ประเมินราคาที่ดินใหม่อนาคตบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์

การปรับการประเมินราคาที่ดินที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม ส่งผลโดยตรงกับการเพิ่มค่าภาษีและค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน การเพิ่มราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพฯ มีอัตราที่เพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ ก็คือ มีบางพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นถึง 10-100 % กว่า แต่บางพื้นที่บริเวณไกลสุดขอบกรุงเทพฯ (ซึ่งเคยเป็นบริเวณอุทกภัย) ไม่เพิ่มขึ้น แต่อาจมีบางพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 30 เปอร์เซ็นต์

ผลกระทบนี้จะต่อเนื่องไปยังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นภาคการลงทุนที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองเป็นส่วนใหญ่

---

ในประเด็นชานเมือง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ในส่วนนี้การปรับราคาประเมินที่ดินมีผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในเรื่องของภาษีและค่าธรรมเนียมโอนโดยตรง (แต่ในกรณีของอาคารชุดที่ได้สร้างเสร็จไป กำลังอยู่ในระยะเวลาของการโอนโฉนดแก่กัน) ไม่มีปัญหาเรื่องภาระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม แต่จะมีปัญหาภาษีโรงเรือนในอนาคตซึ่งจะทำให้ต้องปรับราคาค่าบริหารส่วนกลางของอาคารชุดในปีต่อๆ ไป

ปัญหาของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของอาคารชุดก็คือ ข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินที่มีการชำระเงินค่าที่ดินเป็นงวด และจะโอนที่ดินเพื่อดำเนินการเมื่อเริ่มต้นการก่อสร้าง

ผลก็คือ ต้นทุนของราคาอาคารชุดจะต้องเพิ่มขึ้นเนื่องจากภาษีและค่าธรรมเนียมโอนจะต้องคำนวณกันในวันโอนกรรมสิทธิ์นั้น

ส่วนปัญหาของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะมีการลงทุนในเขตชานเมือง ส่วนต้นทุนในเรื่องนี้ต้องเพิ่มขึ้นแน่นอนเพราะการโอนทรัพย์สินส่วนนี้ ประกอบด้วยอาคารและที่ดิน เมื่อประเมินราคาที่ดินสูงขึ้น ก็ต้องเสียค่าภาษีและค่าธรรมเนียมโอนสูงขึ้นตามไปด้วย และจะขึ้นเป็นอัตราที่สูงจนมีผลกระทบกับราคาอาคารบ้านเรือนอย่างแน่นอน

ในภาคการตลาดและความเชื่อมั่นกรณีที่เกิดอุทกภัยในปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดความหวาดระแวงและความกลัว ความสูญเสียและความยากลำบากในการอยู่อาศัยในบริเวณนั้น และความต้องการจริงของบ้านเดี่ยวชานเมืองที่ลดลงตามลำดับในแต่ละปี

ขณะเดียวกัน ความต้องการของบ้านเดี่ยวในเขตชานเมืองซึ่งอยู่ไกลออกไปจากศูนย์ กลางของกรุงเทพฯ ของเมืองยิ่งมีความต้องการน้อยลง ก็คาดเดาโดยไม่ต้องทำการสำรวจข้อเท็จจริงก็คือ ปีนี้ ปีหน้า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ จะมีปริมาณสู่ตลาดลดลงไปตามลำดับ

การลงทุนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ก็น่าจะเกิดขึ้นในบริเวณที่ดินที่ยังคงเหลือในเขตกลางของเมืองและจะมีราคาสูงขึ้นตามราคาที่ดินที่สูงขึ้นนั้นเอง เขตเมืองตอนกลาง เช่น ลาดพร้าว จตุจักร พระ โขนง บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ตอนใน ยังคงมีศักยภาพที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

แต่เลยไกลไปจากนี้เชื่อว่าอนาคตของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์คงถดถอยจากเดิม

เรื่องที่น่าสังเกตก็คือ ตัวเลขอย่างไม่เป็นทางการที่ประเมินว่านับแต่ต้นปีคือ เดือนมกราคมจนถึงเดือนมิถุนายน มีการเปิดตัวพร้อมจำหน่ายของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารชุด 30,000 หน่วย บ้านเดี่ยว+ทาวน์เฮาส์ 10,000 หน่วย และประเมินตัวเลขการลงทุนที่ลดลงจากเดือนพฤษภาคมจนถึงเดือนมิถุนายน ลดลงประมาณ 15-20 %

ขณะเดียวกันประมาณการที่ประเมินไว้ว่าอาคารชุดปีนี้จะมีการเปิดตัวออกขายรวม 90,000 หน่วย แต่จะมีการรับโอนประมาณ 60,000 หน่วย คงค้างไปปีหน้า 30,000 หน่วย น่าจะเป็นคำตอบได้ว่า สถานการณ์ของอสังหา ริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร

คำแนะนำก็คือ ผู้ประกอบการอย่าปลอบใจตนเองว่ายังคงไม่น่าเป็นห่วง เพราะความเป็นจริงน่าที่จะต้องระมัดระวังในการลงทุนในส่วนนี้ และอีกทั้งหากเป็นโครงการที่ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม นี้ แน่นอนราคาทรัพย์สินในส่วนนี้ก็ต้องเพิ่มขึ้น ซึ่งจะต้องไปเปรียบเทียบกับราคาทรัพย์สินที่ค้างอยู่

เพราะถ้าไม่เป็นห่วง การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดอาจจะสร้างสถานการณ์ทางเศรษฐ กิจของประเทศให้เป็นเหมือนที่เคยเกิดมา แต่ถ้ายังคงจำเป็นที่จะพัฒนาการลงทุนในลักษณะดังกล่าว รูปแบบ แนวคิด พื้นที่ การใช้สอย ของอาคารเหล่านั้นต้องมีการพัฒนาและเปลี่ยน แปลงทั้งรูปร่างและประโยชน์ใช้สอยที่ให้ความสุข ความสะดวกสบายที่ชัดเจนขึ้นว่าดีกว่าของเดิมอย่างไร

ที่มา: หนังสือพิมพ์ข่าวสด