อสังหาริมทรัพย์ อสังหาฯ ปี 55 เผชิญปัจจัยลบ วิกฤติแรงงานขาดรุนแรง หลังพม่าเปิดประเทศ แนะผู้ประกอบการปรับตัวเพิ่มเทคโนโลยีแทนแรงงานคน ชี้แนวโน้มกลุ่มรถยนต์อาจรุกเข้าอสังหาฯ ตามรอยญี่ปุ่น ด้านนักวิชาการชี้เปิดเออีซี อสังหาฯ ไทยยังไม่พร้อม ร้องรัฐวางนโยบายชัดเรื่องต่างชาติถือครองที่ดิน แก้ปัญหา "นอมินี" ด้านส.อ.สังหารฯ แนะเพิ่มสัญญาเช่าเป็น 60 ปีแทนให้สิทธิต่างชาติ
วานนี้ (29 ก.พ.) สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกันจัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2555 หัวข้อ อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2012 โดยเชิญนักวิชาการ ตัวแทนจากสถาบันการเงิน และสมาคมที่เกี่ยวข้องร่วมเป็นวิทยากร แลกเปลี่ยนมุมมองต่อธุรกิจอสังหาฯ ปี 2555 นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็นแค่ปัจจัยหนึ่ง ที่น่ากังวลสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในปัจจุบันมีปัจจัยที่น่ากังวลกว่า คือ แรงงานขาดแคลน เพราะตั้งแต่หลายประเทศในอาเซียนเริ่มทยอยปรับตัวสู่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ทำให้แต่ละประเทศมีการจ้างงานมากขึ้น ส่งผลให้ภาคก่อสร้างที่เคยใช้แรงงานต่างด้าวเกิดวิกฤติแรงงานขาดแคลนขึ้นแล้ว
วานนี้ (29 ก.พ.) สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกันจัดงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2555 หัวข้อ อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2012 โดยเชิญนักวิชาการ ตัวแทนจากสถาบันการเงิน และสมาคมที่เกี่ยวข้องร่วมเป็นวิทยากร แลกเปลี่ยนมุมมองต่อธุรกิจอสังหาฯ ปี 2555 นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำเป็นแค่ปัจจัยหนึ่ง ที่น่ากังวลสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่ในปัจจุบันมีปัจจัยที่น่ากังวลกว่า คือ แรงงานขาดแคลน เพราะตั้งแต่หลายประเทศในอาเซียนเริ่มทยอยปรับตัวสู่การเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ทำให้แต่ละประเทศมีการจ้างงานมากขึ้น ส่งผลให้ภาคก่อสร้างที่เคยใช้แรงงานต่างด้าวเกิดวิกฤติแรงงานขาดแคลนขึ้นแล้ว
หากผู้ประกอบการไม่ปรับตัว หาวิธีที่ใช้แรงงานน้อยลงเพิ่มประสิทธิภาพมากขึ้นก็อาจลำบาก พม่าเองจะมีการจ้างงานสูงขึ้น ประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคก็มีการจ้างงานเพิ่ม ฟังดูเหมือนล้อเล่นแต่ในอนาคตเราอาจต้องจ้างแรงงานจากบังกลาเทศ โรฮิงญา หรือประเทศอื่นๆ ที่เขาลำบากกว่าเรา นายสัมมา กล่าวและว่า ผู้ประกอบการของไทย มีโอกาสน้อยมากที่จะก้าวขึ้นสู่ 5 อันดับแรกในธุรกิจอสังหาฯ ของภูมิภาคนี้ เพราะประเทศอื่นๆ มีเงินทุนมากกว่า และเริ่มเดินสายลงทุนในต่างประเทศแล้ว อาทิเช่น นักธุรกิจสิงคโปร์ ที่เริ่มไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจีนและฮ่องกง
ก.ม.ผังเมืองเข้มทำตลาดชะลอ
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่อาจกระทบการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ จากกฎหมายต่างที่เข้มข้นขึ้น เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร ส่งผลให้การเติบโตของธุรกิจชะลอตัวลง อีกปัจจัย คือ ภาวะโลกร้อน ส่งผลให้ประชาชนปรับรูปแบบและพฤติกรรมการอยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ มีการเปิดโครงการใหม่ไปแล้ว 39 โครงการ เป็นโครงการแนวราบ 14 โครง และโครงการคอนโดมิเนียมมากถึง 25 โครงการ คาดว่าคอนโดมิเนียมน่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในปีนี้ ส่วนยอดสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะอยู่ที่ 90,000 หน่วย เติบโตจากปีที่ผ่านมาที่ 81,500 หน่วย
