ทำเลบ้าน : เลือกอย่างไรให้ดีที่สุด

ผู้เขียนคุณอนุชา กุลวิสุทธิ์  

คงไม่มีใครปฏิเสธว่า “ ทำเล ” เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่ใช้ในการเลือกที่อยู่อาศัยมาช้านานแล้ว ปกติแล้วคนเรามักเลือกทำเล โดยอาศัยความคุ้นเคยที่มีกับทำเลมาก่อนเป็นสำคัญ อาจมาจากความที่เคยอยู่ในบริเวณนั้นมาก่อน หรือเคยมาทำธุระส่วนตัวในบริเวณนั้นเป็นประจำ ซึ่งเทคนิคการเลือกทำเลเช่นว่านี้ จัดเป็นเทคนิคที่ไม่เหมาะสมในการนำไปปฏิบัติเป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นการตัดสินใจที่จัดว่ามีความลำเอียง อิงกับความเชื่อมั่นส่วนตัวมากเกินไป ทำให้บ่อยครั้งมักละเลยหรือมองข้ามทำเลที่ตัวเองไม่มักคุ้นไป กลายเป็นสูญเสียโอกาสไปโดยไม่รู้ตัว 

ที่จริงแล้ว การตัดสินใจเลือกทำเลที่ตั้งบ้านอย่างถูกต้อง ทำได้ไม่ยากเลย เพียงทว่าการตัดสินใจมีเคล็ดลับอยู่ว่า จะต้องกระทำบนพื้นฐานข้อมูลที่ไม่อคติหรือข้อมูลที่ปราศจากการยึดติดกับความเชื่อมั่นส่วนตัวมากเกินไปเท่านั้น ทั้งนี้วิธีการง่ายๆ วิธีหนึ่งที่ได้รับการยอมรับกันในแวดวงวิชาการ ก็คือการอาศัยหลักการเปรียบเทียบทำเลโดยพิจารณาจากปัจจัยประกอบที่เกี่ยวข้องให้ครบถ้วนทุกเรื่องนั่นเอง  

ตามหลักการเปรียบเทียบเพื่อเลือกทำเลนี้ มีวิธีปฏิบัติอยู่สองขั้นตอนด้วยกัน คือขั้นตอนแรกเริ่มจากการพิจารณาหารายละเอียดปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับทำเลให้ครอบคลุมทุกปัจจัยก่อน โดยเน้นให้ได้ข้อมูลมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ จากนั้นก็ดำเนินการตามขั้นตอนที่สองคือนำข้อมูลรายละเอียดที่สืบค้นได้ของทำเลแต่ละทำเล มาเปรียบเทียบกัน โดยการตัดสินใจเปรียบเทียบว่าปัจจัยแต่ละปัจจัยในทำเลไหนควรจะดีกว่ากัน ให้อิงเกณฑ์ความต้องการ วัตถุประสงค์และความชื่นชอบส่วนตัวของเราเอง เป็นสำคัญ ซึ่งการกระทำด้วยวิธีการนี้ จะทำให้เราสามารถตัดสินใจเลือกทำเลในบริเวณใดๆ ก็ได้ ไม่จำกัดบริเวณ ทั้งทำเลที่เคยรู้จักมาก่อน หรือไม่เคยรู้จักมาก่อนได้โดยปราศจากอคติ และยังเป็นวิธีที่มีประสิทธิภาพได้อย่างไม่น่าเชื่อ 

สำหรับประเด็นที่ใช้ในการเปรียบเทียบเลือกทำเล ตามหลักการที่ถูกต้องแล้ว จำเป็นต้องมีการตรวจสอบหาข้อมูลให้ครอบคลุมในเรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้ 

