อสังหาฯยิ้มรับเปิด เออีซี คอนโด-บ้านจัดสรร พร้อมสู้

การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ เออีซี ในปี 2558 มีผลทำให้ธุรกิจต่างๆมีการตื่นตัว พร้อมวางแผนรองรับการเติบโตความต้องการในตลาดที่คาดว่าจะสูงขึ้น และหนึ่งในธุรกิจที่ต้องจับตาดูมากที่สุด คือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นภาคธุรกิจที่ใหญ่หนึ่งในรากฐานของการพัฒนาประเทศ ว่าจะมีการปรับตัวอย่างไร ทั้งการเปิดโครงการใหม่ ของแนวราบและแนวสูง ราคาที่อาจปรับตัวสูงขึ้น

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ อาร์อีไอซี เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดฯและโครงการจัดสรรหลังจากนี้ไปประมาณ 3-5 ปี เชื่อว่าโครงการคอนโดฯจะเปิดตัวเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นเทรนตลาด เพราะราคาที่ดินในเมืองปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงความสะดวกสบายของรถไฟฟ้าซึ่งต่อไปจะมีหลากหลายสายเส้นทาง และหลากหลายสี โดยปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลให้ราคาคอนโดฯจะปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย ในขณะที่หน่วยหรือขนาดของห้องลดลงจากเดิมคอนโดฯขนาดเล็กขนาด 1 ห้องนอน จะอยู่ที่ประมาณ 30- 32 ตารางเมตร ปัจจุบันลดลงมาเหลือ 28 ตารางเมตร, 26 ตารางเมตรซึ่งแนวโน้มมีความเป็นไปได้สูงว่าคอนโดฯขนาดเล็กที่ต่ำกว่า 26 ตารางเมตรจะมีมากขึ้น หรือประมาณ 22.5-25 ตารางเมตรเมื่อขนาดลดลงผู้ประกอบการพยายามตั้งราคาสามารถขายได้

---

ยกตัวอย่างเช่น 9 เดือนแรกของปี2555 จำนวน 46,000 หน่วย แบ่งเป็นคอนโดฯ ขนาดเล็ก ต่ำกว่า 26 ตารางเมตรมีการเปิดตัวมากขึ้นมีสัดส่วนอยู่ที่ 18,000 หน่วย , คอนโดฯ ขนาด 26-30 ตารางเมตรประมาณ 11,000 หน่วย และที่เหลือ 17,000 หน่วยจะเป็นการเปิดคอนโดฯขนาด 30 ตารางเมตรขึ้นไป

ราคาคอนโดฯ ในอนาคตจะถูกปรับเปลี่ยนไปตามทำเล เช่น ที่สุขุมวิท ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่กว่า 100,000 บาท,ถ.อารีย์ สะพานควาย 80,000-90,000 ต่อตารางเมตร หากมองไปอีก 3 ปีข้างหน้าราคาจะปรับสูงขึ้นอีกโดยเฉพาะในพื้นที่มีขนส่งมวลชน อย่างรถไฟฟ้า ซึ่งในปี 2558 จะเป็นช่วงที่รถไฟฟ้าหลายสายจะก่อสร้างแล้วเสร็จ แนวโน้มราคาคอนโดฯจะปรับขึ้นมากกว่าปกติที่แต่ละปีราคาปรับขึ้นเฉลี่ยอยู่ที่5-8% เหมาะสมกับอัตราเงินเฟ้อที่อยู่ปีละประมาณ 4%

นายสัมมา กล่าวว่า ปัจจัยบวกของการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนในปี2558 หรือ เออีซี จะทำให้คนต้องการซื้อคอนโดฯมากขึ้น เพราะจะมีนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศไทย หรือในประเทศเพื่อนบ้าน ทั้งพม่า และอินโดจีนอาจเข้ามาใช้ไทยเป็นฐานการลงทุนเพราะในประเทศดังกล่าวมีสาธารณูปโภคไม่ดีเท่าที่ควร นอกจากนี้เมื่อคนต่างชาติเข้ามาสิ่งที่ต้องการนอกจากคอนโดฯที่พักอาศัยแล้วคือ อาคารสำนักงาน จะมีโอกาสเติบโตสูงขึ้น

ด้านปัจจัยเสี่ยง นอกจากปัญหายูโรโซนที่มีปัจจัยบวกและลบ ซึ่งปัจจัยบวกของยูโรโซนคือ จากเศรษฐกิจโลกที่อ่อนแอ ทำให้อเมริกาออกมาตรการคิวอี 3 เพื่อเพิ่มสภาพคล่องมากขึ้นในตลาด โดยมีเม็ดเงินไหลออกไปยังทั่วโลก และไหลออกมายังประเทศเราที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า และเม็ดเงินดังกล่าวอาจช่วยผลักดันให้ภาคอสังหาฯมีการปรับตัวสูงขึ้นด้วย ขณะที่ปัจจัยลบเมื่อเงินไหลเข้ามาเยอะจนท่วมตลาด เกิดการก่อสร้างโครงการเพิ่มขึ้นมองไปอีก 3-4 ปีข้างหน้าอาจเกิดภาวะล้นตลาดได้เหมือนกัน ส่วนปัจจัยเสี่ยงอื่นๆคือ สถานการณ์ในตะวันออกกลาง รวมถึงการเมืองภายในประเทศไทย และภัยธรรมชาติ ที่อาจส่งผลกระทบให้ตลาดชะลอตัวได้

