Sittichai Real Estate Agent
  • Home
  • About us
  • Property for sale
    • Land >
      • Beachfront 2 Rai, Jao Samran Beach
      • Beachfront 56.5 Rai, Puektian Beach
      • 3-1-50 Rai, Ratchada 36
      • 3.5 Rai, Lasalle
      • 4 Rai, Buddhabucha 39
      • 7 Rai, Prachauthit
      • 8.5 Rai, Buddhabucha 39
      • 38 Rai, Pathumthani
      • 102 sq.w. Prachauthit 79
      • 223 sq.w. Buddhabucha 39
      • 200 sq.w. Sukhumvit 70/3
    • House >
      • 2 flr. 31sq.w. Lad Proa 71
      • 2 flr. 64 sq.w. Chalearmprakiatlor 9
      • Villa 223 sq.w. Phetchaburi
      • Villa 3-1-50 Rai, Chiang Mai
    • Townhouse >
      • Ratchada Arkadian 29.9 sq.w. Kanjanapisek
      • Bangkok Green Park 36 sq.w. Jaroennakorn
    • Condominium >
      • The Bangkok Narathiwat 75 sq.m. 2 bedroom, Narathiwat Ratchanakarin
      • Baan Nubkluen 62.11 sq.m. Hua Hin
      • Lang Suan Ville 191.72 sq.m. 3 bedroom near BTS Chidlom
      • Liberty Park 252.99 sq.m. 3 bedroom Sukhumwitt 23
      • Prestige Towers 254 sq.m. 3 bedroom Sukhumwitt 23
    • Home Office >
      • 2 Unit 3 flr. 32 sq.w. Sukhumvit 70/3
      • 2 Unit 4 flr. 34 sq.w. Sukhumvit 48
    • Office Building >
      • 5 flr. 576 sq.m. Ratchada 26
    • Factory >
      • 5,936 sq.m. 12 Rai Samutprakarn
    • All
  • Property News
  • Real Estate Tips
  • Contact
085-255-5565

ยื่นนายกฯ'ปู' เช่าอสังหาฯ 90 ปี

12/18/2011

Comments

 
Picture
หลังจากใช้ระยะเวลาการจัดทำรายงาน เรื่อง "สิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ 90 ปี" นานถึง 30 เดือน ในที่สุดคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์หอการค้าร่วมต่างประเทศในประเทศไทย (JFCCT Property Committee) ก็จัดทำรายงานดังกล่าวแล้วเสร็จเป็นที่เรียบร้อย  และได้ยื่นรายงานดังกล่าวผ่านดร.นลินี ทวีสิน ผู้แทนการค้าไทย สำนักงานผู้แทนการค้าไทย เพื่อนำเสนอต่อนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี  ให้นำสู่การประชุมคณะรัฐมนตรี(ครม.) เพื่อดำเนินการตามกระบวนการแก้ไขระยะเวลาเช่าดังกล่าวต่อไป

 ++ที่มาแก้เวลาเช่า90ปี
            การเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุดตามกฎหมายของประเทศไทย กำหนดระยะเวลาไว้ที่ 30  ปี และยังสามารถที่จะต่ออายุการเช่าได้อีก 30 ปี  ซึ่งอาจจะดูเหมือนว่าระยะเวลาการเช่าดังกล่าวเป็นระยะเวลาเพียงพอที่นักลงทุนจะเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ  แต่ความเป็นจริงสิทธิ์การให้เช่าขึ้นอยู่กับเฉพาะเจ้าของที่ดินหรือทรัพย์นั้นๆ  ซึ่งหากหมดสัญญาเช่าอาจจะไม่ทำการต่อสัญญา หรือกรณีที่เจ้าของเกิดขายทรัพย์หรือที่ดิน หรือเสียชีวิต ทรัพย์หรือที่ดินดังกล่าวซึ่งถูกเปลี่ยนมือไป  เจ้าของใหม่ก็มีสิทธิ์ที่จะไม่ให้เช่าต่อก็ได้  หรือแม้แต่ทายาทที่รับทรัพย์นั้นมาเป็นมรดกก็มีสิทธิ์ที่จะไม่ต่อสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายเดิมก็เป็นได้  ด้วยเงื่อนไขดังกล่าวส่งผลให้นักลงทุนโดยเฉพาะชาวต่างชาติหรือแม้แต่ชาวไทยเอง  ที่ต้องการเช่าที่ดินมาพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ไม่มั่นใจที่จะเช่ามาพัฒนาโครงการ  
            เงื่อนไขของระยะเวลาเช่าดังกล่าว  ถูกกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ในมาตรา 540  ที่ระบุห้ามให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 30 ปี แม้หากมีการทำสัญญาไว้กว่า 30 ปีก็ให้ลดระยะเวลาเหลือเพียง 30 ปี แต่กฎหมายระบุให้สามารถต่อสัญญาได้อีก แต่ต้องไม่เกิน 30 ปีนับตั้งแต่วันทำสัญญา  ทางคณะทำงานเลยเสนอแก้ไขกฎหมายในมาตราดังกล่าว เพียงเปลี่ยนระยะเวลาเช่าใหม่เป็นไม่เกิน 90 ปี และยังคงต่อสัญญาได้อีก 90 ปีเช่นกัน

