พท.สีเหลืองย.3-4 ผุดอาคารหมื่นตร.ม.

ผังเมืองรวมกทม.ใหม่  ปลดล็อก พื้นที่สีเหลืองอยู่อาศัย  ย.3-4. ผุดอาคารใหญ่พิเศษ 10,000 ตารางเมตร ได้จากเดิม ให้แค่ 5,000 ตารางเมตร ตามเอกชนร้องขอ ระบุส่วนใหญ่ที่ดินอยู่ย่านชานเมือง แข่งกับแนวราบ ไม่ค่อยมีผลเว้นแต่มีรถไฟฟ้า   กทม.ปิดประกาศ 90 วันรับคำร้อง ประชาชนเจ้าของที่ดินที่มีส่วนได้ส่วนเสีย

 ม.ร.ว. เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการ สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร เปิดเผย"ฐานเศรษฐกิจ"ว่า วันที่ 24  พฤษภาคม 2555 นี้จะเริ่มปิดประกาศร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 )   พ.ศ.... เพื่อให้ประชาชนหรือเจ้าของที่ดินที่มีส่วนได้ส่วนเสีย ยื่นคำร้องคัดค้าน กรณีไม่เห็นด้วย หรือ ขอปรับปรุงแก้ไขเป็นเวลา 90 วัน นับจากวันปิดประกาศ  

อย่างไรก็ดี น่าจะมีประชาชนร้องจำนวนมากกว่าผังเมืองปี 2549 ที่ ครั้งนั้นมีกว่า 7,000 ราย เพราะเมืองได้เปลี่ยนไปมาก ขยายตัวมากขึ้นความต้องการที่อยู่อาศัย  ที่ผ่านมาได้มีเจ้าของที่ดิน ยื่นขอปรับเปลี่ยนสีการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างไม่เป็นทางการ  โซนที่อยู่อาศัยสามารถเพิ่มการพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ได้  เดิมที่ร่างปรับปรุง ก่อนเสนอคณะกรรมการผังเมือง  โดย กทม.กำหนด  ให้ ย.3 สร้างอาคารได้ไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร และต้องมีถนนกว้าง 30 เมตร ย4. สร้าง 5,000 ตารางเมตร ขนาดถนนต้องกว้าง  16เมตร ซึ่งต่อมาผู้ประกอบการต้องการพัฒนา  10,000 ตารางเมตร  หรือเกิน 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป ปรับใหม่เป็น 10,000 ตารางเมตร สร้างได้บนถนน 10 เมตร  เกิน 10,000 เมตร ถนนกว้าง 12 เมตร  ส่วน ย.1   จะกำหนดให้สร้างได้แต่บ้านเดี่ยว กี่ตารางเมตรก็ได้ ไม่จำกัด   

---

นอกจากนี้ พื้นที่ สีเขียวทแยงขาว หรือ พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม  โซนตะวันออกและตะวันตกของ กทม. อนุรักษ์ ป้องกันน้ำท่วม ห้ามพัฒนาโดยเฉพาะ โซนตะวันออก อาทิ สถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ นอกจากนี้ ผังเมืองกทม.ยังเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่สีแดงพาณิชยกรรม  พ.1 ในโซนพื้นที่บริเวณถนนเกษตรนวมินทร์  เลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา บางบริเวณ จากเดิม เป็นพื้นที่สีเหลือง ย4.ย่านบางนา จาดพื้นที่สีส้มเป็นสีแดง ฯลฯ  
  
ด้านนายเลิศมงคล  วราเวณุชย์ เลขาธิการ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า อาคารอยู่อาศัยรวม 10,000 ตารางเมตรในซอย 6 เมตร  ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  เพราะ ที่ผ่านมา ในกทม.ถนน ซอยกว้าง 10 เมตร แทบจะหาไม่ได้ จะมีก็ชานเมืองที่สำคัญ เดิมมีการกำหนดหลักเกณฑ์ตามกฎหมาย คือ  ว่าถนน 6 เมตร สร้างอาคารได้ 10,000 ตารางเมตร สูง23เมตรเกิน 10,000 ตารางเมตร ถนนกว้าง 10 เมตร 30,000 ตารางเมตร ถนนกว้าง 18 เมตร ที่สำคัญถนนกว้าง 6 เมตร รถสวนกันแบบสบายๆ โดยเฉพาะ คนสนใจซื้อที่อยู่อาศัยจะอยู่ใจกลางเมือง ใกล้ที่ทำงานคือคอนโดฯย่านสุขุมวิท แต่ทั้งนี้ แม้ กทม.จะปลดล็อก ให้สร้างอาคาร 10,000 ตารางเมตร สูง 23 เมตรในซอย 6 เมตรได้ แต่ก็ติดปัญหากฎหมายสิ่งแวดล้อม ที่กำหนด อาคารพื้นที่ตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตร ต้องขออีไอเอ การทำงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และได้รับอนุมัติก่อน จึง เดินหน้ายื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคารได้  ขณะเดียวกันราคาประเมินที่ดินใหม่จะประกาศใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 ราคาปรับสูง ที่ดินในซอยราคาที่ดินปรับขึ้น 30-40 %   ยิ่งแนวรถไฟฟ้าราคาที่ดินปรับสูงมาก 50-100 % โดย สุขุมวิทตารางวาละ 200,000-300,000 บาท ราคาขายห้องชุดจะอยู่ประมาณ 2 ล้านบาทต่อห้อง ถ้าซอยถนนวิภาวดีฯ พหลโยธิน ราคากว่า 1 ล้านบาท ฯลฯ ประกอบกับ ราคาวัสดุ น้ำมัน ค่าแรงขยับขึ้น และยิ่ง หากผังเมืองเข้มงวด ห้ามสร้างคอนโดฯในซอย จะทำให้คอนโดฯในเมืองราคา 2 ล้านบาทจะไม่มีต่อไปสุขุมวิท จะมีแต่คอนโดฯ 5 ล้านบาทขึ้นไปและห้องค่อนข้างเล็ก     
         
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้คอนชัลแทนส์ จำกัด กล่าวว่า  ผังเมืองรวมกทม.ปี 2549   กำหนดขนาดและความสูงอาคาร ตามขนาดถนนที่ต้องปฏิบัติกฎหมายควบคุมอาคาร คือ เกิน 23เมตร(9ชั้นขึ้นไป) สร้างอาคาร เกิน 10,000 ตารางเมตร ถนนต้องกว้าง 10 เมตร   และ อาคารสร้างไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร (9,999 ตารางเมตร ) ไม่เกิน 23เมตร 8 ชั้น ถนนกว้าง 6 เมตร 

อย่างไรก็ดี พื้นที่ ย.3-ย.4 หรือ พื้นที่ อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย(สีเหลือง ) ที่กทม.  เปิดให้ สร้างได้ 10,000 ตารางเมตร ตามเขตทางของถนน 6-10 เมตร นั้นมองว่า ส่วนใหญ่ ย.3-ย.4 จะเป็นพื้นที่โซนชานกรุงเทพฯแทบทั้งสิ้น ไม่ใช่ พื้นที่กลางใจเมือง ที่สำคัญ การพัฒนาเหมาะที่จะทำบ้านแนวราบมากกว่าแนวสูง  เพราะที่ดินไม่แพงมาก ความต้องการบ้านมีมากกว่าคอนโดฯ  ขณะเดียวกัน รถไฟฟ้ายังไปไม่ถึง หรือไปก็ใช้เวลาอีกนาน

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,740  17-19  พฤษภาคม พ.ศ. 2555