เช็กตลาดบ้านครึ่งปีประคองตัวรอพลิกฟื้น

แม้ว่าบรรยากาศการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วง 5-6 เดือนแรกที่ผ่านมาจะดูไม่คึกคัก แต่คนในแวดวงที่อยู่อาศัยยังมองเชิงบวกว่าตลาดยังมีการซื้อขายที่ดีต่อเนื่องบ้านแนวราบครึ่งปียังทรงตัว

โดยในส่วนของบ้านแนวราบ กิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ถือว่าตลาดอยู่ในภาวะทรงตัว ไม่ได้ดีมาก แต่ก็ไม่เลวร้าย เพราะในทำเลที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมก็เริ่มดีขึ้นทำเลที่ไม่ได้รับผลกระทบ ก็เป็นบวกมาก ซึ่งคาดว่าบ้านแนวราบจะฟื้นตัวดีขึ้นในครึ่งปีหลัง

ทั้งนี้ รวมถึงการเปิดตัวโครงการใหม่จะเห็นในครึ่งปีหลังมากขึ้นด้วย และการที่เกณฑ์การปล่อยกู้บ้านเดี่ยวได้แค่ 95% ที่จะเริ่มใช้ในต้นปีหน้า จะทำให้ผู้ประกอบการแนวราบอัดกิจกรรมกระตุ้นยอดขายเพื่อจูงใจผู้บริโภคมากขึ้น จึงเชื่อว่าบรรยากาศในครึ่งปีหลังจะมีสีสันโดยประเมินว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจะเติบโต 5-10%

สำหรับตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ 4 เดือนแรกของปีนี้อยู่ที่ 4.26 หมื่นหน่วยลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน 7% โดยบ้านเดี่ยวลดลง 16% ทาวน์เฮาส์ลดลง 20% บ้านแฝดลดลง 21% และอาคารพาณิชย์ลดลง 6% ซึ่งเป็นตัวเลขที่ไม่ได้เลวร้ายนัก เพราะถือว่าเป็นผลต่อเนื่องจากเรื่องน้ำท่วม 

ทางด้านตลาดคอนโดมิเนียมที่กลับมาเป็นพระเอกอีกครั้ง ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดยังไปได้อยู่ บรรยากาศโดยรวมอาจจะดูเหมือนเงียบแต่บางพื้นที่ก็ยังขายได้ และยังมีโครงการเปิดตัวใหม่ต่อเนื่อง

สถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนได้จากยอดการเปิดตัวห้องชุดใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2555 โดยตัวเลขจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า มีห้องชุดเปิดตัวใหม่มากถึง62 โครงการ รวมทั้งหมด 2.85 หมื่นยูนิตซึ่งคาดว่าภาพรวมทั้งปีมังกรนี้จะมีห้องชุดเปิดใหม่ไม่เกิน 5 หมื่นยูนิต

สำหรับทำเลที่ยังมีความเคลื่อนไหวที่ดีตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา เกาะเส้นทางสุขุมวิท โดยเฉพาะจากย่านพระโขนงยาวไปทางบางนา ทั้งโครงการติดริมถนน โครงการตามซอยต่างๆเกิดใหม่จำนวนมาก ซึ่งส่วนใหญ่ล้วนเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งสิ้น เช่นกลุ่มควอลิตี้ เฮ้าส์ กลุ่มแสนสิริ กลุ่มอนันดาตุนคอนโดรอจังหวะราคาขยับขณะที่การนำห้องชุดใน

สต๊อกจำนวนมากมาจัดทำโปรโมชันแรงๆ ของผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่ได้มีนัยสำคัญ เพราะโครงการเหล่านี้มียอดขายเกินกว่า 60-70% แล้ว ส่วนที่เหลือถือว่าเป็นกำไร ซึ่งในระยะหลังจะเห็นว่าผู้ประกอบการหลายรายเริ่มปรับกลยุทธ์การขาย โดยจะเปิดขายไประยะหนึ่ง แล้วหยุดการขาย เก็บห้องชุดบางส่วนไว้รอจังหวะที่ราคาดีดตัว ก็จะกลับมาขายใหม่ในราคาที่สูงขึ้น

