หลังจากที่กรุงเทพมหานครมีการเปิดใช้เส้นทางรถไฟฟ้า ทั้งในส่วนของรถไฟฟ้าบีทีเอสและเอ็มอาร์ที พฤติกรรมของผู้ใช้ชีวิตในเมืองหลวงก็เปลี่ยนไปอย่างมากนับเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญต่อภาพเมืองมหานครของไทย เพราะนอกจากจะช่วยในเรื่องของการเดินทางของประชาชนโดยทั่วไปที่สะดวกรวดเร็วแล้วยังส่งผลต่อภาพรวมของการพัฒนาที่อยู่อาศัยและการใช้ชีวิตของประชาชนที่ทำมาหากินในเมืองนี้ด้วย ในระยะเวลา 4-5 ปีหลังมานี้โครงการประเภทคอนโดมิเนียมจึงเกิดขึ้นอย่างมากมายตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ทั้งที่อยู่ติดถนนและตามตรอก ซอยต่างๆ
จากความนิยมพักอาศัยในคอนโดมิเนียมที่มากขึ้นทุกปี ประกอบกับปัจจัยต้นทุนด้านอื่นๆ ที่ใช้ในการพัฒนาโครงการส่งผลต่อราคาขายของคอนโดฯ ที่ปรับเพิ่มขึ้นทุกปีตามไปด้วย ซึ่งรายละเอียดของการปรับเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดฯ นั้น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)ได้มีการริเริ่มจัดทำดัชนีราคาห้องชุดขึ้น โดยจัดทำเป็นรายครึ่งปีเริ่มต้นทำตั้งแต่ครึ่งปีแรกปี 2553
สำหรับผลการจัดทำดัชนีราคาห้องชุด ล่าสุดในงวดครึ่งหลังปี 2554 พบว่า ราคาห้องชุดโดยรวมมีการปรับเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มราคาแต่ก็ไม่ได้มากเท่ากับในปี 2553 และเหตุการณ์มหาอุทกภัยไม่ได้ส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดอาคารชุดมากเท่ากับที่เกิดต่อตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งนี้ผู้บริโภคส่วนหนึ่งได้หาซื้อคอนโดฯ เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองทดแทนที่อยู่อาศัยบ้านเดิมที่ประสบปัญหาน้ำท่วมโดยเฉพาะห้องชุดราคาต่ำและปานกลาง แต่สำหรับห้องชุดระดับราคาสูงซึ่งมีสัดส่วนมากของการซื้อเพื่อการลงทุน ผู้ซื้ออาจจะมีการตัดสินใจออกไปก่อน
ดัชนีราคาห้องชุดรวมทุกระดับราคา ในช่วงครึ่งหลังปี 2554 มีค่าดัชนีเท่ากับ 112.26 เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ108.57และมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น6.23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 105.59
ส่วนห้องชุดระดับราคาต่ำกว่า50,000 บาทต่อตารางเมตร มีการปรับราคาขึ้นสูงกว่าระดับราคาอื่นๆซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าราคาได้ปรับตัวสูงเมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ และการเพิ่มขึ้นของรายได้ผู้ซื้อ โดยในช่วงเวลาการสำรวจพบว่ามีดัชนีราคาเท่ากับ118.72 เพิ่มขึ้น4.93%เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกปี2554ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ113.14และเพิ่มขึ้น 7.76% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีค่าดัชนีเท่ากับ110.17
ห้องชุดระดับราคาระหว่าง50,000-79,999 บาทต่อตารางเมตรมีการปรับราคาขึ้นในอัตราที่ใกล้กับในอดีตเนื่องจากตลาดห้องชุดราคาระดับปานกลางยังมีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าการลงทุน จึงทำให้ราคาค่อนข้างเป็นไปตามสภาพที่แท้จริงของตลาด โดยมีดัชนีราคาช่วงครึ่งปีหลัง 2554 มีค่าเท่ากับ 111.29 เพิ่มขึ้น1.65% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 109.48 และมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น4.19%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553
ขณะที่ห้องชุดราคาสูงกว่า80,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกเพียงเล็กน้อยเท่านั้น โดยตลาดห้องชุดราคาสูงความผันผวนค่อนข้างมากและเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์อุทกภัยมากที่สุดเนื่องจากมีสัดส่วนผู้ซื้อเพื่อการลงทุนสูงกว่าการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจึงเป็นตลาดที่อ่อนไหวง่ายต่อเหตุการณ์ต่างๆโดยมีค่าดัชนีราคาห้องชุด ช่วงที่ทำการสำรวจ เท่ากับ103.54 ปรับเพิ่มขึ้น 0.08% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2554 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ103.46 และเพิ่มขึ้น 0.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 103.32
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มราคาห้องชุดของคอนโดฯ ในปี 2555 นี้ ทุกฝ่ายก็ประเมินไปในทิศทางเดียวกันว่าจะต้องมีราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนด้วยปัจจัยจากภาวะต้นทุนของการพัฒนาโครงการที่ปรับสูงขึ้นทั้งโดยตรงและโดยอ้อม ขณะเดียวกันในโครงการบางแห่งที่ปริมาณความต้องการมีมากกว่าปริมาณสินค้าที่เหลืออยู่ในตลาดก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่ผลักดันให้ราคาขายต้องเพิ่มสูงขึ้นตามกลไกตลาดโดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสายปัจจุบันและที่จะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคตยิ่งในกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ที่จะมีการประกาศใช้ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะผลักดันให้ที่ดินในเมืองที่จะหามาพัฒนาโครงการเหลือน้อยเต็มทีทำให้เจ้าของที่ดินมีอำนาจการต่อรองที่สูงราคาก็น่าจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ด้วย
ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 12 - 14 ม.ค. 2555
จากความนิยมพักอาศัยในคอนโดมิเนียมที่มากขึ้นทุกปี ประกอบกับปัจจัยต้นทุนด้านอื่นๆ ที่ใช้ในการพัฒนาโครงการส่งผลต่อราคาขายของคอนโดฯ ที่ปรับเพิ่มขึ้นทุกปีตามไปด้วย ซึ่งรายละเอียดของการปรับเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดฯ นั้น ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)ได้มีการริเริ่มจัดทำดัชนีราคาห้องชุดขึ้น โดยจัดทำเป็นรายครึ่งปีเริ่มต้นทำตั้งแต่ครึ่งปีแรกปี 2553
สำหรับผลการจัดทำดัชนีราคาห้องชุด ล่าสุดในงวดครึ่งหลังปี 2554 พบว่า ราคาห้องชุดโดยรวมมีการปรับเพิ่มขึ้นในทุกกลุ่มราคาแต่ก็ไม่ได้มากเท่ากับในปี 2553 และเหตุการณ์มหาอุทกภัยไม่ได้ส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดอาคารชุดมากเท่ากับที่เกิดต่อตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบทั้งนี้ผู้บริโภคส่วนหนึ่งได้หาซื้อคอนโดฯ เพื่อเป็นบ้านหลังที่สองทดแทนที่อยู่อาศัยบ้านเดิมที่ประสบปัญหาน้ำท่วมโดยเฉพาะห้องชุดราคาต่ำและปานกลาง แต่สำหรับห้องชุดระดับราคาสูงซึ่งมีสัดส่วนมากของการซื้อเพื่อการลงทุน ผู้ซื้ออาจจะมีการตัดสินใจออกไปก่อน
ดัชนีราคาห้องชุดรวมทุกระดับราคา ในช่วงครึ่งหลังปี 2554 มีค่าดัชนีเท่ากับ 112.26 เพิ่มขึ้น 3.4% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ108.57และมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น6.23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 105.59
ส่วนห้องชุดระดับราคาต่ำกว่า50,000 บาทต่อตารางเมตร มีการปรับราคาขึ้นสูงกว่าระดับราคาอื่นๆซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าราคาได้ปรับตัวสูงเมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ และการเพิ่มขึ้นของรายได้ผู้ซื้อ โดยในช่วงเวลาการสำรวจพบว่ามีดัชนีราคาเท่ากับ118.72 เพิ่มขึ้น4.93%เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรกปี2554ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ113.14และเพิ่มขึ้น 7.76% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าที่มีค่าดัชนีเท่ากับ110.17
ห้องชุดระดับราคาระหว่าง50,000-79,999 บาทต่อตารางเมตรมีการปรับราคาขึ้นในอัตราที่ใกล้กับในอดีตเนื่องจากตลาดห้องชุดราคาระดับปานกลางยังมีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าการลงทุน จึงทำให้ราคาค่อนข้างเป็นไปตามสภาพที่แท้จริงของตลาด โดยมีดัชนีราคาช่วงครึ่งปีหลัง 2554 มีค่าเท่ากับ 111.29 เพิ่มขึ้น1.65% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 109.48 และมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น4.19%เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553
ขณะที่ห้องชุดราคาสูงกว่า80,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งปีแรกเพียงเล็กน้อยเท่านั้น โดยตลาดห้องชุดราคาสูงความผันผวนค่อนข้างมากและเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์อุทกภัยมากที่สุดเนื่องจากมีสัดส่วนผู้ซื้อเพื่อการลงทุนสูงกว่าการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงจึงเป็นตลาดที่อ่อนไหวง่ายต่อเหตุการณ์ต่างๆโดยมีค่าดัชนีราคาห้องชุด ช่วงที่ทำการสำรวจ เท่ากับ103.54 ปรับเพิ่มขึ้น 0.08% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก 2554 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ103.46 และเพิ่มขึ้น 0.21% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 103.32
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มราคาห้องชุดของคอนโดฯ ในปี 2555 นี้ ทุกฝ่ายก็ประเมินไปในทิศทางเดียวกันว่าจะต้องมีราคาปรับเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอนด้วยปัจจัยจากภาวะต้นทุนของการพัฒนาโครงการที่ปรับสูงขึ้นทั้งโดยตรงและโดยอ้อม ขณะเดียวกันในโครงการบางแห่งที่ปริมาณความต้องการมีมากกว่าปริมาณสินค้าที่เหลืออยู่ในตลาดก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่ผลักดันให้ราคาขายต้องเพิ่มสูงขึ้นตามกลไกตลาดโดยเฉพาะอย่างยิ่งในทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสายปัจจุบันและที่จะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคตยิ่งในกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ที่จะมีการประกาศใช้ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะผลักดันให้ที่ดินในเมืองที่จะหามาพัฒนาโครงการเหลือน้อยเต็มทีทำให้เจ้าของที่ดินมีอำนาจการต่อรองที่สูงราคาก็น่าจะปรับเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ด้วย
ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 12 - 14 ม.ค. 2555
RSS Feed
