ส่องอสังหาฯในอาเซียน ไล่ล่าอนาคต ฮานอย-ย่างกุ้ง

REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) โดย "พี่แซม-สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการREIC เผยแพร่บทความภาคสนามธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน 2 ประเทศอาเซียน "เวียดนาม-พม่า" เพื่อร่วมค้นหาคำตอบว่า หลังจากเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซีในปี 2558 โอกาสทางธุรกิจของผู้ประกอบการไทยอยู่ตรงไหน

เริ่มต้นกันที่ "กรุงฮานอย" เมืองหลวงและเมืองใหญ่อันดับ 2 ของประเทศเวียดนาม บางคนให้คำนิยามว่า กรุงฮานอยเป็นเมืองหลวงราชการ ส่วนกรุงโฮจิมินห์ซิตีเป็นเมืองหลวงเศรษฐกิจ มีพื้นที่ประมาณ 3,345 ตร.กม. เทียบกับกรุงเทพมหานครที่มีพื้นที่ประมาณ 1,500 ตร.กม. ก็คือพื้นที่ใหญ่กว่า 1 เท่าตัว

วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ปลายปี 2551 ก่อให้เกิดผลกระทบต่อเศรษฐกิจเวียดนามอย่างมีนัยสำคัญ เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในภาคอสังหาฯในเวลาต่อมา โดยราคา ที่อยู่อาศัยในกรุงโฮจิมินห์ซิตีปรับลด รุนแรงตั้งแต่กลางปี 2552 ขณะที่กรุงฮานอยปรับลดรุนแรงตั้งแต่ต้นปี 2554

---

ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงฮานอยปรับลดเฉลี่ยประมาณ 10-15% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา คอนโดฯที่เปิดขายใหม่ในพื้นที่ชั้นในส่วนใหญ่มีราคา 4.5-5.5 หมื่นบาท/ตร.ม. เป็นราคาที่ลดฮวบจากเดิมมาก แต่ถ้าเป็นพื้นที่รอบนอกจะมีราคาต่ำกว่า 4 หมื่นบาท/ตร.ม.

สำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามประเมินว่า ปี 2555 จะมีห้องชุดที่อยู่ระหว่างขายประมาณ 3.6 หน่วยในกรุงฮานอย เป็นหน่วยขายเดิมจากปีก่อนหน้าประมาณ 1.6 หมื่นหน่วย เป็นหน่วยขายใหม่ประมาณ 2 หมื่นหน่วย แต่การเปิดขายใหม่จริงอาจไม่ได้มีมากตามที่ประกาศ เพราะผู้ประกอบการได้ชะลอการก่อสร้างลงมากในขณะนี้

อสังหาฯเวียดนาม...ขาขึ้น

นอกจากนี้ ในช่วง 3 ปีข้างหน้าผู้ประกอบการมีแผนเปิดโครงการใหม่ประมาณ 50 โครงการ รวมประมาณ 4.5 หมื่นหน่วย

เมื่อเร็ว ๆ นี้ Trinh Dinh Dung รมว.กระทรวงการก่อสร้างของเวียดนาม กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศลงมาถึงจุดต่ำสุดแล้ว และจะค่อย ๆ เริ่มฟื้นตัวหลังจากปีนี้ โดยราคาที่อยู่อาศัยใน โฮจิมินห์ซิตีเริ่มทรงตัวตั้งแต่ไตรมาส 2/2555 ขณะที่ราคาในกรุงฮานอยอาจลงต่อไปได้อีกระยะหนึ่ง

ปัจจุบันผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินในกรุงฮานอยมีการแข่งขันกันสูง และมีการส่งเสริมการขายมาก ขณะที่บางโครงการมีโอกาสที่จะก่อสร้างไม่เสร็จหากยอดจองไม่เพียงพอ ดังนั้นการซื้อคอนโดฯในกรุงฮานอยจึงควรเน้นชื่อเสียงและผลงานในอดีตของผู้ประกอบการ ต่างชาติแห่เยือน "ย่างกุ้ง" เปรียบเทียบกับสหภาพเมียนมาร์ เมืองศูนย์กลางพาณิชย์และใหญ่อันดับ 1 คือ "ย่างกุ้ง-Yangon" มีประชากร 5 ล้านกว่าคน โดยมีมัณฑะเลย์เป็นเมืองใหญ่อันดับ 2 ส่วนเมืองหลวงอยู่ที่เนย์ปิดอว์ ทางตอนเหนือของย่างกุ้ง

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา รัฐบาลพม่าได้เปิดกว้างสู่สังคมโลกมากขึ้น แต่ในปัจจุบันระบบการเงินยังไม่พัฒนามากนัก แม้แต่การซื้อขายที่อยู่อาศัยก็ยังใช้เงินสดกันเป็นส่วนใหญ่ ไม่ใช้เงินกู้จากธนาคาร

ยิ่งนับวันจะมีนักท่องเที่ยว นักธุรกิจ และนักลงทุนเดินทางเข้าพม่ามากขึ้น อาทิ ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ สิงคโปร์ ชาวตะวันตก และไทย เมื่อจำนวนชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้นทำให้ห้องพักโรงแรมไม่เพียงพอและขาดแคลนมาก ราคาห้องพักจึงพุ่งสูงขึ้น

จำนวนโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในย่างกุ้งมีน้อยมาก ผู้เช่าต้องรอคิวหลายเดือน ราคาค่าเช่าห้องแบบสตูดิโออาจสูงถึงประมาณ 2.2 ล้านจ๊าต หรือประมาณ 7.8 หมื่นบาท/เดือน (อัตราแลกเปลี่ยนประมาณ 28 จ๊าต/1 บาท) ปรับเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วเกือบเท่าตัว

ในแง่กฎหมาย ชาวต่างชาติมีข้อจำกัดมากในการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงในปัจจุบัน มีสิทธิ์เพียงแค่การเช่าปีต่อปี กฎหมายของพม่ายังไม่อนุญาตให้มีการครอบครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ในที่อยู่อาศัยล่าสุดมีการเสนอร่างกฎหมายอาคารชุด แต่ยังไม่ผ่านขั้นตอนนิติบัญญัติ และคาดว่าอาจจะประกาศใช้ได้ในปีหน้า

ใบอนุญาตก่อสร้างรอ 6 เดือน

หน่วยงานท้องถิ่นที่มีบทบาทด้านพัฒนาที่ดินคือ YCDC (Yangon City Development Committee)หน่วยงานอื่นที่พึงรู้จัก คือ Housing Board, Department of Human Settlements เป็นต้น

"ในส่วนของใบอนุญาตก่อสร้างมีผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยบางแห่งในย่างกุ้งบอกว่า ใช้เวลานานมาก จากเดิมเคยใช้เวลารอ 1-2 เดือน แต่ในปัจจุบันอาจใช้เวลาถึงครึ่งปี ทำให้ผู้ประกอบการบางรายในเขตรอบนอกเมืองเลือกลงมือก่อสร้างทั้งที่ยังไม่มีใบอนุญาต"

"ผอ.สัมมา" ระบุว่า ตามกฎหมายใหม่อพาร์ตเมนต์ที่มีความสูงเกิน 7 ชั้นต้องมีลิฟต์โดยสารด้วย เพราะอพาร์ตเมนต์ทั่วไปในปัจจุบันไม่ว่าจะสูงแค่ไหนก็ไม่มีลิฟต์ (ดังนั้นห้องพักในอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ชั้นล่างจึงมักมีราคาแพงกว่าห้องชั้นบน) แต่หากมีลิฟต์จะถือเป็นคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ทั้งนั้นคอนโดฯสูงที่สุดตอนนี้มีเพียง 12-13 ชั้น และเนื่องจากพม่าเคยเป็นอาณานิคมของอังกฤษ จึงมีอาคารรูปทรงสถาปัตยกรรมยุโรปอยู่ไม่น้อยตามสองข้างทางในย่างกุ้ง

ดีมานด์อพาร์ตเมนต์สูง 10 เท่า

สำหรับราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองย่างกุ้งมีราคาแพงพอ ๆ กับทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพฯ คือประมาณ 10,000 เหรียญสหรัฐ หรือ 3 แสนบาท/ตร.ม. ว่ากันว่าบางแปลงมีราคาสูงเท่ากับราคาที่ดินแปลงที่แพงที่สุดในกรุงเทพฯ ควบคู่กับที่ดินราคาถูกนอกเมืองก็น่าจะยังมีอยู่อีกมาก

"ชาวพม่าในย่างกุ้งมีทั้งที่อยู่บ้านแนวราบค่อนข้างเก่า หรืออยู่ในอพาร์ตเมนต์หนาแน่นในเมือง ดูไปคล้าย ๆ ฮ่องกง"

"ผอ.สัมมา" ฟันธงด้วยว่า นอกจากย่างกุ้งจะขาดแคลนที่อยู่อาศัยในระดับบนแล้ว ตลาดระดับกลาง-ล่างก็ขาดแคลนด้วย ประเมินจากจำนวนประชากรกว่า 5 ล้านคนในย่างกุ้งปัจจุบัน คาดว่าน่าจะมีความต้องการอพาร์ตเมนต์ใหม่ปีละเกือบ 2 แสนหน่วย แต่มีการสร้างออกมาใหม่เพียงปีละประมาณ 20,000 หน่วยเท่านั้น

ที่มา: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ฉบับวันที่ 20 - 23 ก.ย. 2555