 ++เพิ่มภาษีเก็บเข้ารัฐ
            การแก้ไขกฎหมายดังกล่าวหลายฝ่ายมีความกังวลใจว่าจะเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อนักลงทุนชาวต่างชาติที่จะเข้ามาครอบงำกิจการ และเข้ามายึดกรรมสิทธิ์ที่ดินของไทย  ซึ่งในมุมมองของนายสรชน บุญสนอง กรรมการ บริษัท เบเคอร์ แอนด์ แม็คเค็นซี่ จำกัด  แสดงความเห็นว่า  ในประเด็นของการเข้ามาครอบงำกิจการหรือประกอบธุรกิจบางประเภท เช่น ธุรกิจการเกษตรนั้น  ชาวต่างชาติไม่สามารถประกอบธุรกิจได้  เพราะมีพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.2542 ที่คอยควบคุมไว้  และในความเป็นจริงปัจจุบันการเข้ามาดำเนินธุรกิจของชาวต่างชาติก็มีการใช้ตัวแทน หรือนอมินี เกิดขึ้นจำนวนมากในจังหวัดเมืองท่องเที่ยวชายทะเล  การแก้ไขระยะเวลาเช่า  ก็เชื่อว่าจะทำให้ปัญหาดังกล่าวลดน้อยลงหรือหมดไปได้  
            นอกจากนี้  ยังเห็นว่าปัจจุบันการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน  ส่วนใหญ่กว่า 90% ยังคงเป็นนักลงทุนชาวไทย  นักลงทุนชาวต่างชาติมีเพียงเล็กน้อยที่เข้ามาดำเนินธุรกิจ  ดังนั้นการขยายระยะเวลาเช่าดังกล่าวจึงไม่ได้ช่วยทำให้ชาวต่างชาติเพิ่มจำนวนมากขึ้น  แต่จะเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับนักลงทุน  รวมถึงการเพิ่มศักยภาพของที่ดินให้มีมูลค่าเพิ่มมากขึ้น  รวมถึงเป็นการเปิดโอกาสให้ที่ดินของภาครัฐจำนวนมากถูกนำมาใช้ประโยชน์  และเป็นการเพิ่มรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่เพิ่มมากขึ้นด้วย เพราะปัจจุบันหากเป็นที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์  รัฐจะเก็บภาษีได้เฉพาะภาษีบำรุงท้องที่ในอัตราเพียงเล็กน้อย มูลค่าหลักพันบาทต่อไร  แต่หากที่ดินดังกล่าวถูกนำไปใช้ประโยชน์ในทางธุรกิจ  รัฐจะสามารถเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดินได้ในอัตรา 12.5% ภาษีเงินได้ อัตรา 30% จากผลการดำเนินงาน อากรแสตมป์ 0.1%  ภาษีมูลค่าเพิ่ม อีก 7% ตามมูลค่าของการเช่า ตลอดอายุสัญญา ซึ่งจะเป็นรายได้เข้ารัฐจำนวนมหาศาล

 ++หวังนายกฯปูเร่งแก้
            ภายหลังจากที่ผู้แทนการค้าได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว  จะรีบนำเสนอให้กับนางสาวยิ่งลักษณ์  ชินวัตร นายกรัฐมนตรี เพื่อนำเข้าสู่ที่ประชุมครม. ซึ่งยังไม่สามารถระบุเวลาของกระบวนการดังกล่าวได้ หากครม.ลงมติรับหลักการก็จะนำสู่วุฒิสภาพิจารณาอีก 60 วัน หลังจากนั้นก็จะนำขึ้นทูลเกล้าพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว ทรงลงพระปรมาภิไทย ซึ่งคาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 20 วัน หลังจากนั้นจะประกาศในราชกิจจานุเบกษา กำหนดออกเป็นกฎหมายมีผลบังคับใช้ต่อไป  ซึ่งกระบวนการตามขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าว  ระยะเวลาที่เร็วสุดอาจจะดำเนินการแล้วเสร็จภายใน 6 เดือน  ซึ่งทั้งนี้ขึ้นอยู่กับรัฐบาลว่าจะดำเนินการได้ช้าเร็วแค่ไหน
            อย่างไรก็ตาม  คณะทำงานเชื่อมั่นว่าภายใต้การบริหารงานของนายกฯ ยิ่งลักษณ์ จะเห็นความสำคัญของการแก้ไขปัญหาระยะเวลาเช่าดังกล่าว เพราะจะทำให้ประเทศไทยมีศักยภาพและโอกาสในการแข่งขันกับประเทศต่างๆ ในภูมิภาคเอเชีย ที่ในอีก 3 ปีข้างหน้าก็จะถึงกำหนดการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน  ซึ่งถึงเวลานั้นนักลงทุนต่างชาติอาจจะให้ความสำคัญกับประเทศไทยเป็นอันดับต้นๆ ในการเข้ามาลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มมากขึ้น  เพราะหลายประเทศในเอเชียล้วนแต่ให้ระยะเวลาการเช่าที่นานกว่าประเทศไทยแทบทุกแห่ง 

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,697  18-21  ธันวาคม พ.ศ. 2554  


Comments
    Picture

    Author

    ข่าวสาร สาระน่ารู้ ที่น่าติดตามของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย

    ติดตาม @ThaiRealtyNews
    Click to Hot Line
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    Picture
    ติดตาม @ThaiRealtyNews

    RSS Feed

    • Home
    • About us
    • Property for Sale
    • Property News
    • Real Estate Tips
    • Contact
Powered by Create your own unique website with customizable templates.