ลดประกันเงินฝากดันอสังหาฯ โต
ท่ามกลางปัจจัยลบดังกล่าว ยังมีปัจจัยบวกจากมาตรการเข้มงวดด้านการเงินเข้ามาช่วยเสริมตลาดอสังหาฯ จาก พ.ร.บ.สถาบันคุ้มครองเงินฝาก พ.ศ. 2551 ที่กำหนดให้ผู้ฝากได้รับการคุ้มครองเงินฝาก หากสถาบันการเงินต้องปิดกิจการเหลือเพียง 1 ล้านบาท ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 11 ส.ค. 2555 นี้เป็นต้นไป การปรับลดดังกล่าวจะส่งผลให้ประชาชนฝากเงินน้อยลง เพราะหากจะฝากเงินจำนวน 20 ล้านบาทให้ปลอดภัย หมายถึง ต้องฝากธนาคารละ 1 ล้านบาท 20 ธนาคาร จึงอาจมีประชาชนส่วนหนึ่ง หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แทน เพราะได้กำไรคุ้มค่ากว่า
สำหรับปัจจัยบวกอื่นๆ ได้แก่ เทคโนโลยีการเดินทางที่สะดวกขึ้น อาทิเช่น รถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้า เครื่องบินราคาถูก ส่งผลให้การซื้อที่อยู่อาศัยไม่จำกัดพื้นที่เดิม นวัตกรรมการก่อสร้างแบบใหม่ อาทิเช่น การใช้ชิ้นส่วนสำเร็จรูป (พรีแฟบ) ช่วยลดต้นทุนแรงงาน บรรเทาปัญหาแรงงานขาดแคลนลงได้บ้าง
แนะลดดอกเบี้ยกระตุ้นอสังหาฯ
ด้านนายอนุสรณ์ ธรรมใจ คณบดีคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต กล่าวว่า อีกนโยบายที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม และกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ คือ การปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย เพราะจะช่วยให้ดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ต่ำลง ประชาชนมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่ธนาคารแห่งประเทศไทย อาจกังวลว่าถ้าปรับลดดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลให้เงินเฟ้อ กระทบซ้ำกับค่าแรงที่กำลังจะปรับขึ้น แต่การปรับขึ้นดังกล่าวอยู่ในวิสัยที่เชื่อว่าไทยจัดการได้ เพราะโดยปกติไทยมีภาวะเงินเฟ้อน้อยอยู่แล้ว ประเมินว่า ลดดอกเบี้ยนโยบายได้อีก 0.5-0.75% จาก 3% ในปัจจุบัน
เสนอแก้ ก.ม.นอมินีอสังหาฯ รับเออีซี
นายอนุสรณ์ ยังกล่าวถึง การเปิดเออีซีว่า เป็นการเน้นในเรื่องของการเปิดเสรีระหว่างประเทศในภูมิภาค แต่กฎหมายการถือครองที่ดินของไทยในปัจจุบันยังขาดความชัดเจนว่าจะเปิดเสรีด้วยหรือไม่ ภาครัฐควรทำให้ชัดเจนว่า ในอนาคตจะให้ชาวต่างชาติมีสัดส่วนในการถือครองที่ดินอย่างไร ด้วยวิธีใด มิฉะนั้น ก็จะเป็นไปในลักษณะของการถือครองแบบนอมินีในนามคนไทย ทั้งที่เจ้าของเป็นชาวต่างชาติเช่นปัจจุบัน
ดันเพิ่มสัญญาเช่าเป็น 60 ปี
ด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ เป็นเรื่องไม่สมควร แนวทางที่เหมาะสมที่สุดควรเป็นการเปิดให้เช่าที่ดิน โดยการแก้ไขกฎหมายสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่เป็นรูปแบบ 30 ปี แล้วต่ออายุอีก 30 ปี เป็นเช่าครั้งเดียว 60 ปีไปเลย เพราะผู้ประกอบการต่างชาติมีเงินทุนมาก อีกทั้งอายุการใช้งานของแต่ละอาคารก็มีมากกว่า 30 ปี หากให้ลงทุนเพียงแค่ 30 ปีจะไม่คุ้มค่า จึงควรแก้เป็น 60 ปีไปเลย
เชื่อค่าแรงเร่งอุตฯ รถยนต์รุกอสังหาฯ
