Sittichai Real Estate Agent
  • Home
  • About us
  • Property for sale
    • Land >
      • Beachfront 2 Rai, Jao Samran Beach
      • Beachfront 56.5 Rai, Puektian Beach
      • 3-1-50 Rai, Ratchada 36
      • 3.5 Rai, Lasalle
      • 4 Rai, Buddhabucha 39
      • 7 Rai, Prachauthit
      • 8.5 Rai, Buddhabucha 39
      • 38 Rai, Pathumthani
      • 102 sq.w. Prachauthit 79
      • 223 sq.w. Buddhabucha 39
      • 200 sq.w. Sukhumvit 70/3
    • House >
      • 2 flr. 31sq.w. Lad Proa 71
      • 2 flr. 64 sq.w. Chalearmprakiatlor 9
      • Villa 223 sq.w. Phetchaburi
      • Villa 3-1-50 Rai, Chiang Mai
    • Townhouse >
      • Ratchada Arkadian 29.9 sq.w. Kanjanapisek
      • Bangkok Green Park 36 sq.w. Jaroennakorn
    • Condominium >
      • The Bangkok Narathiwat 75 sq.m. 2 bedroom, Narathiwat Ratchanakarin
      • Baan Nubkluen 62.11 sq.m. Hua Hin
      • Lang Suan Ville 191.72 sq.m. 3 bedroom near BTS Chidlom
      • Liberty Park 252.99 sq.m. 3 bedroom Sukhumwitt 23
      • Prestige Towers 254 sq.m. 3 bedroom Sukhumwitt 23
    • Home Office >
      • 2 Unit 3 flr. 32 sq.w. Sukhumvit 70/3
      • 2 Unit 4 flr. 34 sq.w. Sukhumvit 48
    • Office Building >
      • 5 flr. 576 sq.m. Ratchada 26
    • Factory >
      • 5,936 sq.m. 12 Rai Samutprakarn
    • All
  • Property News
  • Real Estate Tips
  • Contact
085-255-5565

ประเมินราคาที่ดินใหม่อนาคตบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์ 

7/6/2012

Comments

 
Picture
การปรับการประเมินราคาที่ดินที่มีผลตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม ส่งผลโดยตรงกับการเพิ่มค่าภาษีและค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน การเพิ่มราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพฯ มีอัตราที่เพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ ก็คือ มีบางพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นถึง 10-100 % กว่า แต่บางพื้นที่บริเวณไกลสุดขอบกรุงเทพฯ (ซึ่งเคยเป็นบริเวณอุทกภัย) ไม่เพิ่มขึ้น แต่อาจมีบางพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 30 เปอร์เซ็นต์

ผลกระทบนี้จะต่อเนื่องไปยังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นภาคการลงทุนที่อยู่อาศัยในเขตชานเมืองเป็นส่วนใหญ่

ในประเด็นชานเมือง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ในส่วนนี้การปรับราคาประเมินที่ดินมีผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในเรื่องของภาษีและค่าธรรมเนียมโอนโดยตรง (แต่ในกรณีของอาคารชุดที่ได้สร้างเสร็จไป กำลังอยู่ในระยะเวลาของการโอนโฉนดแก่กัน) ไม่มีปัญหาเรื่องภาระค่าภาษี ค่าธรรมเนียม แต่จะมีปัญหาภาษีโรงเรือนในอนาคตซึ่งจะทำให้ต้องปรับราคาค่าบริหารส่วนกลางของอาคารชุดในปีต่อๆ ไป

ปัญหาของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของอาคารชุดก็คือ ข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินที่มีการชำระเงินค่าที่ดินเป็นงวด และจะโอนที่ดินเพื่อดำเนินการเมื่อเริ่มต้นการก่อสร้าง

ผลก็คือ ต้นทุนของราคาอาคารชุดจะต้องเพิ่มขึ้นเนื่องจากภาษีและค่าธรรมเนียมโอนจะต้องคำนวณกันในวันโอนกรรมสิทธิ์นั้น

ส่วนปัญหาของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะมีการลงทุนในเขตชานเมือง ส่วนต้นทุนในเรื่องนี้ต้องเพิ่มขึ้นแน่นอนเพราะการโอนทรัพย์สินส่วนนี้ ประกอบด้วยอาคารและที่ดิน เมื่อประเมินราคาที่ดินสูงขึ้น ก็ต้องเสียค่าภาษีและค่าธรรมเนียมโอนสูงขึ้นตามไปด้วย และจะขึ้นเป็นอัตราที่สูงจนมีผลกระทบกับราคาอาคารบ้านเรือนอย่างแน่นอน

