบและเชิงบวก ในเชิงลบก็คือตั้งโจทย์ใหม่ ลดเป้าหมายที่คั่งค้างไว้ในอดีต สร้างเป้าที่เป็นจริงในตลาดที่หดตัว มาในภาวะปกติไม่กระตุ้นกันเกินเลยเหมือนสองรัฐบาลที่ผ่านมา

อีกกลุ่มที่อยู่ในตลาดหุ้นจะหดตัวลดเป้าก็ทำได้ยาก เพราะนักลงทุนในตลาดเฝ้ามองอยู่ ถ้าหดตัวปรับเป้าลงมา ราคาหุ้นก็ตก ในเหตุการณ์ปกติที่สมดุลมากขึ้นระหว่างอุปสงค์ (ดีมานด์) และอุปทาน (ซัพพลาย) ซึ่งตัวเองก็สร้างค้างเป็นสต๊อกไว้มาก อย่างน้อยก็มีสินค้าค้างสต๊อกกันเป็นปี ซึ่งก็ยังน่ากลัวว่าผู้ซื้อในอนาคตจะมีเครดิตดีต่อเนื่องจะกู้ธนาคารมาโอนได้หรือไม่ แต่ก็ต้องเปิดโครงการ ทำให้เห็นการปรับตัวเชิงบวกของบริษัทยักษ์ๆ ในตลาดหุ้นที่ยังยืนยันเป้าหมายเดิมและเพิ่มเป้าขึ้นไปอีกด้วยสมมติฐานที่ว่า รายกลางและรายเล็กหดตัว รายใหญ่เข้ามาแทนที่

ขณะนี้การปรับตัวกำลังค่อยๆ เห็นชัดมากขึ้น บางรายเริ่มออกไปค้าขายนอกประเทศ ผ่านประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) บางรายเปลี่ยนประเภทสินค้าไปสู่ค้าปลีกและท่องเที่ยว แต่ก็มีหน้าใหม่เข้ามาในตลาดเพิ่มมากขึ้นไม่น้อย

อสังหาริมทรัพย์กำลังค่อยๆ ปรับซัพพลาย ดีมานด์ สู่สมดุล รัฐเราก็ควรปล่อยให้กลไกตลาดจัดการกับตัวเอง อย่าคิดกระตุ้นจนเกินเหตุ ดูแรง ที่ดิน ซึ่งเป็นวัตถุดิบให้ดีมีการปั่นราคาที่ดินเหมือนหุ้น ซึ่งผิดกฎหมาย ราคาที่ดินกำลังสูงเกินเหตุ ต้องนำมาตรการภาษีมาใช้ คือ กำไรจากผลต่างราคาที่ดินต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม จ่ายคืนรัฐ 50% มิใช่นักเก็งกำไรที่ดิน นักปั่นราคา จะเก็บผลต่างเข้ากระเป๋าตัวเองเช่นทุกวันนี้

ที่มา : มานพ พงศทัต หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์