นายวิทวัส รุ่งเรืองผล รองศาสตราจารย์ประจำโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (มธ.) เปิดเผยว่า อัตราค่าแรงขั้นต่ำที่กำลังจะปรับขึ้น และความก้าวหน้าของเทคโนโลยี จะเป็นตัวเร่งให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ต้องหันมาใช้ชิ้นส่วนสำเร็จรูปจากโรงงานมากขึ้น ใช้แรงงานคนน้อยลง ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ปัจจุบันไม่ถนัด เท่ากับผู้ประกอบการอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือรถยนต์ที่ผลิตในโรงงาน เร็วๆ นี้ เชื่อว่าผู้ประกอบการเครื่องใช้ไฟฟ้าและรถยนต์ในไทย จะหันมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยดังเช่นบริษัท พานาโซนิค โฮม หรือ บริษัท โตโยต้า โฮม ในญี่ปุ่น
ด้านนายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ปัจจุบันไทยถือเป็นประเทศที่ล้าหลังด้านประเมินค่าทรัพย์สินที่สุดในโลก แม้ในอาเซียนเอง เมื่อเดินทางไปประชุมก็จะพบว่าประเทศชั้นนำอื่นมีกฎหมายควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินหมดแล้ว อีกทั้งในอนาคต เมื่อเปิดเออีซี จะมีการประเมินค่าทรัพย์สินเสรี ไทยจึงควรเร่งออกกฎหมายควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินโดยเร็ว
ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
ก.ม.ผังเมืองเข้มทำตลาดชะลอ
นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ ที่อาจกระทบการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ จากกฎหมายต่างที่เข้มข้นขึ้น เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร ส่งผลให้การเติบโตของธุรกิจชะลอตัวลง อีกปัจจัย คือ ภาวะโลกร้อน ส่งผลให้ประชาชนปรับรูปแบบและพฤติกรรมการอยู่อาศัย
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วง 2 เดือนแรกของปีนี้ มีการเปิดโครงการใหม่ไปแล้ว 39 โครงการ เป็นโครงการแนวราบ 14 โครง และโครงการคอนโดมิเนียมมากถึง 25 โครงการ คาดว่าคอนโดมิเนียมน่าจะเติบโตอย่างต่อเนื่องในปีนี้ ส่วนยอดสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพฯ และปริมณฑลน่าจะอยู่ที่ 90,000 หน่วย เติบโตจากปีที่ผ่านมาที่ 81,500 หน่วย
ลดประกันเงินฝากดันอสังหาฯ โต
ท่ามกลางปัจจัยลบดังกล่าว ยังมีปัจจัยบวกจากมาตรการเข้มงวดด้านการเงินเข้ามาช่วยเสริมตลาดอสังหาฯ จาก พ.ร.บ.สถาบันคุ้มครองเงินฝาก พ.ศ. 2551 ที่กำหนดให้ผู้ฝากได้รับการคุ้มครองเงินฝาก หากสถาบันการเงินต้องปิดกิจการเหลือเพียง 1 ล้านบาท ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 11 ส.ค. 2555 นี้เป็นต้นไป การปรับลดดังกล่าวจะส่งผลให้ประชาชนฝากเงินน้อยลง เพราะหากจะฝากเงินจำนวน 20 ล้านบาทให้ปลอดภัย หมายถึง ต้องฝากธนาคารละ 1 ล้านบาท 20 ธนาคาร จึงอาจมีประชาชนส่วนหนึ่ง หันมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แทน เพราะได้กำไรคุ้มค่ากว่า
สำหรับปัจจัยบวกอื่นๆ ได้แก่ เทคโนโลยีการเดินทางที่สะดวกขึ้น อาทิเช่น รถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้า เครื่องบินราคาถูก ส่งผลให้การซื้อที่อยู่อาศัยไม่จำกัดพื้นที่เดิม นวัตกรรมการก่อสร้างแบบใหม่ อาทิเช่น การใช้ชิ้นส่วนสำเร็จรูป (พรีแฟบ) ช่วยลดต้นทุนแรงงาน บรรเทาปัญหาแรงงานขาดแคลนลงได้บ้าง
แนะลดดอกเบี้ยกระตุ้นอสังหาฯ
