คลัง รื้อกฎหมายเช่าที่ดิน99ปีธุรกิจท้องถิ่นขอสิทธิ์ลงทุนก่อน

เอกชน-กนอ. ขานรับ รัฐไฟเขียวเช่า 6 จังหวัดเขตเศรษฐกิจ 99 ปี ยึดก.ม.เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมปี 42 ของกรมที่ดินเป็นหลัก 50 ปี ต่อ 49 ปี ส่วนก.ม.แพ่ง เช่าได้ไม่เกิน 30 ปี ปลัดคลังจ่อรื้อกฎหมายแพ่งขยายเวลาเช่ายาว 99 ปี 

ด้านทุนท้องถิ่นตากยันรัฐบาลควรให้สิทธิ์คนในพื้นที่เช่าสูงสุด และนักลงทุนต่างถิ่น-ต่างประเทศ ควรได้สิทธิ์เช่าลดหลั่นลงไป ขณะที่ ตราด-มุกดาหาร-หนองคาย ระบุไม่ควรรื้อก.ม.ปล่อยเช่ารวดเดียว 99 ปีหวั่นนายทุนทำผิดเงื่อนไขโดยเฉพาะทำลายสิ่งแวดล้อม กระทบชุมชน เสี่ยงเลิกสัญญาไม่ได้

          นายรังสรรค์  ศรีวรศาสตร์ ปลัดกระทรวงการคลังและในฐานะประธานคณะอนุกรรมการด้านสิทธิประโยชน์ขอบเขตพื้นที่และศูนย์บริการเบ็ดเสร็จด้านการลงทุน เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ  เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า สืบเนื่องจากคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ(กนพ.) ที่มีพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีเป็นประธานกำหนดให้พื้นที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษทั้ง 6 พื้นที่ ประกอบด้วยจังหวัดตาก ตราด มุกดาหาร สงขลา สระแก้ว และหนองคาย  กำหนดระยะเวลาเช่ายาว 99 ปี ซึ่งมองว่าเป็นการกระตุ้นให้นักลงทุนเกิดความเชื่อมั่น แต่กฎหมายทั้งประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ เกี่ยวกับการเช่ากำหนดไม่เกิน 30 ปี และต่อสัญญาได้อีกตามที่จะตกลงกัน หรือใช้กฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องที่มีอายุการเช่าที่มากกว่า แต่รัฐจะต้องทำสัญญาและให้หลักประกันความเชื่อใจ ที่จะต่ออายุสัญญาให้ในคราวต่อไป อย่างไรก็ดี อนาคตจะต้องแก้กฎหมายเกี่ยวกับระยะเวลาการเช่าให้มีระยะที่ยาวขึ้น  แต่ปัญหาใหญ่คือขั้นตอนของการแก้ไขต้องใช้เวลานาน แต่ที่จะทำให้รวดเร็วก็คือแก้ไขระเบียบของกรมธนารักษ์

          ด้านแหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์กล่าวเสริมว่า ปกติการพิจารณาให้เช่าที่ดินทั่วไป เช่นสร้างอาคารพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยจะใช้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่หากเป็นโครงการขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ฯลฯ จะใช้อำนาจตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมพ.ศ.2542 ของกรมที่ดิน คือเช่าไม่เกิน 50 ปีและสามารถต่อสัญญาได้อีก เช่น 10 ปี 20 ปี 30 ปี หรือ 50 ปี ซึ่งจะเป็น 100 ปี แต่ล่าสุดกนพ. กำหนด 99 ปี คือ เช่าไม่เกิน 50 ปีต่อได้อีก 49 ปี ตามกฎหมายเช่าพาณิชย์และอุตสาหกรรมของกรมที่ดินถือว่าเหมาะสมแล้ว และสอดรับการเปิดเสรีประชมคมอาเซียน หรือเออีซี ซึ่งในต่างประเทศส่วนใหญ่ก็จะเป็นลักษณะให้เช่า ที่ต่ออายุเช่นกัน อย่างไรก็ดีที่ผ่านมาหากเป็นโครงการขนาดใหญ่ เช่น ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่เช่าที่ราชพัสดุ กรมธนารักษ์ กรมก็จะปัดไปใช้กฎหมายเช่าเพื่อพาณิชย์และอุตสาหกรรมของกรมที่ดิน เพราะประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จะระบุชัดเจนว่า กำหนดเช่าที่ดินได้ไม่เกิน 30 ปี เว้นแต่เช่าพัฒนาเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมตามกฎหมายอื่นไม่เกิน 50 ปี และต่อสัญญาได้อีก เป็นต้น ซึ่งสามารถใช้ควบคู่กันได้เพียงแต่ต้องเสนอคณะรัฐมนตรี(ครม.)เห็นชอบ เช่นเดียวกับเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ 6 พื้นที่ ซึ่งรัฐจะเป็นผู้กำหนดเงื่อนไขสัญญา ที่ให้เอกชนเชื่อมั่นหากทำผิดเงื่อนไขก็สามารถบอกเลิกสัญญาได้  แต่เอกชนจะประเมินผลตอบแทนกำไรไว้เรียบร้อยแล้วว่า ระยะเวลากี่ปีจะคุ้มทุน

