ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปี 2555 ยังทรงตัว แต่แนวโน้มดีรับเศรษฐกิจอเมริกาฟื้น-ตลาดจีนโตต่อเนื่องคาดหลัง เปิด AEC ปี 2558 ตลาดบูมรับต่างชาติเข้าไทย ด้านนายก อสังหาฯ-อาคารชุดชี้กฎหมายผังเมืองใหม่ส่งผล บวกต่อตลาด ดันดีมานด์เพิ่มและเกิดซัพพลายใหม่ในโซนสถานีรถไฟฟ้า
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผยกับ"ฐานเศรษฐกิจ" ถึงทิศทางตลาดอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในปี 2555 ว่า ยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวและอาจจะปรับดีขึ้น หากมีการขยายการลงทุนของชาวต่างชาติเข้ามาในประเทศเพิ่มมากขึ้น ซึ่งช่วง 2 ปีที่ผ่านมาตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และอพาร์ตเมนต์ชะลอตัวลงอย่างมาก เนื่องจากปัจจัยสำคัญ 3 ประการ ได้แก่ 1.ปริมาณห้องมีจำนวนมาก 2. ความต้องการเช่าซึ่งเป็นกลุ่มชาวต่างชาติลดลง และ3. การเข้ามาแข่งขันของตลาดคอนโดมิเนียม
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผยกับ"ฐานเศรษฐกิจ" ถึงทิศทางตลาดอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในปี 2555 ว่า ยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวและอาจจะปรับดีขึ้น หากมีการขยายการลงทุนของชาวต่างชาติเข้ามาในประเทศเพิ่มมากขึ้น ซึ่งช่วง 2 ปีที่ผ่านมาตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และอพาร์ตเมนต์ชะลอตัวลงอย่างมาก เนื่องจากปัจจัยสำคัญ 3 ประการ ได้แก่ 1.ปริมาณห้องมีจำนวนมาก 2. ความต้องการเช่าซึ่งเป็นกลุ่มชาวต่างชาติลดลง และ3. การเข้ามาแข่งขันของตลาดคอนโดมิเนียม
ช่วง 2 ปีที่ผ่านมามีปริมาณห้องพักในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รวมประมาณ 20,000 ยูนิต มีอัตราการเข้าพักประมาณ 70-80% หรือประมาณ15,000-16,000 หน่วย ส่วนปริมาณความต้องการเข้าพักมีประมาณ 12,000 ยูนิตและตลาดมีการขยายตัวประมาณ10%ประมาณกว่า 1,000 รายจากกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศ ส่วนตลาดอพาร์ตเมนต์น่าจะมีปริมาณ 12,000 ยูนิตทั้งสองตลาดมีอัตราการเพิ่มของปริมาณใหม่มีน้อยมาก ขณะที่ความต้องการก็ไม่ได้เพิ่มมากด้วยเช่นกัน แม้ว่าช่วงน้ำท่วมที่ผ่านมาจะส่งผลดีต่อตลาดที่มีอัตราการเข้าพักสูงก็ตามแต่เป็นช่วงระยะเวลาสั้น 1-2 เดือนเท่านั้น
ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม ช่วงที่ผ่านมาก็ได้เข้ามาแย่งตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และอพาร์ตเมนต์ด้วย โดยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีคอนโดฯสร้างแล้วเสร็จรวมประมาณ 2 แสนยูนิต อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในประมาณ 50% หรือ 1 แสนยูนิต มีปริมาณการอยู่อาศัยจริง60,000 ยูนิต และซื้อเพื่อปล่อยเช่า40% หรือ40,000 หน่วยในจำนวนนี้มีอัตราการเช่าประมาณ 50%หรือ 20,000 ยูนิต และมีปริมาณห้องว่างประมาณ 20,000 ยูนิต ทำให้ตลาดต้องใช้ระยะเวลาหนึ่งในการที่จะดูดซับปริมาณห้องว่างที่มีอยู่ได้หมด
"ตลาดอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงทรงตัวและแนวโน้มอาจจะยังไม่ดี หากไม่มีชาวต่างชาติเข้ามาลงทุน ซึ่งดูดีมานด์และซัพพลายปัจจุบันที่แต่ละปีจะมีดีมานด์เข้ามาดูดซับประมาณปีละพันรายก็คาดว่าจะใช้เวลาถึง 5 ปีตลาดจึงจะดูดซับได้หมดหากมีซัพพลายใหม่เข้ามาเพิ่มด้วย ส่วนช่วง 2 ปีที่ผ่านมาตลาดค่อนข้างแย่ และผู้เช่าก็ลดลง รวมถึงการลดขนาดห้องเล็กลงและเกรดของห้องพักก็ลดลงด้วยบางคนเคยพักเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่ตารางเมตรละ 1,000 บาทต่อเดือน ก็หันมาเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ค่าเช่าถูกกว่าตารางเมตรละ 400-600 บาทต่อเดือนแทนด้วยเช่นกัน" นายวสันต์ กล่าวและว่า
