หลังจากใช้ระยะเวลาการจัดทำรายงาน เรื่อง "สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 90 ปี" นานถึง 30 เดือน ในที่สุดคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์หอการค้าร่วมต่างประเทศในประเทศไทย (JFCCT Property Committee) ก็จัดทำรายงานดังกล่าวแล้วเสร็จเป็นที่เรียบร้อย และได้ยื่นรายงานดังกล่าวผ่านดร.นลินี ทวีสิน ผู้แทนการค้าไทย สำนักงานผู้แทนการค้าไทย เพื่อนำเสนอต่อนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี ให้นำสู่การประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.) เพื่อดำเนินการตามกระบวนการแก้ไขระยะเวลาเช่าดังกล่าวต่อไป
++ที่มาแก้เวลาเช่า90ปี
การเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุดตามกฎหมายของประเทศไทย กำหนดระยะเวลาไว้ที่ 30 ปี และยังสามารถที่จะต่ออายุการเช่าได้อีก 30 ปี ซึ่งอาจจะดูเหมือนว่าระยะเวลาการเช่าดังกล่าวเป็นระยะเวลาเพียงพอที่นักลงทุนจะเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ แต่ความเป็นจริงสิทธิ์การให้เช่าขึ้นอยู่กับเฉพาะเจ้าของที่ดินหรือทรัพย์นั้นๆ ซึ่งหากหมดสัญญาเช่าอาจจะไม่ทำการต่อสัญญา หรือกรณีที่เจ้าของเกิดขายทรัพย์หรือที่ดิน หรือเสียชีวิต ทรัพย์หรือที่ดินดังกล่าวซึ่งถูกเปลี่ยนมือไป เจ้าของใหม่ก็มีสิทธิ์ที่จะไม่ให้เช่าต่อก็ได้ หรือแม้แต่ทายาทที่รับทรัพย์นั้นมาเป็นมรดกก็มีสิทธิ์ที่จะไม่ต่อสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายเดิมก็เป็นได้ ด้วยเงื่อนไขดังกล่าวส่งผลให้นักลงทุนโดยเฉพาะชาวต่างชาติหรือแม้แต่ชาวไทยเอง ที่ต้องการเช่าที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ไม่มั่นใจที่จะเช่ามาพัฒนาโครงการ
เงื่อนไขของระยะเวลาเช่าดังกล่าว ถูกกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ในมาตรา 540 ที่ระบุห้ามให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ปี แม้หากมีการทำสัญญาไว้กว่า 30 ปีก็ให้ลดระยะเวลาเหลือเพียง 30 ปี แต่กฎหมายระบุให้สามารถต่อสัญญาได้อีก แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับตั้งแต่วันทำสัญญา ทางคณะทำงานเลยเสนอแก้ไขกฎหมายในมาตราดังกล่าว เพียงเปลี่ยนระยะเวลาเช่าใหม่เป็นไม่เกิน 90 ปี และยังคงต่อสัญญาได้อีก 90 ปีเช่นกัน
++เพิ่มภาษีเก็บเข้ารัฐ
การแก้ไขกฎหมายดังกล่าวหลายฝ่ายมีความกังวลใจว่าจะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนชาวต่างชาติที่จะเข้ามาครอบงำกิจการ และเข้ามายึดกรรมสิทธิ์ที่ดินของไทย ซึ่งในมุมมองของนายสรชน บุญสนอง กรรมการ บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด แสดงความเห็นว่า ในประเด็นของการเข้ามาครอบงำกิจการหรือประกอบธุรกิจบางประเภท เช่น ธุรกิจการเกษตรนั้น ชาวต่างชาติไม่สามารถประกอบธุรกิจได้ เพราะมีพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.2542 ที่คอยควบคุมไว้ และในความเป็นจริงปัจจุบันการเข้ามาดำเนินธุรกิจของชาวต่างชาติก็มีการใช้ตัวแทน หรือนอมินี เกิดขึ้นจำนวนมากในจังหวัดเมืองท่องเที่ยวชายทะเล การแก้ไขระยะเวลาเช่า ก็เชื่อว่าจะทำให้ปัญหาดังกล่าวลดน้อยลงหรือหมดไปได้
นอกจากนี้ ยังเห็นว่าปัจจุบันการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ส่วนใหญ่กว่า 90% ยังคงเป็นนักลงทุนชาวไทย นักลงทุนชาวต่างชาติมีเพียงเล็กน้อยที่เข้ามาดำเนินธุรกิจ ดังนั้นการขยายระยะเวลาเช่าดังกล่าวจึงไม่ได้ช่วยทำให้ชาวต่างชาติเพิ่มจำนวนมากขึ้น แต่จะเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน รวมถึงการเพิ่มศักยภาพของที่ดินให้มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น รวมถึงเป็นการเปิดโอกาสให้ที่ดินของภาครัฐจำนวนมากถูกนำมาใช้ประโยชน์ และเป็นการเพิ่มรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่เพิ่มมากขึ้นด้วย เพราะปัจจุบันหากเป็นที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ รัฐจะเก็บภาษีได้เฉพาะภาษีบำรุงท้องที่ในอัตราเพียงเล็กน้อย มูลค่าหลักพันบาทต่อไร แต่หากที่ดินดังกล่าวถูกนำไปใช้ประโยชน์ในทางธุรกิจ รัฐจะสามารถเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินได้ในอัตรา 12.5% ภาษีเงินได้ อัตรา 30% จากผลการดำเนินงาน อากรแสตมป์ 0.1% ภาษีมูลค่าเพิ่ม อีก 7% ตามมูลค่าของการเช่า ตลอดอายุสัญญา ซึ่งจะเป็นรายได้เข้ารัฐจำนวนมหาศาล