ในภาคการตลาดและความเชื่อมั่นกรณีที่เกิดอุทกภัยในปีที่ผ่านมา ทำให้เกิดความหวาดระแวงและความกลัว ความสูญเสียและความยากลำบากในการอยู่อาศัยในบริเวณนั้น และความต้องการจริงของบ้านเดี่ยวชานเมืองที่ลดลงตามลำดับในแต่ละปี

ขณะเดียวกัน ความต้องการของบ้านเดี่ยวในเขตชานเมืองซึ่งอยู่ไกลออกไปจากศูนย์ กลางของกรุงเทพฯ ของเมืองยิ่งมีความต้องการน้อยลง ก็คาดเดาโดยไม่ต้องทำการสำรวจข้อเท็จจริงก็คือ ปีนี้ ปีหน้า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ จะมีปริมาณสู่ตลาดลดลงไปตามลำดับ

การลงทุนบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ก็น่าจะเกิดขึ้นในบริเวณที่ดินที่ยังคงเหลือในเขตกลางของเมืองและจะมีราคาสูงขึ้นตามราคาที่ดินที่สูงขึ้นนั้นเอง เขตเมืองตอนกลาง เช่น ลาดพร้าว จตุจักร พระ โขนง บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ตอนใน ยังคงมีศักยภาพที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

แต่เลยไกลไปจากนี้เชื่อว่าอนาคตของบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์คงถดถอยจากเดิม

เรื่องที่น่าสังเกตก็คือ ตัวเลขอย่างไม่เป็นทางการที่ประเมินว่านับแต่ต้นปีคือ เดือนมกราคมจนถึงเดือนมิถุนายน มีการเปิดตัวพร้อมจำหน่ายของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารชุด 30,000 หน่วย บ้านเดี่ยว+ทาวน์เฮาส์ 10,000 หน่วย และประเมินตัวเลขการลงทุนที่ลดลงจากเดือนพฤษภาคมจนถึงเดือนมิถุนายน ลดลงประมาณ 15-20 %

ขณะเดียวกันประมาณการที่ประเมินไว้ว่าอาคารชุดปีนี้จะมีการเปิดตัวออกขายรวม 90,000 หน่วย แต่จะมีการรับโอนประมาณ 60,000 หน่วย คงค้างไปปีหน้า 30,000 หน่วย น่าจะเป็นคำตอบได้ว่า สถานการณ์ของอสังหา ริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร

คำแนะนำก็คือ ผู้ประกอบการอย่าปลอบใจตนเองว่ายังคงไม่น่าเป็นห่วง เพราะความเป็นจริงน่าที่จะต้องระมัดระวังในการลงทุนในส่วนนี้ และอีกทั้งหากเป็นโครงการที่ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม นี้ แน่นอนราคาทรัพย์สินในส่วนนี้ก็ต้องเพิ่มขึ้น ซึ่งจะต้องไปเปรียบเทียบกับราคาทรัพย์สินที่ค้างอยู่

เพราะถ้าไม่เป็นห่วง การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอาคารชุดอาจจะสร้างสถานการณ์ทางเศรษฐ กิจของประเทศให้เป็นเหมือนที่เคยเกิดมา แต่ถ้ายังคงจำเป็นที่จะพัฒนาการลงทุนในลักษณะดังกล่าว รูปแบบ แนวคิด พื้นที่ การใช้สอย ของอาคารเหล่านั้นต้องมีการพัฒนาและเปลี่ยน แปลงทั้งรูปร่างและประโยชน์ใช้สอยที่ให้ความสุข ความสะดวกสบายที่ชัดเจนขึ้นว่าดีกว่าของเดิมอย่างไร

ที่มา: หนังสือพิมพ์ข่าวสด
Comments
    Picture

    Author

    ข่าวสาร สาระน่ารู้ ที่น่าติดตามของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

    ติดตาม @ThaiRealtyNews
    Click to Hot Line
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    ติดตาม @ThaiRealtyNews

    RSS Feed

    • Home
    • About us
    • Property for Sale
    • Property News
    • Real Estate Tips
    • Contact
Powered by Create your own unique website with customizable templates.