ด้านนายอนุสรณ์ ธรรมใจ คณบดีคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยรังสิต กล่าวว่า อีกนโยบายที่จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจในภาพรวม และกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ คือ การปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย เพราะจะช่วยให้ดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ต่ำลง ประชาชนมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น แต่ธนาคารแห่งประเทศไทย อาจกังวลว่าถ้าปรับลดดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลให้เงินเฟ้อ กระทบซ้ำกับค่าแรงที่กำลังจะปรับขึ้น แต่การปรับขึ้นดังกล่าวอยู่ในวิสัยที่เชื่อว่าไทยจัดการได้ เพราะโดยปกติไทยมีภาวะเงินเฟ้อน้อยอยู่แล้ว ประเมินว่า ลดดอกเบี้ยนโยบายได้อีก 0.5-0.75% จาก 3% ในปัจจุบัน
เสนอแก้ ก.ม.นอมินีอสังหาฯ รับเออีซี
นายอนุสรณ์ ยังกล่าวถึง การเปิดเออีซีว่า เป็นการเน้นในเรื่องของการเปิดเสรีระหว่างประเทศในภูมิภาค แต่กฎหมายการถือครองที่ดินของไทยในปัจจุบันยังขาดความชัดเจนว่าจะเปิดเสรีด้วยหรือไม่ ภาครัฐควรทำให้ชัดเจนว่า ในอนาคตจะให้ชาวต่างชาติมีสัดส่วนในการถือครองที่ดินอย่างไร ด้วยวิธีใด มิฉะนั้น ก็จะเป็นไปในลักษณะของการถือครองแบบนอมินีในนามคนไทย ทั้งที่เจ้าของเป็นชาวต่างชาติเช่นปัจจุบัน
ดันเพิ่มสัญญาเช่าเป็น 60 ปี
ด้านนายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า การแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ เป็นเรื่องไม่สมควร แนวทางที่เหมาะสมที่สุดควรเป็นการเปิดให้เช่าที่ดิน โดยการแก้ไขกฎหมายสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ จากเดิมที่เป็นรูปแบบ 30 ปี แล้วต่ออายุอีก 30 ปี เป็นเช่าครั้งเดียว 60 ปีไปเลย เพราะผู้ประกอบการต่างชาติมีเงินทุนมาก อีกทั้งอายุการใช้งานของแต่ละอาคารก็มีมากกว่า 30 ปี หากให้ลงทุนเพียงแค่ 30 ปีจะไม่คุ้มค่า จึงควรแก้เป็น 60 ปีไปเลย
เชื่อค่าแรงเร่งอุตฯ รถยนต์รุกอสังหาฯ
นายวิทวัส รุ่งเรืองผล รองศาสตราจารย์ประจำโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (มธ.) เปิดเผยว่า อัตราค่าแรงขั้นต่ำที่กำลังจะปรับขึ้น และความก้าวหน้าของเทคโนโลยี จะเป็นตัวเร่งให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ต้องหันมาใช้ชิ้นส่วนสำเร็จรูปจากโรงงานมากขึ้น ใช้แรงงานคนน้อยลง ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ปัจจุบันไม่ถนัด เท่ากับผู้ประกอบการอุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือรถยนต์ที่ผลิตในโรงงาน เร็วๆ นี้ เชื่อว่าผู้ประกอบการเครื่องใช้ไฟฟ้าและรถยนต์ในไทย จะหันมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยดังเช่นบริษัท พานาโซนิค โฮม หรือ บริษัท โตโยต้า โฮม ในญี่ปุ่น
ด้านนายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ปัจจุบันไทยถือเป็นประเทศที่ล้าหลังด้านประเมินค่าทรัพย์สินที่สุดในโลก แม้ในอาเซียนเอง เมื่อเดินทางไปประชุมก็จะพบว่าประเทศชั้นนำอื่นมีกฎหมายควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินหมดแล้ว อีกทั้งในอนาคต เมื่อเปิดเออีซี จะมีการประเมินค่าทรัพย์สินเสรี ไทยจึงควรเร่งออกกฎหมายควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินโดยเร็ว
ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
RSS Feed