ธำรง ประเมินว่า จะเห็นรูปแบบการขายแบบนี้มากขึ้น เพราะผู้ประกอบการที่ทำคอนโดมิเนียมในเวลานี้ได้ล้วนเป็นรายใหญ่หรือเป็นรายที่มีเงินเย็น ไม่รีบร้อน เพราะการจะหาที่ดินขึ้นโครงการใหม่เวลานี้เจอปัญหาทั้งหายาก และราคาแพง แรงงานขาดแคลนวัสดุก่อสร้างปรับขึ้น ทำให้การกำหนดราคามีความผันผวนมาก ซึ่งแนวโน้มในครึ่งปีหลังโครงการใหม่จะขยับฐานราคาขึ้นไปอีก 5-10%

ทั้งนี้ การที่ตลาดคอนโดมิเนียมมีแต่ผู้เล่นรายใหญ่ จึงจะเห็นว่าในตลาดเหลือผู้เล่นน้อยราย ประกอบกับภาวะห้องชุดเกิดใหม่ที่เร็วมาก ทำให้นักเก็งกำไรซื้อแล้วขายต่อยาก จึงเท่ากับชะลอความร้อนแรงของนักเก็งกำไรลงไป ทำให้มั่นใจว่าคอนโดมิเนียมจะไม่ล้นตลาดหรือโอเวอร์ ซัพพลาย เหมือนในยุควิกฤตปี2540 แน่นอนครึ่งปีหลังจับตาการเมือง-วิกฤตยุโรป

ขณะที่ อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่า ในพื้นที่น้ำท่วมตลาดแนวราบเริ่มกลับคืนมาได้แล้วประมาณ70-80% ส่วนในพื้นที่ที่น้ำไม่ท่วมตลาดก็ไม่ได้ผลกระทบอะไร โดยรวมๆ แล้วในไตรมาสแรกตลาดที่อยู่อาศัยตัวเลขอาจจะชะลอตัวลงทั้งการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง 18% การจดทะเบียนลดลง 8% และการโอนลดลง 10%ซึ่งเป็นผลจากบ้านแนวราบ แต่เมื่อเข้าสู่ไตรมาส 2 ตัวเลขต่างๆ เริ่มดีขึ้น ตัวเลขครึ่งปีแรกจึงไม่ตกลงไปมากนัก

ส่วนครึ่งปีหลังเชื่อว่าตลาดบ้านแนวราบจะเริ่มกลับมาเปิดโครงการใหม่ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียม และตลาดรวมน่าจะฟื้นตัวดีขึ้นกว่าครึ่งปีแรก แต่ยังมีปัจจัยที่ต้องระมัดระวัง คือ ปัญหาการเมือง และวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรป ถ้ามีปัญหาอยู่เป็นระยะๆแต่ไม่มีความรุนแรง ตลาดน่าจะปรับตัวรับได้แต่ถ้าทั้งสองปัจจัยเกิดความรุนแรงจะมากระทบกับภาคอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน ส่วนปัญหาน้ำท่วมที่เริ่มเกิดขึ้นในภาคเหนือขณะนี้ผู้บริโภคยังไม่กังวล และหากปีนี้น้ำไม่ท่วมตลาดจะยิ่งฟื้นตัวได้เร็วขึ้น

ตลาดบ้านจึงอยู่ในช่วงรอจังหวะฟื้นตัวในครึ่งปีหลัง หากไม่โดนการเมืองและพิษเศรษฐกิจยุโรปเล่นงานเสียก่อนก็น่าจะเอาตัวรอดไปได้ตลอดทั้งปี

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์