ได้เวลาปล่อยของ...คอนโดรีเซล กำไรงามหยด

ผลจากวิกฤตน้ำท่วม ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมได้รับความสนใจขึ้นมาอีกครั้ง โดยเฉพาะ คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่อยู่ในมือของผู้บริโภคหรือนักลงทุน กลายเป็นสินค้าที่มีความต้องการสูงขึ้น ตลาดคอนโดรีเซลปีนี้จึงมีแต่ความหอมหวาน

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท  ซีบี ริชาร์ด  เอลลิส ประเทศไทย ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลว่า ปีนี้ถือว่าเป็นจังหวะที่ดีอีกครั้งในการปล่อยขายคอนโดที่มีอยู่ในมือ โดยจะต้องเป็นคอนโดที่ซื้อไว้เมื่อ2-3 ปีที่แล้ว จะมีโอกาสในการทำกำไรจากการขายสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัดกว่าช่วงก่อนหน้านี้ เป็นผลจากการที่คอนโดเปิดตัวใหม่ในปีที่ผ่านมาชะลอตัวลง ทำให้เป็นโอกาสของคอนโดที่มีอยู่แล้วในตลาด 

นอกจากนี้ คอนโดที่เปิดขายใหม่ในปีนี้ล้วนมีราคาขายต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ที่สูงขึ้นมาก ขนาดห้องชุดก็ยิ่งเล็กลง เฉลี่ยแล้วเท่ากับราคาขายต่อยูนิตขยับขึ้นเกือบ 20% เมื่อเทียบกับช่วง2-3 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งทำเลของโครงการใหม่ๆ เริ่มไกลออกจากจุดศูนย์กลางเมืองมากขึ้น เริ่มเข้าซอยไปไม่น้อยกว่า 800 เมตร ทำให้เกิดการเปรียบเทียบกับห้องชุดพร้อมอยู่ที่มีอยู่ในตลาด ทำเลที่ดีกว่า ขนาดห้องชุดที่ดีกว่า ในราคาที่เหมาะสมกว่าห้องชุดเปิดขายใหม่

จากการสำรวจคอนโดพร้อมอยู่ในหลายทำเล เช่น โซนสาทร-ตากสิน ใกล้สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี และสถานีวงเวียนใหญ่ ราคาประกาศขายรีเซลขยับขึ้นไปสูงมาก เฉลี่ยห้องชุดระดับกลางขนาด 30 ตร.ม. ประกาศขายไม่ต่ำกว่า 2.3 ล้านบาท จากราคาเปิด 1.9 ล้านบาท แม้ว่าจะเป็นราคาที่สูง แต่หากเทียบกับห้องชุดเปิดใหม่ในย่านเดียวกันแล้ว ถือว่าถูกกว่า เพราะมีขนาดห้องที่ใหญ่กว่า ส่วนห้องชุดในโครงการระดับกลางบนในย่านดังกล่าว ราคาห้องชุดเล็กขยับขึ้นไปไม่ต่ำกว่า 4 ล้านบาท จากราคาเปิดตัวอยู่ที่ 3 ล้านต้นๆ

ส่วนฝั่งถนนรัชดา-ท่าพระ ที่มีอุปทานเกิดใหม่น้อยมาก เพราะราคาที่ดินแพง ต้องพัฒนาคอนโดราคากลางบนเท่านั้น แต่ทำเลนี้ไม่มีรถไฟฟ้าผ่าน จึงไม่เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการ ทำให้ไม่มีอุปทานใหม่มาแข่งกับห้องชุดเดิมในย่านนี้ จึงมีโอกาสในการทำกำไร เพราะส่วนใหญ่เป็นห้องชุดขนาดใหญ่ 35 ตร.ม.ขึ้นไป ซึ่งหาไม่ได้แล้วในย่านดังกล่าว และราคาเริ่มต้นของโครงการฝั๋งนี้ไม่สูงนัก ประมาณ 1.5 ล้านบาท หรือบางอาคารที่เป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ ราคาขายเริ่มต้นเพียง 7  แสนบาท ยูนิตลักษณะนี้มีโอกาสในการปล่อยรีเซลต่อถึง 1.2 ล้านบาท