อย่างไรก็ตามมีประเด็นเกี่ยวกับกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ที่คาดว่าจะเริ่มใช้ในปีนี้ ที่จะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่อาจพัฒนาไม่ได้ ทั้งโรงแรมอาคารสำนักงานคอนโดฯ และอพาร์ตเมนต์ จะเป็นผลบวกต่อตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้ในอนาคตแต่คงไม่ได้ส่งผลดีในทันทีเพราะต้องรอดูปัจจัยกลุ่มชาวต่างชาติด้วยเช่นกัน รวมถึงการแข่งขันของคอนโดฯ ที่ระยะหลังมีการให้บริการเช่าที่มีระบบการบริหารที่ดีมากขึ้นด้วย แต่โอกาสของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็ยังมีอยู่หากตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งทำเลที่ยังดีอยู่ได้แก่ สีลมสาทร สุขุมวิทช่วงซอยทองหล่อ เอกมัย นานา พหลโยธินและรัชดาฯบางทำเล
ด้านนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานบริษัท นิรันดร์ กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ช่วงน้ำท่วมที่ผ่านมาได้รับอานิสงส์อย่างมากแม้จะเป็นช่วงระยะเวลาสั้นๆแต่จากปัจจัยเรื่องของกฎหมายผังเมืองใหม่ที่คุมการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ในพื้นที่ถนนความกว้างขนาดไม่ถึง16 เมตรนั้น เชื่อว่าจะส่งผลทำให้อพาร์ตเมนต์ในซอยต่างๆที่อยู่ในทำเลที่ดีจะมีอัตราการเข้าพักเพิ่มมากขึ้น เพราะความจำเป็นของผู้ที่ทำงานในเมืองจำเป็นต้องอยู่อาศัยใกล้แหล่งงานเพราะกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ได้ผลักดันให้การพัฒนาโครงการคอนโดฯ ต้องออกไปอยู่นอกเมือง หรือปริมณฑลมากกว่า
ส่วนนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปัจจุบันยังอยู่ในภาวะทรงตัวโดยข้อมูลช่วงปลายปีที่ผ่านมาน่าจะมีปริมาณ12,000 ยูนิตและในอีก1-2 ปีข้างหน้าจะมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เพิ่มเข้ามาอีก100-200 ยูนิตเท่านั้นโดยปัจจุบันอัตราเข้าพักอยู่ที่ประมาณ 87% มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 430 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนซึ่งในราคาเช่าจริงอาจจะสูงกว่าเนื่องจากราคาเฉลี่ยเป็นราคารวมห้องว่างด้วย ซึ่งทิศทางในปีนี้อาจจะยังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงแต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจโลกและสภาวะตลาดด้วย
"ตลาดโดยรวมอยู่ในภาวะทรงตัวแต่มีแนวโน้มปรับดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่น่าจะโต 4-5% แต่คงไม่หวือหวา ยกเว้นเศรษฐกิจโลกในหลายประเทศปรับตัวดีขึ้น อย่างสหรัฐอเมริกา หรือการเปิดประเทศให้มีการลงทุนในพม่ามากขึ้น ไทยก็จะได้อานิสงส์จากการเป็นฐานสำคัญเพราะอยู่จุดศูนย์กลางของเซาธ์อีสต์เอเชียรวมถึงแนวโน้มการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558 และเศรษฐกิจของประเทศจีนที่ยังคงเติบโตต่อเนื่องในอัตรา8-9% แม้จะไม่สูงเท่าช่วงที่ผ่านมาแต่ก็เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจไทย เพราะประเทศไทยมีศักยภาพและความพร้อมด้านการลงทุนสูง" นายกิตติพลกล่าวและว่า