1. สภาพภูมิอากาศ ได้แก่อุณหภูมิ ปริมาณฝน หมอก ความชื้น และทิศทางลม เป็นต้น ประเด็นนี้ความจริงเกี่ยวพันมากกับการอยู่อาศัยทั้งในแง่ของภาวะอารมณ์และสุขภาพ รวมถึงความสะดวกในการทำกิจกรรมนอกบ้านด้วย แต่กลับถูกมองข้ามกันเสมอ การเช็คอุณหภูมินอกจากจะต้องตรวจสอบอุณหภูมิเฉลี่ยแล้ว ยังควรตรวจสอบช่วงความแตกต่างระหว่างอุณหภูมิสูงสุดและต่ำสุดด้วย ส่วนปริมาณฝนควรตรวจสอบทั้งปริมาณฝนเฉลี่ย รวมถึงความถี่และช่วงเวลาที่ฝนตกในท้องที่นั้น เพราะเกี่ยวพันกับความสะดวกในการออกไปทำกิจกรรมในชีวิตประจำวันของเราค่อนข้างมาก 

สำหรับวิธีการตรวจหาข้อมูล นอกจากสามารถทำได้จากการสอบถามหน่วยงานภาครัฐที่มีการเก็บข้อมูลเหล่านี้แล้ว วิธีที่ถือว่าดีที่สุดและไม่มีวิธีใดที่จะทดแทนได้ ก็คือการไปสำรวจทำเลด้วยตัวเอง เพื่อสัมผัสภูมิอากาศ หลายๆ ครั้ง ในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน ซึ่งวิธีนี้จะทำให้เราสามารถรับทราบข้อมูลเหล่านี้ได้ดีกว่าวิธีสอบถามจากคนอื่น 

2. กิจกรรมต่างๆ ในท้องถิ่น อาทิ สนามกอล์ฟ สนามเทนนิส บ่อตกปลา สนามขี่ม้า สระว่ายน้ำ ทะเลสาบคลองพายเรือ ชายหาด พื้นที่ดูนก และสถานออกกำลังกาย เป็นต้น ในเรื่องการเปรียบเทียบทำเลนั้น มีหลักอยู่ว่าทำเลใดก็ตามยิ่งมีกิจกรรมต่างๆ เหล่านี้มาก และหลากหลายเท่าไร จะเป็นผลให้ทำเลนั้น มีความน่าสนใจมากขึ้นเพียงนั้น เนื่องจากผู้อยู่อาศัยจะมีความคล่องตัวในการทำกิจกรรมต่างๆได้มากกว่า ทั้งนี้ข้อแนะนำในการ การเช็คและสำรวจกิจกรรมในท้องถิ่น ก็ คือ นอกจากจะต้องเช็คว่ามีกิจกรรมอะไรอยู่บ้างแล้ว ควรต้องเช็คให้ลึกลงไปด้วยว่าปริมาณและคุณภาพของกิจกรรมเหล่านั้นเป็นอย่างไร รวมถึงความสะดวกในการที่จะเข้าไปร่วมกิจกรรมเหล่านั้นด้วย ว่าทำได้มากน้อยแค่ไหน 

3. ใครเป็นผู้อยู่อาศัยในทำเลนั้น เพื่อนบ้านมีความเกี่ยวพันความความสุขและความสงบในการอยู่อาศัยอย่างยากที่จะแยกออกจากกัน เพื่อนบ้านที่ดีและมีคุณภาพ เป็นส่วนประกอบสำคัญที่ทำให้ทำเลบางทำเลกลายเป็นทำเลที่น่าสนใจไปได้ ในทางกลับกัน ก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ทำเลที่น่าจะดีบางแห่ง กลับกลายเป็นทำเลที่ไม่น่าสนใจไปได้เช่นกัน ดังนั้นจึงควรต้องตรวจสอบให้ทราบแน่ชัดว่า ทำเลบ้านที่เราสนใจนั้น ใครเป็นผู้อาศัยอยู่ในบริเวณนั้น เป็นคนดีและมีคุณภาพมากน้อยเพียงใด 

