แกะรอย..หลุมพรางนักเก็งกำไรคอนโดฯ - กรุงเทพธุรกิจ

     ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา "ซิตี้ คอนโด" ถือว่าเป็นดาวรุ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลายโครงการสามารถปิดการขายได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว ทำให้ผู้ประกอบการบิ๊กแบรนด์ปรับพอร์ตลงทุนผุดโครงการใหม่รับพฤติกรรมการซื้อ กลุ่มลูกค้าที่ซื้อมีทั้งซื้ออยู่อาศัยเอง (เรียลดีมานด์) แต่ขณะเดียวกันก็มีผู้บริโภคบางกลุ่มสบช่องกระแสบูม "คอนโด" ร่วมเข้าคิวรับใบจองห้องชุด ก่อนนำออกเร่ขายแข่งแบบไม่ทันข้ามวัน ฟันส่วนต่างกำไรตั้งแต่ 2 หมื่นบาทจนถึงหลักแสนบาท/หน่วย ขึ้นอยู่กับทำเลของห้องชุด เปิดออปชั่นให้ทั้งซื้อดาวน์-ซื้อสิทธิได้รับส่วนลด รวมทั้งประกาศหาลูกค้า (ซื้อ-ขาย) ทางอินเทอร์เน็ต
     
     "แฟนคลับ" คอนโดแผลงฤทธิ์ยื้อการโอน
 อย่างไรก็ตาม ในปีนี้แม้ตลาดคอนโดมิเนียมหรือการเปิดตัวโครงการใหม่จะดูแผ่วลง ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังมากขึ้น ที่ดินที่ซื้อในราคาที่เหมาะสมไม่ใช่หาซื้อได้ง่ายๆ ต้นทุนค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น อีกทั้งการเปิดตัวสินค้าใหม่ยังต้องแข่งกับซัพพลายเก่าในตลาดจากสินค้าที่เหลือขายในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ 10-20 % ขณะเดียวกันยังมีกลุ่มเก็งกำไรซื้อไว้นำมาขายแข่ง ในกรณีที่บางรายขายปล่อยสินค้าออกได้ก็ดีไป แต่ก็มีบางรายที่ซื้อไว้ 5 ยูนิต 10 ยูนิต ถึงเวลาขายต่อไม่ได้ก็ต้องทนฝืนผ่อนดาวน์ไปเรื่อยๆ รอจังหวะขายทำกำไร 
 
     ตลาดคอนโดในปีนี้ถ้าตลาดดีจริงก็ขายหมดแต่ถ้าไม่ดีก็ลำบาก กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรทั้งระยะสั้นคือ ซื้อปุ๊บขายใบจองปั๊บ เริ่มเป็นไปได้ยากแล้วขณะที่กลุ่มคนที่ซื้อเก็งกำไรระยะกลางคือ ซื้อแล้วผ่อนดาวน์รอจังหวะขายเมื่องานก่อสร้างคืบหน้า กลุ่มนี้ยังพอมีเวลาที่จะวัดดวง 
 เมื่อตลาดคอนโดเป็นการขายดีมานด์ล่วงหน้า รายได้จะเข้ามาก็ต่อเมื่อถึงขั้นตอนสร้างเสร็จแล้วส่งมอบ (โอนกรรมสิทธิ์) ให้ลูกค้า ถึงขั้นตอนนี้ สิ่งที่ปรากฏก็คือ ลูกค้ายื้อการโอน บางรายยื่นขอสินเชื่อไม่ผ่านเจ้าของโครงการต้องนำกลับมาขายใหม่ ในขณะเดียวกันก็มีลูกค้าบางรายต้องใช้วิธีการรวบเงินจอง หรือเงินดาวน์จากโครงการหนึ่งมาโปะโครงการหนึ่งที่ครบกำหนดผ่อนดาวน์สิ้นสุดต้องโอนกรรมสิทธิ์ ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ในกรณีหลังนี้เกิดขึ้นกับลูกค้ารายที่ซื้อห้องชุดมากว่าหนึ่งโครงการจากผู้ประกอบการเดียวกัน ที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการเรียกลูกค้ากลุ่มนี้ว่า "แฟนคลับ" นั่นเอง 