หากพิจารณาจากปริมาณและความต้องการในตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ยังพบว่าตลาดยังสามารถรองรับปริมาณความต้องการได้ และตลาดยังมีโอกาสเติบโตได้หากกฎหมายผังเมืองใหม่มีผลบังคับใช้ เพราะในรัศมีสถานีรถไฟฟ้า500 เมตร สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ซึ่งนักลงทุนอาจเลือกที่จะพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในโซนดังกล่าวแต่จะเป็นตลาดบนที่มีระดับราคาให้เช่าสูงกว่าตลาดทั่วไป
ด้านข้อมูลจากฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยรายงานว่า ในปีที่ผ่านมามีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สร้างเสร็จและเปิดให้บริการ 460 ห้อง เปิดในไตรมาส 4 จำนวน 280 ห้องทำให้มีจำนวนห้องรวมทั้งหมดในกรุงเทพฯ17,346ห้องพื้นที่สุขุมวิทช่วงต้นมีสัดส่วนห้องมากที่สุดกว่า 7,000 ห้อง รองลงมาเป็นพื้นที่รอบสวนลุมพินี 3,200 ห้องตามมาด้วยสุขุมวิทตอนปลาย 2,000 ห้องส่วนจำนวนห้องที่จะสร้างเสร็จในปี 2555 มีประมาณ 420 ห้อง
ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 26 - 28 ม.ค. 2555
ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม ช่วงที่ผ่านมาก็ได้เข้ามาแย่งตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์และอพาร์ตเมนต์ด้วย โดยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีคอนโดฯสร้างแล้วเสร็จรวมประมาณ 2 แสนยูนิต อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นในประมาณ 50% หรือ 1 แสนยูนิต มีปริมาณการอยู่อาศัยจริง60,000 ยูนิต และซื้อเพื่อปล่อยเช่า40% หรือ40,000 หน่วยในจำนวนนี้มีอัตราการเช่าประมาณ 50%หรือ 20,000 ยูนิต และมีปริมาณห้องว่างประมาณ 20,000 ยูนิต ทำให้ตลาดต้องใช้ระยะเวลาหนึ่งในการที่จะดูดซับปริมาณห้องว่างที่มีอยู่ได้หมด
"ตลาดอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังคงทรงตัวและแนวโน้มอาจจะยังไม่ดี หากไม่มีชาวต่างชาติเข้ามาลงทุน ซึ่งดูดีมานด์และซัพพลายปัจจุบันที่แต่ละปีจะมีดีมานด์เข้ามาดูดซับประมาณปีละพันรายก็คาดว่าจะใช้เวลาถึง 5 ปีตลาดจึงจะดูดซับได้หมดหากมีซัพพลายใหม่เข้ามาเพิ่มด้วย ส่วนช่วง 2 ปีที่ผ่านมาตลาดค่อนข้างแย่ และผู้เช่าก็ลดลง รวมถึงการลดขนาดห้องเล็กลงและเกรดของห้องพักก็ลดลงด้วยบางคนเคยพักเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่ตารางเมตรละ 1,000 บาทต่อเดือน ก็หันมาเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ค่าเช่าถูกกว่าตารางเมตรละ 400-600 บาทต่อเดือนแทนด้วยเช่นกัน" นายวสันต์ กล่าวและว่า
อย่างไรก็ตามมีประเด็นเกี่ยวกับกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ที่คาดว่าจะเริ่มใช้ในปีนี้ ที่จะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่อาจพัฒนาไม่ได้ ทั้งโรงแรมอาคารสำนักงานคอนโดฯ และอพาร์ตเมนต์ จะเป็นผลบวกต่อตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้ในอนาคตแต่คงไม่ได้ส่งผลดีในทันทีเพราะต้องรอดูปัจจัยกลุ่มชาวต่างชาติด้วยเช่นกัน รวมถึงการแข่งขันของคอนโดฯ ที่ระยะหลังมีการให้บริการเช่าที่มีระบบการบริหารที่ดีมากขึ้นด้วย แต่โอกาสของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็ยังมีอยู่หากตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งทำเลที่ยังดีอยู่ได้แก่ สีลมสาทร สุขุมวิทช่วงซอยทองหล่อ เอกมัย นานา พหลโยธินและรัชดาฯบางทำเล