ด้านทำเลอื่นๆเช่น ย่านปิ๋นเกล้า หรือโชคชัย 4 ที่เคยมีการเปิดตัวคอนโดขนาดต่ำกว่า 30 ตร.ม. ในราคาเริ่มต้นประมาณ 1.2-1.3 ล้านบาท เวลานี้มีการปล่อยขายรีเซลสำหรับห้องเล็กอยู่ที่ 1.8 ล้านบาทแล้ว หรือแม้แต่ห้องชุดขนาด 25 ตร.ม. ของผู้ประกอบการรายใหญ่รายหนึ่งในย่านลาดพร้าว ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน ราคาขายเมื่อ3 ปีที่แล้วอยู่ที่ 1.05 ล้านบาท เวลานี้มีโอกาสที่จะขยับขึ้นไปได้ถึง 1.5 ล้านบาท เช่นเดียวกับห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้า

สำหรับห้องชุดขนาดประมาณ 25-30 ตร.ม. จะเป็นห้องชุดที่ได้รับความนิยมมากที่สุด และผู้บริโภคส่วนใหญ่เริ่มรับกับ ขนาดห้องชุดดังกล่าวได้แล้ว เพราะปัจจุบันห้องชุดใหม่ราคาล้านต้นๆ ที่เข้าสู่ตลาดในเวลานี้ล้วนมีขนาดจิ๋วมาก ไม่ว่าจะเป็น เริ่มต้น 21-22.5 ตร.ม. ซึ่งห้องชุดจิ๋วในวันนี้อาจจะเริ่มเป็นที่ยอมรับมากขึ้นในอนาคตเหมือนเช่นห้องชุดต่ำกว่า 30 ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม จังหวะในการปล่อยของเพื่อทำกำไรสูงอาจเป็นไม่ได้ในทุกทำเล เช่น ทำเลที่ยังมีอุปทานเกิดใหม่ต่อเนื่องเช่น อ่อนนุช หรือทำเลที่ขายความหวังว่าจะมีรถไฟฟ้าในอนาคต ราคาขายห้องชุดได้บวกศักยภาพอนาคตไว้แล้ว แต่รถไฟฟ้าของจริงยังไม่มีวี่แววจะเกิด โครงการลักษณะนี้จะทำกำไรได้ยาก หากผู้ซื้อมีเงินเย็นก็ควรใจเย็นถือไว้ก่อน

ข้อควรระวังในการลงทุนคอนโดปีนี้ ควรดูโครงการที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว เพราะหากผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ประกาศใช้ก่อนที่โครงการที่อยู่ระหว่างขายนั้นจะได้ใบอนุญาต โอกาสที่จะตึกจะไม่ได้ขึ้นมีสูงมาก รวมถึงกรณีการขยายรถไฟฟ้าส่วน ต่อขยายไปยังชานเมือง อาจเพิ่มทางเลือกให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ จึงไม่ควร ซื้อห้องชุดที่อยู่บริเวณส่วนต่อขยายที่มีราคาสูงเกินไป เพราะอาจจะกำไรได้ยากขึ้น

จังหวะในการปล่อยของเพื่อทำกำไรสูงอาจเป็นไม่ได้ในทุกทำเล เช่น ทำเลที่ยังมีอุปทานเกิดใหม่ต่อเนื่องหรือทำเลที่ขายความหวังว่าจะมีรถไฟฟ้าในอนาคต ราคาขายห้องชุดได้บวกศักยภาพอนาคตไว้แล้ว แต่รถไฟฟ้าของจริงยังไม่มีวี่แววจะเกิด โครงการลักษณะนี้จะทำกำไรได้ยาก หากผู้ซื้อมีเงินเย็นก็ควรใจเย็นถือไว้ต่อ

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์