4. ความปลอดภัยในทรัพย์สิน และการอยู่อาศัย เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่เกี่ยวพันกับความสงบสุขในการอยู่อาศัยมาก จึงไม่ควรมองข้ามประเด็นนี้ไป การเลือกทำเลจำเป็นต้องมีการตรวจสอบดูประวัติอาชญากรรม ในบริเวณนั้นว่ามีจำนวนและความถี่มากน้อยเพียงใด ทั้งนี้การตรวจสอบอาจทำได้โดยการตรวจเช็คกับสถานีตำรวจ และจากการพูดคุยสอบถามกับผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้นก็ได้ 

5. ความสะดวกในการเดินทางเข้าถึง คือดูความใกล้ ไกล ในการเดินทางไปถึง ปกติแล้วทำเลที่อยู่ไกล และมีความไม่สะดวกในการเดินทาง มักมีผลกระทบในทางลบตามมาหลายเรื่อง ตั้งแต่เรื่องค่าใช้จ่ายในการเดินทาง การเสียเวลา และขาดความสะดวกในการทำกิจกรรมต่างๆ รวมถึงข้อจำกัดในการเข้าถึงบริการต่างๆ ทั้งของภาครัฐและภาคเอกชน ซึ่งทำให้กระทบต่อมูลค่าของทำเลในที่สุด 

6. เศรษฐกิจในบริเวณนั้นมีความเข้มแข็งหรือไม่ บริเวณใดก็ตามที่สามารถนำมาพัฒนาทำประโยชน์ในเชิงเศรษฐกิจได้มากกว่า ทำเลนั้นก็มักจะมีมูลค่าที่สูงกว่าเสมอ ดังนั้นจึงควรพิจารณาตรวจสอบกิจกรรมทางธุรกิจที่เป็นส่วนประกอบของเศรษฐกิจในท้องที่ให้ทราบอย่างแน่ชัด 

7. ประเภทของบ้านที่มีอยู่ในบริเวณนั้น โดยดูว่าเป็นบ้านเดี่ยว ตึกแถว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม หรืออพาร์ทเมนท์ ประเภทบ้านในแต่ละทำเล เป็นตัวบ่งบอกให้ทราบถึงประเภทและคุณภาพของผู้อยู่อาศัยในบริเวณนั้นได้เป็นอย่างดี และมักมีผลเกี่ยวพันต่อสภาพแวดล้อมของทำเลไปโดยปริยาย ยกตัวอย่างเช่นถ้าบ้านในบริเวณนั้นทั้งหมดเป็นบ้านเดี่ยวที่มีขนาดพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ จะมีผลทำให้ทำเลนั้นเป็นพื้นที่ที่มีความสงบในการอยู่อาศัยมากกว่าพื้นที่ในย่านที่เป็นทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเนียม หรือ อพาร์ทเมนท์ 

8. ค่าครองชีพสูงหรือต่ำมากน้อยเพียงใด ปัจจัยค่าครองชีพมีความเกี่ยวพันกับการอยู่อาศัยโดยตรงทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ซึ่งไม่ควรมองข้ามประเด็นนี้ไป ปกติแล้ววิธีง่ายๆ ในการตรวจเช็คค่าครองชีพว่าสูงหรือต่ำมากน้อยเพียงใด จะอาศัยการเปรียบเทียบราคาของใช้จำเป็นในร้านค้าท้องถิ่นเช่น ราคาก๊าซ ราคายา ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าบริการดูแลความสะอาดบ้าน และบริการอื่นๆ ว่ามีราคาสูงต่ำมากน้อยเพียงใด เมื่อเทียบกับบริเวณอื่น 

9. สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการภาครัฐ ทำเลที่สามารถใช้บริการต่างๆ เหล่านี้ได้มากกว่า ย่อมหมายถึงประโยชน์ส่วนเพิ่มที่จะตกอยู่กับผู้อยู่อาศัยในทำเลเหล่านั้นไปโดยปริยาย สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการภาครัฐเหล่านี้ เช่นประปา ไฟฟ้า โทรศัพท์ โรงพยาบาล สถานีตำรวจ สถานีดับเพลิง ตลาด โรงเรียน ห้องสมุด สวนสาธารณะ ศูนย์สุขภาพ ขนส่งมวลชน และท่อระบายน้ำ เป็นต้น 

