อาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ในทิศทางขาขึ้น

ย้อนกลับไปราวสักสองสามปีที่แล้ว ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯยังมีการเปลี่ยนแปลงเพียงเล็กน้อยเท่านั้นแต่ว่า ณ ขณะนี้ธุรกิจนี้เริ่มตื่นตัวและมีเส้นกราฟลากขึ้นสู่จุดสูงสุดเหมือนที่เคยเกิดขึ้นเมื่อ 20 ปีมาแล้ว

เจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส(ประเทศไทย)จำกัดหรือCBRE ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลกเชื่อว่าการเช่าอาคารสำนักงานจะยังคงเพิ่มสูงต่อเนื่องสำหรับอาคารที่มีคุณภาพดีและอยู่ในทำเลเยี่ยม โดยได้รับข้อมูลสนับสนุนจากทีมค้นคว้าของ CBRE เอง

"ออฟฟิศในกรุงเทพฯมีจำนวนพื้นที่ทั้งหมดอยู่ที่ 8.12ล้านตารางเมตร โดยที่1.15ล้านตารางเมตร หรือ 14.13 เปอร์เซ็นต์เป็นพื้นที่ว่าง แต่จำนวนของพื้นที่ว่างส่วนใหญ่อยู่ในอาคารที่มีสถานที่ตั้งไม่เป็นที่นิยมและเป็นอาคารเก่าที่ค่อนข้างล้าสมัย"

มีเพียง390,000ตารางเมตรที่กำลังก่อสร้างเพื่อให้แล้วเสร็จในปลายปี 2557 อย่างไรก็ดี ปริมาณความต้องการเช่าพื้นที่อาคารกำลังเริ่มเพิ่มสูงขึ้น อัตราพื้นที่ว่างจะลดลงและการเช่าจะเพิ่มสูงขึ้น

การเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯนับว่ามีอัตราต่ำที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคตามด้วยเวลลิงตัน มานิลา และจาการ์ต้า เมื่อเทียบกันแล้วการเช่าอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในฮ่องกงมีราคาแพงกว่าของกรุงเทพฯถึง7.5เท่าในขณะที่สิงค์โปร์และมุมไบมีค่าเช่าที่แพงกว่าไทยประมาณ 4เท่า ตลาดการเช่าอาคารสำนักงานของภูมิภาคนี้ที่เคยขึ้นสู่จุดสูงสุด ตอนนี้กำลังมีปริมาณที่ลดลงอย่างเช่นที่ ฮ่องกง สิงคโปร์ และกัวลาลัมเปอร์

การเช่าอาคารสำนักงานในเวียดนาม ทั้งโฮจิมินและฮานอย เริ่มตกลงอย่างต่อเนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจและอุปทานใหม่อย่างไรก็ดีค่าเช่าที่เสียดนามก็ยังแพงกว่าที่กรุงเทพฯถึง60-80เปอร์เซ็นต์ในภูมิภาคนี้อัตราการเช่าอาคารสำนักงานที่กำลังเพิ่มสูงขึ้นได้แก่ กรุงเทพฯมานิลา จาการ์ต้า และอีกหลายๆเมืองของออสเตรเลีย

 "กระแสการเช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯเป็นระดับที่ทำให้ยากที่จะสร้างโครงการใหม่ๆนอกเสียจากว่าที่ดินที่จะทำโครงการนั้นทีราคาต่ำกว่าราคาในปัจจุบัน เราจะเห็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นสร้างอาคารสำนักงานก็เมื่อค่าเช่าสูงขึ้นเป็น1,000บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมมีพื้นที่ว่างจำนวนจำกัดเท่านั้นที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง"พิทชอนกล่าวนอกจากนี้บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ด้านการสร้างสำนักงานที่มีเพียงไม่กี่บริษัทก็หันไปให้ความสนใจกับการสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยมากกว่า

CBRE ประเทศไทย คาดว่าช่องว่างของการเช่าระหว่างอาคารคุณภาพดีบนทำเลเยี่ยมกับอาคารที่มีองค์ประกอบด้อยกว่าจะเริ่มเห็นชัดขึ้น การเช่าอาคารสำนักงานในบริเวณศูนย์กลางเขตธุรกิจระดับเกรดเอ จะมีราคาสูงสุดอยู่ที่ 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และการเช่าอาคารสำนักงานในบริเวณศูนย์กลางเขตธุรกิจระดับเกรดบี ราคาถูกที่สุดอยู่ที่ประมาณ 400 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน นับว่ามีความต่างกันเพียงเล็กน้อยในการเช่าเมื่อเทียบกับเมืองอื่นๆ โดย CBRE เชื่อว่านี่เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ผู้เช่ายินดีจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเพื่อให้ได้อาคารเช่าในทำเลเยี่ยมซึ่งมีองค์ประกอบที่ดีกว่า

ส่วนใหญ่แล้วผู้เช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จะมีเกณฑ์การเลือกใน 3 ประเด็นหลักคือ หนึ่ง-ทำเลที่ตั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอยู่ใกล้แนวเส้นรถไฟฟ้า สอง-ระบบสาธารณูปโภค และอย่างสุดท้ายคือ คุณภาพของอาคารและราคาค่าเช่า หลายบริษัทจะพิจารณาในเรื่องการตั้งอยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าเป็นลำดับแรก อาคารสำนักงานที่อยู่ติดกับเส้นทางรถไฟฟ้าจึงมีอัตราเช่าที่สูงกว่าอาคารในทำเลอื่นและแนวโน้มต่อไปก็จะเป็นเช่นนี้

ประโยชนใช้สอยของอาคารรวมประสานกับองค์ประกอบในด้านอื่นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งรูปทรงของชั้นอาคารการวางแบบของสำนักงานไม่ควรถูกรบกวนจากการมีเสาอาคาร พร้อมด้วยหน้าต่างที่มีความกว้าง 12 ถึง 15 เมตรกับความสูงของเพดานต้องมากกว่า 2.8 เมตรนี่จะทำให้ผู้เช่าวางแบบสำนักงานของตัวเองได้ง่ายและเหมาะสมกับพนักงานอันนำไปสู่สภาพแวดล้อมการทำงานที่ดี

ส่วนประกอบอื่นๆ ก็ย่างการจัดการในเรื่องระบบรักษาความปลอดภัย ปัจจุบัน อาคารสำนักงานรุ่นใหม่ในกรุงเทพฯ อย่างเช่น ปาร์ค เวนเจอร์ และสาทรสแควร์ ต่างก็มีคุณภาพดีในแง่ของการใช้ระบบของอุปกรณ์เครื่องใช้ที่มีการพัฒนาอยู่ในระดับเกรดเอเหมือนอย่างที่ใช้กันในฮ่องกง สิงคโปร์ และโตเกียว

อย่างไรก็ดี ราคาค่าเช่าก็ยังคงเป็นองค์ประกอบส่วนหนึ่งที่ต้องนำมาพิจารณา บริษัทผู้เช่าต้องการความสมดุลในเรื่องของราคากับพื้นที่ให้เช่าที่เหมาะสมและมีศักยภาพ บริษัทเหล่านี้ต้องการจ่ายเงินเพื่อทำเลและระบบสาธารณูปโภคที่ดี CBRE ชี้ว่าการเช่าอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดีบนทำเลเยี่ยมจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดเจนต่อไป

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