ด้านนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานบริษัท นิรันดร์ กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ตลาดอพาร์ตเมนต์ช่วงน้ำท่วมที่ผ่านมาได้รับอานิสงส์อย่างมากแม้จะเป็นช่วงระยะเวลาสั้นๆแต่จากปัจจัยเรื่องของกฎหมายผังเมืองใหม่ที่คุมการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ในพื้นที่ถนนความกว้างขนาดไม่ถึง16 เมตรนั้น เชื่อว่าจะส่งผลทำให้อพาร์ตเมนต์ในซอยต่างๆที่อยู่ในทำเลที่ดีจะมีอัตราการเข้าพักเพิ่มมากขึ้น เพราะความจำเป็นของผู้ที่ทำงานในเมืองจำเป็นต้องอยู่อาศัยใกล้แหล่งงานเพราะกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ได้ผลักดันให้การพัฒนาโครงการคอนโดฯ ต้องออกไปอยู่นอกเมือง หรือปริมณฑลมากกว่า
ส่วนนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ปัจจุบันยังอยู่ในภาวะทรงตัวโดยข้อมูลช่วงปลายปีที่ผ่านมาน่าจะมีปริมาณ12,000 ยูนิตและในอีก1-2 ปีข้างหน้าจะมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เพิ่มเข้ามาอีก100-200 ยูนิตเท่านั้นโดยปัจจุบันอัตราเข้าพักอยู่ที่ประมาณ 87% มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 430 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนซึ่งในราคาเช่าจริงอาจจะสูงกว่าเนื่องจากราคาเฉลี่ยเป็นราคารวมห้องว่างด้วย ซึ่งทิศทางในปีนี้อาจจะยังไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงแต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจโลกและสภาวะตลาดด้วย
"ตลาดโดยรวมอยู่ในภาวะทรงตัวแต่มีแนวโน้มปรับดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่น่าจะโต 4-5% แต่คงไม่หวือหวา ยกเว้นเศรษฐกิจโลกในหลายประเทศปรับตัวดีขึ้น อย่างสหรัฐอเมริกา หรือการเปิดประเทศให้มีการลงทุนในพม่ามากขึ้น ไทยก็จะได้อานิสงส์จากการเป็นฐานสำคัญเพราะอยู่จุดศูนย์กลางของเซาธ์อีสต์เอเชียรวมถึงแนวโน้มการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558 และเศรษฐกิจของประเทศจีนที่ยังคงเติบโตต่อเนื่องในอัตรา8-9% แม้จะไม่สูงเท่าช่วงที่ผ่านมาแต่ก็เป็นผลดีต่อเศรษฐกิจไทย เพราะประเทศไทยมีศักยภาพและความพร้อมด้านการลงทุนสูง" นายกิตติพลกล่าวและว่า
หากพิจารณาจากปริมาณและความต้องการในตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ยังพบว่าตลาดยังสามารถรองรับปริมาณความต้องการได้ และตลาดยังมีโอกาสเติบโตได้หากกฎหมายผังเมืองใหม่มีผลบังคับใช้ เพราะในรัศมีสถานีรถไฟฟ้า500 เมตร สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ซึ่งนักลงทุนอาจเลือกที่จะพัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในโซนดังกล่าวแต่จะเป็นตลาดบนที่มีระดับราคาให้เช่าสูงกว่าตลาดทั่วไป
ด้านข้อมูลจากฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยรายงานว่า ในปีที่ผ่านมามีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สร้างเสร็จและเปิดให้บริการ 460 ห้อง เปิดในไตรมาส 4 จำนวน 280 ห้องทำให้มีจำนวนห้องรวมทั้งหมดในกรุงเทพฯ17,346ห้องพื้นที่สุขุมวิทช่วงต้นมีสัดส่วนห้องมากที่สุดกว่า 7,000 ห้อง รองลงมาเป็นพื้นที่รอบสวนลุมพินี 3,200 ห้องตามมาด้วยสุขุมวิทตอนปลาย 2,000 ห้องส่วนจำนวนห้องที่จะสร้างเสร็จในปี 2555 มีประมาณ 420 ห้อง
ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ วันที่ 26 - 28 ม.ค. 2555
RSS Feed
