ผังเมืองใหม่บีบที่ดินแพง

"พฤกษา" ระบุผังเมืองใหม่ บีบตลาดเช่าระยะยาวเกิด เหตุที่ดินราคาแพงคนซื้อไม่ไหว จัดสรรหนีลงทุนคอนโดฯเขตชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายคาดตลาดคอนโดฯปีนี้แข่งเดือด เผยทำเลอ่อนนุช-บางนา สต๊อกล้น ยอดขายอืด ส่วนแยกอโศก-ท่องหล่อสต๊อกเก่าเหลือน้อย เร่งเปิดคอนโดเลต ดีเวล สุขุมวิท 26 รับกำลังซื้อตั้งเป้าปีนี้เปิด 5 โครงการค่าหมื่นล้าน 

นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัทพฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ PS เปิดเผยว่า แนวโน้มการลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม หากมีการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ฉบับร่าง ที่จำกัดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ด้วยการกำหนดความกว้างของถนนด้านหน้าโครงการต้องมีขนาดเกินกว่า 16 เมตร ซึ่งจะทำให้การพัฒนาโครงการย่านใจกลางเมืองทำได้ยากขึ้น เนื่องจากที่ดินมีจำนวนจำกัด และมีความเป็นไปได้ว่าราคาที่ดินในทำเลที่สามารถพัฒนาได้อาจถีบตัวสูงขึ้นมากจนไม่สามารถพัฒนาสินค้าราคาถูกออกสู่ตลาดได้ ส่วนทำเลที่ผังเมืองไม่อนุญาตก็จะทำให้ราคาที่ดินในทำเลนั้นๆ ลดต่ำลง แต่ทั้งนี้การขึ้นลงของราคาที่ดิน หรือราคาห้องชุดก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของผู้บริโภคเป็นหลัก หากพัฒนาออกมาแล้วตลาดไม่ยอมรับก็ต้องขาดทุน

อย่างไรก็ตาม รูปแบบการพัฒนาโครงการที่กระจายออกสู่บริเวณรอบนอกหรือชานเมืองเกิดขึ้นมาแล้วเมื่อ 4-5 ปีที่ผ่านมา ที่มีผู้ประกอบการกระจายการลงทุนออกไปตามชานเมือง ซึ่งผู้บริโภคเริ่มให้การยอมรับ และเชื่อว่าหากผังเมืองฉบับดังกล่าวถูกประกาศใช้จริง ภาพการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมก็กระจายออกไปย่านชานเมืองที่รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เพราะเมื่อมีการกระจายตัวของเมืองออกไปรอบนอกราคาที่ดินก็จะเริ่มปรับขึ้นจนไม่สามารถสร้างเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบได้ ดังนั้นคอนโดมิเนียมจะเข้าไปทดแทน

ส่วนในทำเลกลางเมือง เมื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยแพงจนผู้บริโภคไม่สามารถซื้อได้ มีแนวโน้มได้ว่าตลาดจะเปลี่ยนจากการขายขาดเป็นเช่าซื้อระยะเวลา 30 ปี 60 ปี หรือ 99 ปี เช่นที่เกิดขึ้นกับเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลก เพราะการเช่าระยะยาวจะทำให้ราคาของที่อยู่อาศัยถูกลงมากเมือเทียบกับการขายขาด เช่น โครงการจามจุรีสแควร์ นอกจากนี้อาจเห็นผู้ประกอบการหันมาพัฒนาบ้านหรือทาวน์เฮาส์ระดับลักซ์ชัวร์รี่แทน

นายเมธา กล่าวต่อว่า สำหรับภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากยิ่งขึ้น โดยผู้ประกอบการการจะออกโปรโมชั่นแรงๆ เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมจะดีขึ้น แต่ก็ไม่ได้ดีทุกทำเล หรือดีทุกเซ็กเม้นท์เพราะบางทำเลมีสินค้าเหลือขายอยู่เป็นจำนวนมาก หากผู้ประกอบการพัฒนาสินค้าเข้าสู่ตลาดในย่านนั้นอีกอาจมีกการโอเวอร์ซัพพลายเกิดขึ้นได้ ขณะที่ทำเลที่มีสินค้าคงเหลือในตลาดน้อยก็มีแนวโน้มการเติบโตสูง

                โดยทำเลตั้งแต่อ่อนนุชไปจนถึงแยกบางนามีสินค้าคงเหลือมากที่สุดหลายพันยูนิตในขณะที่ทำเลสุขุมวิทตอนต้นตั้งแต่ถนนอโศกถึงซอยทองหล่อ ซึ่งถือว่าเป็นไพรม์แอเรีย คือทำเลที่ดีมาก ราคาที่พัก ที่ดิน ราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องสูงพอสมควร ปัจจุบันซัพพลายย่านดังกล่าวเหลือไม่มากนักสามารถรองรับตลาดได้ 4-5 เดือน หรือประมาณ 2,000-3,000 ยูนิตเนื่องจากไม่ค่อยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ แต่ซัปพลายย่านอ่อนนุชและบริเวณรอบๆ จนถึงแยกบางนา มีซัพพลายเป็นจำนวนมาก ซึ่งในแง่กลยุทธ์พฤกษาฯ ยังไม่สนใจไปลงทุนย่านดังกล่าว

ล่าสุดพฤกษาฯได้เปิดตัวโครงการ "คอนโดเลต ดีเวล" สุขุมวิท 26 ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสพร้อมพงษ์ 450 เมตร พัฒนาเป็นอาคารสูง 8 ชั้น 2 อาคาร บนเนื้อที่ 2 ไร่ จำนวน224 ยูนิต ราคาเริ่มต้นตารางเมตรละ 95,000 บาท หรือเริ่มต้นที่ 2.9 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าโครงการ 1,000 ล้านบาท เตรียมเปิดขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 24-25 มีนาคมนี้

สำหรับแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทในปีนี้ จะเปิดโครงการใหม่ 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 10,000 ล้านบาทเป้ายอดขายรวมของคอนโดฯ ทั้งปี 3,690 ล้านบาท จากปี 54 ที่ทำยอดขายได้ 4,265 ล้านบาทส่วนการที่บริษัทตั้งเป้าหมายยอดขายต่ำกว่าปีที่ผ่านมาเนื่องจากตลาดคอนโดฯ ในปีนี้แม้ว่าจะมีแนวโน้มเติบโตที่ดี แต่ก็เป็นบางทำเลที่มีสินค้าเหลืออยู่ในตลาดน้อย ในขณะที่บางทำเลสินค้าคงเหลือมาก อีกทั้งยังมีสินค้ารีเซลเพิ่มเข้ามาอีกประมาณ 15-20% ก็จะทำให้การขายทำได้ยาก

ที่มา: หนังสือพิมพ์ASTVผู้จัดการรายวัน