     ในลักษณะการลงทุนหรือเก็งกำไร ของกลุ่มแฟนคลับ จะมีรูปแบบการ ซื้อ-ขาย เก็งกำไรคอนโด ตั้งแต่ซื้อขายใบจอง, ขายดาวน์, ซื้อแล้วเอาไปขายเอง, ฝากเซลส์ขาย, ซื้อตอนเริ่มก่อสร้างขายตอนสร้างเสร็จ ไปจนถึงซื้อให้คนเช่าในระยะยาว ในทุกรูปแบบ ซึ่งก่อให้เกิดความต้องการเทียมขึ้นจากการคาดเดาตลาด ส่งผลให้ราคาคอนโดสูงกว่าที่เป็นจริงอย่างไม่มีเหตุผล ตารางเมตรละหลายหมื่นบาท 
 
     เพราะการขายคอนโดแบบล่วงหน้ามุ่งเน้นยอดขายเป็นหลัก โดยไม่ได้เน้นการให้ข้อมูลที่เป็นจริงทั้งหมดของโครงการ (หลายโครงการไม่ให้ลูกค้าดูผังโครงการ หรือปรับเปลี่ยนผังในภายหลัง, การบอกจำนวนที่จอดรถที่ไม่แน่นอน ปิดบังข้อเสียต่างๆ สร้างการรับรู้ในแบรนด์สินค้าเป็นสินค้าไฮเอนด์ หรู หรา ฯลฯ) และจนถึงปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดๆ ของรัฐเข้ามาดูแล การจัดแคมเปญเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคและสัญญาที่ไม่เป็นธรรมก็ทำให้หมดสิทธิต่อรอง ถ้าไม่ตรวจสอบให้รอบคอบ ถี่ถ้วน ราคาคอนโดก็จะไม่ต่างจากหุ้นที่ถูกปั่นขึ้นไป จนวันหนึ่งจะถูกทุบราคาลง 
 ในแง่ของผู้ประกอบการ หรือผู้ลงทุน ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นเกือบถูกผูกขาดโดยกลุ่มบริษัทใหญ่ๆ ไม่กี่กลุ่ม ทำให้จริงๆ แล้วแทบไม่มีการแข่งขันในแง่ของตัวสินค้าเลย หรือหากจะมีก็เป็นเพียงแค่ดีไซน์ภายนอก ผู้ลงทุนบางกลุ่มก็ย้ายฐานจากบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์มาลงคอนโดผสมโรงด้วย จึงเกิดการลดราคา แจกแถมโปรโมชั่นกันมโหฬารในตลาด มีบริษัทใหญ่ในปัจจุบันที่ลงทุนกับโครงการขนาดใหญ่เกินตัว โดยที่ไม่มีสภาพคล่องเพียงพอ จึงต้องจับตามองกันต่อไปถึงทางออกของการหาแหล่งเงินทุนสนับสนุนรวมถึงผู้ร่วมทุนใหม่


    ท่ามกลางการจับจ้องของหน่วยงานภาครัฐถึงปัญหาฟองสบู่ในตลาดอสังหาฯ "คอนโด"  จะกลายเป็นกับดักธุรกิจทั้งที่เกิดขึ้นกับผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ และขาช้อป แฟนคลับ นักเก็งกำไรที่ตกหลุมพรางตัวเอง เพราะขายต่อกินส่วนต่างกำไรไม่ได้สินค้าติดมือปล่อยไม่ออก ไม่มีกำลังพอที่จะผ่อนต่อ...ถูกเจ้าของโครงการบีบให้โอนกรรมสิทธิ์ ที่อาจเกิดปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายได้