ร่างผังเมืองทำค้าที่ดิน กทม. ชะงัก

ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วันเพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสีย ยื่นหนังสือคัดค้าน จากนั้นก็จะผ่านกระบวนการต่างๆ จนกระทั่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา มีผลบังคับใช้ไม่เกินเดือนพฤษภาคม 2556 เพราะหมดอายุผังเมืองรวม กทม. ฉบับปี 2549 ที่ต่ออายุมาแล้ว

ร่างผังเมืองรวม กทม. ใหม่ฉบับนี้ เผยแพร่รับรู้กันกว้างขวางพอสมควรในบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผ่านรูปแบบการบรรยายทำความเข้าใจ การวิพากษ์วิจารณ์ผลกระทบในแง่มุมต่างๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

---

ความที่ร่างผังเมืองรวม กทม. ใหม่ฉบับนี้ มีรายละเอียดมาก ไม่เพียงแต่กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามสีต่างๆ เช่น สีเขียว สีเหลือง สีส้ม สีน้ำตาล สีแดง รวมทั้งหมด 10 สี ในแต่ละสียังมีรายละเอียดแยกย่อยอีก อาทิ ประเภทที่อยู่อาศัย (สีเหลือง สีส้ม สีน้ำตาล) ยังมีพื้นที่ ย.1 ถึง ย.10 พื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) มี พ.1 ถึง พ.5

ยังไม่หมด ยังมีการกำหนด  FAR หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ยังมี OSR หรืออัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม มีการกำหนดระยะร่น กำหนดขนาดแปลงที่ดินจัดสรรประเภทบ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ นักพัฒนาที่ดินที่มีประสบการณ์คร่ำหวอดมานาน ยังต้องสารภาพว่า มึน

ผลที่ตามมาทันทีในขณะนี้ แม้ผังเมืองรวมยังไม่ประกาศใช้ ก็คือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ชะลอการตัดสินใจซื้อที่ดินไว้ก่อน เพราะต้องการความแน่ใจว่า ที่ดินแต่ละแปลงที่จะซื้อนั้น สามารถใช้ประโยชน์สูงสุดได้เท่าไหร่

เวลานี้ แม้จะพูดๆ กันว่า ร่างผังเมืองรวม กทม. ที่ติดประกาศให้ผู้มีสิทธิได้เสียยื่นคัดค้าน ถ้าจะมีการแก้ไขก็คงไม่มากนัก ผังเมืองรวม กทม. ที่จะบังคับใช้น่าจะเหมือนกับที่ติดประกาศไว้ขณะนี้ไม่น้อยกว่า 95% อย่างไรก็ตาม ก็ยังถือว่า ไม่นิ่งอยู่ดี

หากจะยื่นขออนุญาตไว้ก่อน ใช้สิทธิการออกแบบและก่อสร้างตามผังเมืองรวมเดิมที่บังคับในปัจจุบันนั้น แม้จะพอมีลุ้นแต่ก็มีความเสี่ยงมากพอควร เพราะต้องยื่นรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้วย ต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรด้วย ถ้าเวลาไม่พอดีลงตัวกัน ก็อาจเกิดความเสียหายได้

กระบวนการพัฒนาที่ดินทุกวันนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งบรรดารายใหญ่รายกลางในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนใหญ่ไม่ได้ตุนซื้อที่ดินสะสมแลนด์แบงก์เหมือนอดีตอีกแล้ว การจัดซื้อที่ดินซึ่งถือเป็นวัตถุดิบในการผลิตสินค้าที่อยู่อาศัยจะซื้อแค่ให้พอเพียงและต่อเนื่องกับการผลิตที่อยู่อาศัยที่แนวสูงแนวราบ ตามเป้าหมายรายได้ที่วางไว้ เรียกว่า ซื้อที่ดินไปทำโครงการไป ถ้าต้นทุนที่ดินแพงขึ้นก็ปรับราคาขายเพิ่มขึ้นตามสภาพตลาด

ดังนั้น เมื่อมีเหตุให้เกิดความไม่มั่นใจ ก็ชะลอการตัดสินใจซื้อที่ดินไว้ก่อน หากจำเป็นต้องซื้อจริงๆ หรือราคาถูกจนอดใจไม่ได้ ก็ต้องพิจารณารายละเอียดเป็นแปลงๆ

ผลกระทบระหว่างการเตรียมประกาศใช้ผังเมืองรวมใหม่ ซึ่งมีข้อบังคับครอบคลุมรายละเอียดการใช้ประโยชน์ที่ดินเช่นนี้ ทำให้การซื้อขายที่ดินชะงักเพื่อปรับตัว คงเกิดขึ้นทุกๆ เมืองไม่เฉพาะกรุงเทพมหานคร  ฉะนั้น จังหวัดต่างๆ ทั่วประเทศ ซึ่งมีทั้งผังเมืองที่หมดอายุ ไม่มีการควบคุม มีทั้งเตรียมประกาศผังเมืองรวมใหม่  นักค้าที่ดินนักพัฒนาที่ดิน ต้องดูตาม้าตาเรือให้ดี

ที่มา:  มติชนสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 13 - 19 ก.ค. 2555