นายสัมมา กล่าวว่า สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อียู อาศัย 9 เดือนแรก ตลาดคอนโดฯมาแรงในแง่ของโครงการที่เปิดใหม่และการโอนกรรมสิทธิ์บ้าน โดยโครงการคอนโดมิเนียม 9 เดือน เกิดในปีนี้ จะอยู่ที่46,000 หน่วย เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาถือว่าเติบโตสูง อยู่ที่เกือบ 40,000 หน่วย ส่วนโครงการจัดสรร 9 เดือนแรกเปิดใหม่แล้ว 24,000 หน่วย หากเทียบช่วงเดียวกันกับปีที่ผ่านมาถือว่าปรับตัวลดลงจาก34,000 หน่วย เนื่องจากน้ำท่วมปลายปีที่แล้ว โดยทั้ง 2 หน่วยดังกล่าว เป็นโครงการของบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 70% อีก 30% เป็นบริษัทที่อยู่นอกตลาด

ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียม นอกจากจะเปิดมากขึ้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลแล้วยังขยายโครงการออกไปยังต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะที่จังหวัดชลบุรี ซึ่งทั้งปีจะมีโครงการคอนโดฯเปิดให้ที่จังหวัดดังกล่าว13,000-16,000 หน่วย ส่วนที่หัวหิน และชะอำ อยู่ที่ 7,000-8,000 หน่วย ทำให้เห็นว่าผู้ประกอบการได้มีการเปลี่ยนรูปแบบเปิดโครงการกระจายความเสี่ยงจากที่เคยเปิดแนวราบ ได้ปรับมาเปิดโครงการแนวสูงมากขึ้น และขยายออกไปยังต่างจังหวัดมากขึ้น ส่วนในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่มีการขยายตัวของคอนโดฯส่วนใหญ่จะตามแนวรถไฟฟ้า เช่น เขตห้วยขวาง ดินแดง, เขตจตุจักร และช่วงรัชดาภิเษก สุขุมวิทตอนปลายต่อเนื่องไปถึงเส้นสมุทรปราการ

อย่างไรก็ตาม ในปี 2555 เป็นปีที่เห็นชัดเจนว่าผู้ประกอบการหลายๆ รายได้ออกไปทำโครงการในต่างจังหวัด ไม่ใช่เฉพาะคอนโดฯ โครงการจัดสรรก็ทำ สาเหตุส่วนหนึ่งเพราะน้ำท่วม และตลาดในกรุงเทพฯ ที่ดินมีมูลค่าปรับตัวสูงขึ้น อีกทั้งยังมีต้นทุนค่าแรงงานที่สูง และแรงงานก็ขาดแคลน ขณะที่การขยายไปต่างจังหวัดผู้ประกอบการจะได้อยู่ใกล้กับแรงงานที่เป็นชาวบ้านมากขึ้น เนื่องจากกลุ่มแรงงานดังกล่าวไม่ได้มีการทำการเกษตรตลอดทั้งปี

นายสัมมา กล่าวว่า สำหรับระยะเวลาที่เหลืออีก 3 เดือน คาดว่าโครงการคอนโดมิเนียมจะเปิดเพิ่มอีกประมาณ 14,000-15,000 หน่วย หรือทั้งปีอยู่ที่ 60,000 หน่วยหากเทียบกับปีที่ผ่านมาปีนี้ถือว่าเปิดมากกว่าปีที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่43,000-44,000 หน่วยแต่หากเทียบกับปี 2553 ถือว่าอัตราการเปิดโครงการคอนโดฯใกล้เคียงกันซึ่งอยู่ที่64,000 หน่วย

ส่วนโครงการบ้านจัดสรรในอีก 3 เดือนที่เหลือ คาดว่าจะเปิดได้ประมาณกว่า10,000 หน่วย ทำให้ทั้งปีโครงการจัดสรรจะเปิดได้ประมาณ 35,000 หน่วย ปรับตัวลดลงจากปีที่ผ่านมาโครงการจัดสรรเปิดไปทั้งสิ้น 40,000 หน่วย แต่เทียบกับปี2553 โครงการจัดสรรเปิดประมาณ 46,000 หน่วย

อย่างไรก็ตาม หากมองไปวันข้างหน้า วันที่ 1 ม.ค.56 จะมีเกณฑ์การปรับเอลพีวีของโครงการจัดสรรเป็น 95%บังคับใช้ทำให้คาดว่าช่วงประมาณไตรมาส4 ปี 2555 หากพ้นข่าวหน้าน้ำไป เชื่อว่ายอดขายบ้านจัดสรรจะปรับตัวดีขึ้น รวมถึงประมาณเดือน ต.ค. จะมีงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ มองว่าทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินจะมีการออกโปรโมชั่นในงานเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า จะส่งผลดีให้โครงการจัดสรรขายดีขึ้น เป็นต้น

ที่มา: หนังสือพิมพ์สยามรัฐ