          อย่างไรก็ดีในแง่ผลตอบแทนค่าเช่าซึ่งอาจเป็นรายปีหรือสัมปทานระยะยาวที่ต้องมีสัญญาการันตี ซึ่งจะต้องพิจารณาตามลักษณะโครงการที่ลงทุน การประเมินราคาสินทรัพย์  ที่สำคัญหากพ้นกำหนดสัญญาเช่า ทรัพย์สินจะตกเป็นของรัฐคือกรมธนารักษ์ หรือของรัฐ และอาจเปิดให้เอกชนรายอื่นรับดำเนินกิจการต่อไป

          ดร.วีรพงศ์ ไชยเพิ่ม ผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย(กนอ.) กล่าวว่า การเช่าระยะยาว 99 ปีถือว่าเหมาะสม และทำให้นักลงทุนเกิดความมั่นใจ ที่จะเข้ามาเช่าในพื้นที่ของนิคมอุตสาหกรรมไม่ว่านักลงทุนในประเทศและต่างชาติ จากที่ผ่านมา เช่า 30 ปีต่ออายุ 10 ปี+10 ปี หรือ เช่า 50 ปี +20 ปี +10 ปี เป็นต้น

          ด้านนายประเสริฐ จึงกิจรุ่งโรจน์ เลขาธิการหอการค้าจังหวัดตากกล่าวว่า การเปิดเช่า 99 ปีในเขตเศรษฐกิจพิเศษ มองว่า ควรให้สิทธิ์นักลงทุนในพื้นที่ก่อนโดยเฉพาะธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม(เอสเอ็มอี) ส่วนนักลงทุนไทยและนักลงทุนต่างประเทศควรให้สิทธิ์เช่าต่ำกว่านักลงทุนท้องถิ่นหรือลดหลั่นกันไปจึงจะเหมาะสมกว่าหรือให้สิทธิ์นักลงทุนในพื้นที่ลงทุนก่อน จากนั้นค่อยเปิดให้นักลงทุนต่างพื้นที่หรือต่างชาติเข้าพื้นที่ในปีถัดไปเป็นต้น อย่างไรก็ดีหากเปิดให้สิทธิ์เท่าเทียมกันเกรงว่านักลงทุนต่างถิ่นและต่างชาติที่สายป่านดีกว่าจะเข้ามาเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ในท้องถิ่น ขณะที่คนในพื้นที่เองกลับเสียประโยชน์

          ขณะที่นางมนนิภา โกวิทศิริกุล ประธานหอการค้าจังหวัดหนองคาย กล่าวว่า นโยบายกำหนดเช่าในเขตเศรษฐกิจพิเศษ 99 ปี จะทำให้นักลงทุนมั่นใจโดยเฉพาะนักลงทุนต่างพื้นที่และต่างชาติเข้ามาลงทุนที่จังหวัดหนองคายมากขึ้น แต่การเช่าไม่ควรแก้กฎหมายเช่าติดต่อกันนานรวดเดียว 99 ปี เพราะเกรงว่า จะทำให้เกิดปัญหาตามมาได้ เช่นโรงงานอุตสาหกรรมอาจสร้างมลพิษในพื้นที่ หรือทำผิดเงื่อนไขข้อตกลงกับชุมชน ซึ่งรัฐสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่หากปล่อยให้ดำเนินกิจการได้ระยะยาวเกือบ 100 ปี มองว่าหากเกิดอะไรขึ้นจะแก้ปัญหาได้ยาก

          นายสุมิตร เขียวขจี ประธานหอการค้าจังหวัดตราด สะท้อนว่าเช่า 99 ปีเขตเศรษฐกิจพิเศษจะช่วยให้เกิดความมั่นใจต่อนักลงทุน และหากคนในพื้นที่ไม่สามารถแข่งขันกับเพื่อนบ้านได้ ก็ต้องเปิดให้นักลงทุนต่างถิ่นที่มีศักยภาพกว่าเข้ามาช่วยทำให้จังหวัดตราดประตูค้าขายของประเทศเติบโตได้ต่อไป

          เช่นเดียวกับที่ นายภมร เชาว์ศิริกุล ประธานหอการค้าจังหวัดมุกดาหาร มองว่า การเช่า 99 ปีถือว่าดีต่อการดึงนักลงทุนทั้งไทยต่างถิ่นรายใหญ่และนักลงทุนต่างประเทศเข้าพื้นที่ แต่ไม่ควรเปิดให้เช่ารวดเดียว 99 ปี ซึ่งปัจจุบัน กฎหมายเช่าสามารถต่ออายุได้ ซึ่งถือว่าเหมาะสมแล้วเพราะรัฐสามารถบอกเลิกสัญญาได้หากนักลงทุนทำผิดเงื่อนไขสัญญาโดยเฉพาะการกระทำผิดเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมหรือทำให้ชุมชนได้รับผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม เป็นต้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