มิ.ย.นาทีทองผู้ซื้อ-ขายอสังหาฯ ก่อนบังคับใช้ราคาประเมินจริง

การปรับขึ้น-ลงของราคาซื้อขายที่ดินเปล่าและราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันนี้ ผู้บริโภคหลายๆ ท่านยังเข้าใจว่า ราคาซื้อ-ขายที่ดินในแต่ละแห่งนั้น จะสูงขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับราคาประเมินที่ทางราชการ หรือราคากรมธนารักษ์จัดทำราคาประเมินออกมากในทุกๆ 4 ปี ซึ่งหากผู้บริโภคท่านใดยังมีความเข้าใจอย่างนั้น นับว่ามีความเข้าใจผิดเกือบ 100% ก็อาจเป็นได้

ทั้งนี้ การปรับตัวขึ้น-ลง ของราคาซื้อขายบ้านและที่ดินเปล่าในบ้านเรานั้น โดยทั่วไปแล้วถูกกำหนดโดยกลไกของตลาด ซึ่งมีปัจจัยหลากหลายปัจจัยเข้ามากระทบแล้วส่งผลให้ราคาที่ดินเปล่าหรือราคาที่อยู่อาศัยในแต่ละทำเลมีการปรับตัวสูงขึ้น หรือมีราคาลดต่ำลงจากราคาขายปกติ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวนั้นมี ทั้งปัจจัยที่ส่งผลกระทบในทางลบและปัจจัยที่ส่งผลในทางบวก ส่วนผล กระทบที่เข้ามามีส่วนต่อการปรับตัวของราคาที่ดินจะปรับตัวมากหรือน้อยเท่าไหร่นั้น ขึ้นอยู่กับปัจจัยที่เข้ามากระทบนั้น จะมีผล กระทบมากน้อยเท่าไหร่ หรือกระทบเพียงระยะสั้น หรือระยะยาวเท่าไหร่

โดยตัวอย่างผลกระทบด้านลบที่ชัดเจนที่ผู้บริโภคทราบดี และทั่วถึงกันทุกคน ในช่วงที่ผ่านมา คือ ปัจจัยลบจากปัญหาอุทกภัยจากน้ำท่วมใหญ่ในช่วง ปลายปี 2554 ซึ่งปัจจัยลบจากน้ำท่วมใหญ่ในครั้งนั้น แน่นอนว่าส่งผลต่อราคาซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย และที่ดินเปล่าในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมให้มีราคาปรับตัวลดลงหรือทรงตัวไม่มีการปรับขึ้นตามประมาณการหรือราคาคาดการณ์ในตลาด ซึ่งในกรณีนี้นับเป็นตัวแปรหรือปัจจัยในด้านลบ 

ส่วนปัจจัยบวกที่จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่ หรือราคาที่ดินเปล่าในพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้น เช่น การตัดถนนใหม่ผ่านในทำเลต่างๆ การก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า ผ่านพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง ซึ่งแน่นอนว่าหากมีโครงการก่อสร้างระบบคมนาคม และการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค รวมถึงโครงการพัฒนาที่ดิน การพัฒนาเมืองใหม่ หรือศูนย์ราชการของภาครัฐ แน่นอนว่าจะส่งผลให้เกิดการปรับตัวของราคาที่ดินในพื้นที่ใกล้เคียงสูงขึ้นอย่างมาก โดยไม่ต้องรอให้กรมธนารักษ์ปรับขึ้นราคาประเมินก่อน

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าราคาประเมินที่ดิน ที่กรมธนารักษ์ ประกาศใช้นั้นอาจจะไม่กระทบต่อการปรับขึ้นลงของราคาซื้อ-ขายที่ดินเปล่า หรือที่อยู่อาศัยโดยตรง แต่ต้องยอมรับว่ามีผลในทางประกาศใช้นั้นอาจจะไม่กระทบต่อการปรับขึ้นลงของราคาซื้อ-ขายที่ดินเปล่า หรือที่อยู่อาศัยโดยตรง แต่ต้องยอมรับว่ามีผลในทางอ้อมต่อการเพิ่มขึ้นของเงินที่จะต้องจ่ายในการซื้อ-ขายที่ดินเปล่าหรือที่อยู่อาศัยระหว่างบุคคลต่อบุคคล จากอัตราการจัดเก็บภาษีรายได้บุคคล และค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งจะต้องจ่ายให้แก่หน่วยงานราชการ หรือกรมที่ดิน

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า กรณีการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ประจำปี 2555-2558 ที่ล่าช้าออกไป 6 เดือน จากกำหนดการเดิมต้องประกาศใช้ในเดือนมกราคม 2555 โดยถูกเลื่อนมาประกาศใช้ในเดือนกรกฎาคม 2555 ที่จะถึงนี้ จะไม่ส่งกระทบต่อการปรับขึ้น-ลง ของราคาที่ดินเปล่า และที่อยู่อาศัย เนื่องจาการซื้อขายดังกล่าวนั้นเป็นการซื้อขายโดยยึดเอาราคาตลาดเป็นตัวกำหนด แต่ราคาประเมินนั้นจะมีผลต่อค่าใช้จ่ายในการโอน และการจ่ายภาษีรายได้บุคคลให้เพิ่มขึ้น เนื่องจากในการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนนั้นจะคำนวณจากราคาประเมินที่กรมธนารักษ์ประกาศใช้