++หวังนายกฯปูเร่งแก้
ภายหลังจากที่ผู้แทนการค้าได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว จะรีบนำเสนอให้กับนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี เพื่อนำเข้าสู่ที่ประชุมครม. ซึ่งยังไม่สามารถระบุเวลาของกระบวนการดังกล่าวได้ หากครม.ลงมติรับหลักการก็จะนำสู่วุฒิสภาพิจารณาอีก 60 วัน หลังจากนั้นก็จะนำขึ้นทูลเกล้าพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว ทรงลงพระปรมาภิไทย ซึ่งคาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 20 วัน หลังจากนั้นจะประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนดออกเป็นกฎหมายมีผลบังคับใช้ต่อไป ซึ่งกระบวนการตามขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าว ระยะเวลาที่เร็วสุดอาจจะดำเนินการแล้วเสร็จภายใน 6 เดือน ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรัฐบาลว่าจะดำเนินการได้ช้าเร็วแค่ไหน
อย่างไรก็ตาม คณะทำงานเชื่อมั่นว่าภายใต้การบริหารงานของนายกฯ ยิ่งลักษณ์ จะเห็นความสำคัญของการแก้ไขปัญหาระยะเวลาเช่าดังกล่าว เพราะจะทำให้ประเทศไทยมีศักยภาพและโอกาสในการแข่งขันกับประเทศต่างๆ ในภูมิภาคเอเชีย ที่ในอีก 3 ปีข้างหน้าก็จะถึงกำหนดการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งถึงเวลานั้นนักลงทุนต่างชาติอาจจะให้ความสำคัญกับประเทศไทยเป็นอันดับต้นๆ ในการเข้ามาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น เพราะหลายประเทศในเอเชียล้วนแต่ให้ระยะเวลาการเช่าที่นานกว่าประเทศไทยแทบทุกแห่ง
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,697 18-21 ธันวาคม พ.ศ. 2554
++ที่มาแก้เวลาเช่า90ปี
การเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุดตามกฎหมายของประเทศไทย กำหนดระยะเวลาไว้ที่ 30 ปี และยังสามารถที่จะต่ออายุการเช่าได้อีก 30 ปี ซึ่งอาจจะดูเหมือนว่าระยะเวลาการเช่าดังกล่าวเป็นระยะเวลาเพียงพอที่นักลงทุนจะเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ แต่ความเป็นจริงสิทธิ์การให้เช่าขึ้นอยู่กับเฉพาะเจ้าของที่ดินหรือทรัพย์นั้นๆ ซึ่งหากหมดสัญญาเช่าอาจจะไม่ทำการต่อสัญญา หรือกรณีที่เจ้าของเกิดขายทรัพย์หรือที่ดิน หรือเสียชีวิต ทรัพย์หรือที่ดินดังกล่าวซึ่งถูกเปลี่ยนมือไป เจ้าของใหม่ก็มีสิทธิ์ที่จะไม่ให้เช่าต่อก็ได้ หรือแม้แต่ทายาทที่รับทรัพย์นั้นมาเป็นมรดกก็มีสิทธิ์ที่จะไม่ต่อสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายเดิมก็เป็นได้ ด้วยเงื่อนไขดังกล่าวส่งผลให้นักลงทุนโดยเฉพาะชาวต่างชาติหรือแม้แต่ชาวไทยเอง ที่ต้องการเช่าที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ไม่มั่นใจที่จะเช่ามาพัฒนาโครงการ
เงื่อนไขของระยะเวลาเช่าดังกล่าว ถูกกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ในมาตรา 540 ที่ระบุห้ามให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ปี แม้หากมีการทำสัญญาไว้กว่า 30 ปีก็ให้ลดระยะเวลาเหลือเพียง 30 ปี แต่กฎหมายระบุให้สามารถต่อสัญญาได้อีก แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับตั้งแต่วันทำสัญญา ทางคณะทำงานเลยเสนอแก้ไขกฎหมายในมาตราดังกล่าว เพียงเปลี่ยนระยะเวลาเช่าใหม่เป็นไม่เกิน 90 ปี และยังคงต่อสัญญาได้อีก 90 ปีเช่นกัน
