ส.จัดสรรแนะอสังหาฯ จัดรูปที่ดินก่อนจัดสรร

ส.จัดสรร แนะผู้ประกอบการจัดรูปที่ดินก่อนจัดสรร ชี้สร้างมูลค่าเพิ่มที่ดิน-แก้ที่ดินตาบอด-จัดการภัยพิบัติง่าย หวังทุกฝ่ายเข้าใจและมีส่วนร่วม 

นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ในช่วง 50 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่เริ่มใช้แผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติฉบับที่ 1 เมื่อปี พ.ศ.2504 วิถีชีวิตของคนเมืองเปลี่ยนไป มีการพัฒนาบ้านเมืองเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว เกิดการสร้างบ้านและถนนอย่างไม่มีทิศทาง มาถึงปัจจุบันจะเห็นได้ว่ามีที่ดินตาบอดที่ไม่สามารถพัฒนาให้เกิดประโยชน์เกิดขึ้นเต็มไปหมด อีกทั้งเวลาจะบริหารจัดการแก้ปัญหาต่างๆ เช่น น้ำท่วม ก็ไม่สามารถทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้น ก่อนที่จะทำโครงการจัดสรรบนที่ดินใหม่นั้น ผู้ประกอบการจึงควรจัดรูปที่ดินก่อนทำการจัดสรร

 “หากลองไปดูแถวปิ่นเกล้า จะพบว่าด้านหลังซอยมีพื้นที่รกร้าง ทุ่งว่างที่ห่างไกลถนนเกิดขึ้นจำนวนมาก คูคลองก็มักมีลักษณะคดไปเคี้ยวมาไม่เป็นระเบียบ เรายังมีพื้นที่ตาบอดแบบนี้อีกทั่วประเทศ หากมีการจัดรูปที่ดิน สร้างบ้านให้เรียงกันเป็นระเบียบ ตัดถนนใหม่เข้าสู่บริเวณให้เป็นแนวตรง และแก้ไขคูคลองที่เคยคดเคี้ยวให้เป็นระเบียบมากขึ้น จะช่วยให้พื้นที่ดังกล่าวสามารถใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพ และทำให้ที่ดินบริเวณดังกล่าวมีมูลค่ามากขึ้นด้วย” นายอิสระกล่าวและว่า ทั้งนี้ มีกฎหมายเพียงแค่ 2 ฉบับเท่านั้น ที่อนุญาตให้แก้ไขคูคลอง คือกฎหมายจัดรูปที่ดินและกฎหมายเกี่ยวกับนิคมอุตสาหกรรม

 นอกจากนี้ หากตัดคลองให้ดีตามกฎหมายจัดรูป จะสามารถตัดคลองเชื่อมกับบริเวณอื่นได้ ทำให้สามารถระบายน้ำได้เร็วขึ้น เป็นแนวทางการบริหารจัดการน้ำให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ลดปัญหาการเกิดน้ำท่วมขังในพื้นที่โครงการจัดสรรด้วย

 อย่างไรก็ดี การจัดรูปที่ดินถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับคนไทย หลายคนรู้จักแต่เรื่องการเวนคืนที่ดิน ไม่รู้จักการจัดรูปที่ดิน คิดเพียงว่า รอรัฐบาลมาเวนคืนแล้วเสร็จสิ้นไป แต่การจัดรูปที่ดินสร้างประโยชน์ได้มากกว่านั้น หากทั้งประชาชน ผู้ประกอบการ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น กระทรวงและส่วนราชการที่เกี่ยวข้อง รวมไปถึงรัฐบาล ร่วมกันทำความเข้าใจ และมีส่วนร่วมในการจัดรูปที่ดิน จะช่วยให้บ้านเมืองพัฒนาไปได้ง่ายขึ้น

 ทั้งนี้ ภาครัฐควรมีส่วนกระตุ้นในการให้ผู้ประกอบการจัดรูปที่ดินก่อนจัดสรร ด้วยการเพิ่มสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์) ให้แก่ผู้ประกอบการที่จัดรูปที่ดิน เพราะการจัดรูปที่ดินจะช่วยให้มีพื้นที่สีเขียวเพื่อสิ่งแวดล้อม พื้นที่รับน้ำ และพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น ในประเทศญี่ปุ่นก็มีการเพิ่มเอฟเออาร์ให้แก่ผู้ที่ทำการจัดรูป ภาครัฐจึงควรนำนโยบายนี้มากระตุ้นผู้ประกอบการ

 ส่วนพื้นที่เก่าที่มีบ้านเรือนขึ้นอยู่มากแล้วนั้น อาจทำการจัดรูปที่ดินได้ยาก หากมองเฉพาะแง่การจัดการภัยพิบัติ ผู้ประกอบการและผู้อยู่อาศัย ควรรวมตัวกันป้องกันร่วมกับโครงการใกล้เคียง โดยขณะนี้มีโครงการจัดสรร 5-6 โครงการ ซึ่งมีพื้นที่กว่า 300 ไร่ร่วมกันแก้ปัญหาโดยใช้วิธีสร้างเขื่อนป้องกันรอบบริเวณ 300 ไร่ แทนการแยกป้องกันเป็นรายบ้านหรือรายโครงการ หากป้องกันเฉพาะส่วนของตัวเอง จะเกิดปัญหาท่วมมากท่วมน้อยตามมา

 สำหรับการจัดการปัญหาภัยพิบัติเพิ่มเติม ภาครัฐควรกำหนดให้การจัดทำผังภาคและผังประเทศเข้าไปอยู่ในแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เพื่อให้การแก้ปัญหาของเมืองเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ในส่วนของสมาคม ขณะนี้สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ร่วมกับสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และธนาคารเกียรตินาคิน กำลังร่วมกันทำโครงการ “หมู่บ้านสู้น้ำ” และ “บ้านสู้น้ำ” เพื่อหาแนวทางแก้ปัญหาน้ำท่วมสำหรับอสังหาริมทรัพย์

ที่มา  กรุงเทพธุรกิจ