ส่วนประเด็นของระยะเวลาการประกาศใช้ที่ล่าช้ากว่า 6 เดือนนั้น แม้ไม่มีผลต่อการปรับตัวของราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย แต่ก็ส่งผลดีต่อการซื้อขายที่ดินเปล่า ที่อยู่อาศัย โรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ โดยในช่วง 6 เดือนแรกของปีนี้ ถือว่าเป็นช่วงผ่อนคลายของตลาดการซื้อขายโดยรวม ซึ่งเป็นอานิสงส์ที่เกิดจากผลกระทบน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปลายปี 2554 ทำให้รัฐบาลชะลอการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ออกไป ทำให้ช่วง 6 เดือนที่ผ่านมาผู้บริโภคที่มีการซื้อขายที่ดินเปล่าและที่อยู่อาศัย ได้รับประโยชน์จากการจ่ายค่าทำเนียมการโอนและภาษีรายได้บุคคลในอัตราเดิม

โดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคที่ซื้อ-ขายบ้านใหม่ ซึ่งได้ประโยชน์มากว่ากลุ่มผู้ซื้อ-ขายบ้านมือสอง หรือที่ดินเปล่าระหว่างบุคคลด้วยกัน เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินเท่านั้น ในขณะที่ผู้บริโภคที่ซื้อ-ขายบ้านมือสอง นั้นจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนที่ 2% ของราคาประเมินและต้องจ่ายภาษีรายได้บุคคล 2.5-5% ของราคาประเมิน

สำหรับประเด็นของการสำรวจและจัดทำราคาประเมินที่ดินและที่อยู่อาศัยในพื้นที่ถูกน้ำท่วม ซึ่งเป็นการนำข้อมูลและปัจจัยในการประเมินราคา ในช่วงก่อนเกิดเหตุน้ำท่วมมาจัดทำราคา และที่อยู่อาศัยในพื้นที่ถูกน้ำท่วม ซึ่งเป็นการนำข้อมูลและปัจจัยในการประเมินราคา ในช่วงก่อนเกิดเหตุน้ำท่วมมาจัดทำราคา ประเมินนั้นไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อราคาซื้อขายจริง เพราะข้อมูลที่นำมากำหนดราคาประเมินนั้นเป็นข้อมูลที่อยู่บนพื้นฐานความจริง เมื่อตลาดในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมกลับเข้าสู่ภาวะปกติราคาซื้อ ขายก็จะกลับมากำหนดโดยราคาตลาดตามปกติ

"ส่วนการปรับตัวลดลงของราคาที่ดินในตลาดของพื้นที่ถูกน้ำท่วมนั้น เชื่อว่าจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติในช่วง 5-6 เดือนจากนี้ เนื่องจากราคาซื้อ-ขาย ในขณะนี้เกิดดีมานด์ที่ชะลอตัวลง ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยลบด้านจิตวิทยาเท่านั้น" นายอิสระกล่าวสรุป

สำหรับราคาประเมินใหม่ที่จะประกาศนั้น โดยภาพรวมทั่วประเทศ ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 21.34% ซึ่งพื้นที่กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17.13% โดยบริเวณที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดของประเทศ ยังคงเป็นถนนสีลม ตั้งแต่แยกศาลาแดงไปถึงแยกนราธิวาสราชนครินทร์ 850,000 บาทต่อตารางวา รองลงมาเป็นถนนราชดำริ จากแยกราชประสงค์ไปถึงคลองแสนแสบ และที่ถนนพระรามที่ 1 จากแยกปทุมวันถึงแยกราชประสงค์ และที่ถนนเพลินจิตตลอดสาย 800,000 บาท/ตารางวา

ทั้งนี้ แม้บริเวณดังกล่าวจะมีราคาสูงกว่าบริเวณอื่นๆ แต่พื้นที่ที่มีราคาประเมินที่ดินที่มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุดอยู่ที่เขตวัฒนา คลองเตย พระโขนง และ บางนา ซึ่งปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 39.20% เนื่องจากได้รับอิทธิพลจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า บีทีเอส รองลงมาเป็น เขตบางกอกน้อย บางพลัด ตลิ่งชัน และทวีวัฒนา เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 33.06% และบางขุนเทียน จอมทอง บางบอน เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 29% ส่วนพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงน้อยที่สุด ได้แก่ เขตจตุจักร เพิ่มขึ้น 0.6% ลาดพร้าว 0.7% และ ประเวศ 1.5% ขณะที่พื้นที่ในจังหวัดปริมณฑลที่มีการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก เช่น จังหวัดปทุมธานี เพิ่มขึ้น 5.09% และ นนทบุรี เพิ่มขึ้น 27.18%

ที่มา: หนังสือพิมพ์ ASTV ผู้จัดการสุดสัปดาห์ ฉบับวันที่ 9 - 15 มิ.ย. 2555