++เพิ่มภาษีเก็บเข้ารัฐ
การแก้ไขกฎหมายดังกล่าวหลายฝ่ายมีความกังวลใจว่าจะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนชาวต่างชาติที่จะเข้ามาครอบงำกิจการ และเข้ามายึดกรรมสิทธิ์ที่ดินของไทย ซึ่งในมุมมองของนายสรชน บุญสนอง กรรมการ บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด แสดงความเห็นว่า ในประเด็นของการเข้ามาครอบงำกิจการหรือประกอบธุรกิจบางประเภท เช่น ธุรกิจการเกษตรนั้น ชาวต่างชาติไม่สามารถประกอบธุรกิจได้ เพราะมีพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.2542 ที่คอยควบคุมไว้ และในความเป็นจริงปัจจุบันการเข้ามาดำเนินธุรกิจของชาวต่างชาติก็มีการใช้ตัวแทน หรือนอมินี เกิดขึ้นจำนวนมากในจังหวัดเมืองท่องเที่ยวชายทะเล การแก้ไขระยะเวลาเช่า ก็เชื่อว่าจะทำให้ปัญหาดังกล่าวลดน้อยลงหรือหมดไปได้
นอกจากนี้ ยังเห็นว่าปัจจุบันการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ส่วนใหญ่กว่า 90% ยังคงเป็นนักลงทุนชาวไทย นักลงทุนชาวต่างชาติมีเพียงเล็กน้อยที่เข้ามาดำเนินธุรกิจ ดังนั้นการขยายระยะเวลาเช่าดังกล่าวจึงไม่ได้ช่วยทำให้ชาวต่างชาติเพิ่มจำนวนมากขึ้น แต่จะเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน รวมถึงการเพิ่มศักยภาพของที่ดินให้มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น รวมถึงเป็นการเปิดโอกาสให้ที่ดินของภาครัฐจำนวนมากถูกนำมาใช้ประโยชน์ และเป็นการเพิ่มรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่เพิ่มมากขึ้นด้วย เพราะปัจจุบันหากเป็นที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ รัฐจะเก็บภาษีได้เฉพาะภาษีบำรุงท้องที่ในอัตราเพียงเล็กน้อย มูลค่าหลักพันบาทต่อไร แต่หากที่ดินดังกล่าวถูกนำไปใช้ประโยชน์ในทางธุรกิจ รัฐจะสามารถเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินได้ในอัตรา 12.5% ภาษีเงินได้ อัตรา 30% จากผลการดำเนินงาน อากรแสตมป์ 0.1% ภาษีมูลค่าเพิ่ม อีก 7% ตามมูลค่าของการเช่า ตลอดอายุสัญญา ซึ่งจะเป็นรายได้เข้ารัฐจำนวนมหาศาล
++หวังนายกฯปูเร่งแก้
ภายหลังจากที่ผู้แทนการค้าได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว จะรีบนำเสนอให้กับนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี เพื่อนำเข้าสู่ที่ประชุมครม. ซึ่งยังไม่สามารถระบุเวลาของกระบวนการดังกล่าวได้ หากครม.ลงมติรับหลักการก็จะนำสู่วุฒิสภาพิจารณาอีก 60 วัน หลังจากนั้นก็จะนำขึ้นทูลเกล้าพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว ทรงลงพระปรมาภิไทย ซึ่งคาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 20 วัน หลังจากนั้นจะประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนดออกเป็นกฎหมายมีผลบังคับใช้ต่อไป ซึ่งกระบวนการตามขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าว ระยะเวลาที่เร็วสุดอาจจะดำเนินการแล้วเสร็จภายใน 6 เดือน ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรัฐบาลว่าจะดำเนินการได้ช้าเร็วแค่ไหน
อย่างไรก็ตาม คณะทำงานเชื่อมั่นว่าภายใต้การบริหารงานของนายกฯ ยิ่งลักษณ์ จะเห็นความสำคัญของการแก้ไขปัญหาระยะเวลาเช่าดังกล่าว เพราะจะทำให้ประเทศไทยมีศักยภาพและโอกาสในการแข่งขันกับประเทศต่างๆ ในภูมิภาคเอเชีย ที่ในอีก 3 ปีข้างหน้าก็จะถึงกำหนดการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ซึ่งถึงเวลานั้นนักลงทุนต่างชาติอาจจะให้ความสำคัญกับประเทศไทยเป็นอันดับต้นๆ ในการเข้ามาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น เพราะหลายประเทศในเอเชียล้วนแต่ให้ระยะเวลาการเช่าที่นานกว่าประเทศไทยแทบทุกแห่ง
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,697 18-21 ธันวาคม พ.ศ. 2554
RSS Feed