10. พื้นที่หรือทำเลมีข้อจำกัดอะไรบ้าง เป็นการตรวจสอบเพื่อใช้เปรียบเทียบความคล่องตัวในการทำประโยชน์ของทำเลแต่ละทำเล เพราะทำเลบางทำเลอาจมีข้อจำกัดในการปลูกสร้าง หรือข้อจำกัดในเรื่องการใช้ประโยชน์ จากกฎเกณฑ์ที่กำหนดขึ้นจากหน่วยงานต่างๆ ของภาครัฐได้ 

11. บริการภาคเอกชนมีมากน้อยแค่ไหน เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่มีความเกี่ยวพันกับความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยมากไม่แพ้เรื่องอื่น บริการเหล่านี้เช่น ซักอบรีด ตัดผม สปาร์ แท็กซี่ ธนาคาร ซ่อมรถ สนามบิน ซ่อมคอมพิวเตอร์ ซ่อมเครื่องใช้ต่างๆ ดูแลสนาม ซ่อมบ้าน และร้านขายและซ่อมอุปกรณ์สื่อสารต่างๆ เป็นต้น 

12. บริการเพื่อความบันเทิงในท้องที่ เช่นร้านอาหาร ภัตตาคาร แหล่งช๊อปปิ้ง และกิจการเพื่อความบันเทิงเริงรมย์ต่างๆ ปกติแล้ว บริการเพื่อความบันเทิงเหล่านี้เป็นส่วนประกอบสำคัญของความสุขในการอยู่อาศัย ของคนเรา แต่คนทั่วไปมักลืมนึกถึงกัน 

13. ทำเลที่ตั้งนั้น ยังคงมีอนาคต นั่นคือพยายามหาคำตอบให้ได้ว่า ทำเลอันนั้นในอนาคตจะเป็นอย่างไร จะยังคงเหมือนเดิม หรือเปลี่ยนไป หรือมีโอกาสเสื่อมโทรมลง ทำเลที่ดีควรจะต้องเป็นทำเลที่ยังคงความน่าสนใจต่อไปในอนาคตด้วย หากมีสัญญาณบ่งชี้ให้เห็นว่าทำเลใดๆ ก็ตามมีโอกาสเปลี่ยนแปลงไปในทางร้ายได้ในอนาคต ก็ควรหลีกเลี่ยง 


ที่กล่าวมาแล้วทั้งหมด จะพบว่าหัวใจสำคัญของความสำเร็จในการเลือกทำเล นอกจากจะขึ้นอยู่กับเป้าหมายและการให้ลำดับความสำคัญในปัจจัยต่างๆ ที่กำหนดขึ้นโดยตัวเราเองแล้ว ยังขึ้นอยู่กับขั้นตอนในการหาข้อมูลคำตอบในประเด็นหลักสำคัญที่เกี่ยวข้องกับทำเลทั้ง 13 ประเด็น ว่าทำได้ดีมากน้อยเพียงใดด้วย การรับทราบหรือรับรู้ข้อมูลที่ดีกว่าคนอื่น เท่ากับเป็นการช่วยเพิ่มโอกาสในการค้นพบบ้านและทำเลที่เหมาะสมสำหรับเราได้ทางหนึ่ง การตัดสินใจเพื่อหาทำเลบ้านที่ดีที่สุดนั้น หากปฏิบัติตามวิธีการที่กล่าวมาแล้วอย่างครบถ้วนแล้ว และพบทำเลใดถูกใจท่านมากที่สุด ทำเลที่ท่านค้นพบนั้นแหละก็คือทำเลที่ดีที่สุดสำหรับตัวท่านนั่นเอง หรือท่านจะปฏิเสธ