คอนโดฯ เมืองกรุงแผ่วหนีเจาะตลาดหัวเมือง/ต่างประเทศ

การขยายตัวของอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมที่คาดว่าในปีนี้ จะมีโครงการเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 50,000 ยูนิต โดยในช่วง 1 เดือนครึ่งนับแต่วันที่ 1 มกราคม-15 กุมภาพันธ์ของปีนี้ คอนโดฯ เปิดตัวแล้ว 7,960 หน่วย จากที่ทั้งปี 2554 มีโครงการเปิดใหม่เพียง 3-4 หมื่นยูนิตเท่านั้น ทั้งหมดนี้เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่กทม.และพื้นที่รอบนอกแนวรถไฟฟ้า ชี้ให้เห็นถึงการกระจุกของคอนโดฯ ดังนั้น ในอนาคตการพัฒนา โครงการใหม่ๆ จึงต้องกระจายไปยังจังหวัดใหญ่ๆ ในหัวเมือง ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว คมนาคม เพื่อกระจายความเสี่ยงและรองรับกลุ่มคนใหม่ๆ ในท้องถิ่นนั้นๆ 

สอดคล้องกับผลวิจัยของ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ระบุว่าการขยายตัวของคอนโดฯ ในเมืองกรุงเริ่มเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวแล้ว

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้ข้อมูลว่าในปี 2554 ที่ผ่านมามีจำนวนคอนโดฯ สะสมอยู่ประมาณ 261,616 ยูนิต ลดลง 39% เมื่อเทียบกับปี 2553 ในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่มีโครงการเกิดใหม่น้อยที่สุด

โดยมีจำนวนเพียง 2,417 ยูนิต แต่กลับมาเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 4 ที่มีการเปิดขายใหม่ประมาณ 7,876 ยูนิต ส่งผลให้ปี 2554 ทั้งปีมีจำนวนคอนโดฯ ทั้งสิ้น 42,842 ยูนิต โดยส่วนใหญ่อยู่บริเวณรอบ นอกของกรุงเทพฯ ถึง 65% ของจำนวนที่เปิดขายใหม่ รองมา ได้แก่ บริเวณรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ 19% ส่วนในบริเวณ ศูนย์กลางธุรกิจ 16%

ตัวเลขดังกล่าวชี้ให้เห็นถึงความต้องการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ที่เริ่มชะลอตัว โดยจำนวนที่เปิดขายใหม่มีเพียง 20,560 หน่วย ลดลงถึง 65% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ปัจจัยที่ทำให้จำนวนลดลงมีหลายปัจจัย คือ 1.ยอดสะสมที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจำนวนมากตั้งแต่ปี พ.ศ. 2553 ทำให้เกิดการแข่งขันด้านราคา ลดแลก แจก แถม 2.ปัจจัยจากภัยธรรมชาติ หรือ ปัญหาน้ำท่วมกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 3 และ 4 เป็นผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายราย เริ่มปรับกลยุทธ์ในการ ลงทุน เพื่อกระจายความเสี่ยง ด้วยการหันไปศึกษาการลงทุนพัฒนาในเมืองท่องเที่ยว เช่น พัทยา, หัวหิน, ระยอง เป็นต้น

ขณะที่อีกหลายราย หันไปลงทุนในจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางการค้าในแต่ละภาค เช่น ขอนแก่น,โคราช, เชียงใหม่, เชียงราย และอื่นๆ อีกหลายจังหวัดที่เป็นหัวเมือง นอกจากนี้ผู้ประกอบการบางรายเริ่มมองประเทศเพื่อนบ้าน เพื่อหาช่องทางในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างใน จีน, พม่า, เวียดนามและอินโดนีเซีย อาทิ บมจ.ศุภาลัย ได้หันไปให้ความสนใจลงทุนธุรกิจค้าปลีกในจังหวัด หาดใหญ่ และยังมีอีกหลายรายวางแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในอนาคต ตามตารางที่แสดงให้เห็น

นางสาวริษิณี กล่าวเพิ่ม เติมว่า ถึงแม้ว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้กระจายการลงทุนไปยังต่างประเทศ หรือ ต่างจังหวัด แต่ก็ยังมีโครงการที่ลงทุนในกรุงเทพมหานคร เพิ่มแต่มีจำนวนลดน้อยลง เนื่องจาก ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้ใช้ สัญญาณเตือน ซึ่งเป็นประสบการณ์ในช่วงฟองสบู่แตก เมื่อปี 2547 เพื่อป้องกันภาวะโอเวอร์ ซัพพลายไม่ให้เกิดขึ้นซ้ำอีก อาทิ การใช้กลยุทธ์ในการเลือกสถานที่อื่นๆ ในการพัฒนา และรวมไปถึงการลงทุนในต่างประเทศน่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด ในการสร้าง ผลประกอบการให้กับผู้พัฒนาฯ เพื่อรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

แต่อย่างไรก็ดี ยังมีผู้ประกอบการบางรายยังคงตั้งหลักดำเนินแผนการพัฒนาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ต่อไป แต่บริษัทเหล่านี้ควรศึกษากลยุทธ์ จำนวนลูกค้าที่เหลืออยู่ อีกทั้งวิธีการลงทุนเพื่อให้ประสบกับความสำเร็จในภาวะตลาดคอนโดมิเนียม กทม.ที่เริ่มชะลอตัวลง

ที่มา: หนังสือพิมพ์สยามธุรกิจฉบับวันที่ 29 ก.พ. - 2 มี.ค. 2555