อสังหาฯฝันโต 5.2%เอกชนแนะปรับกม.รับเออีซี

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 5 เดือนที่ผ่านมายังชะลอตัวจากผลกระทบของอุทกภัยครั้งใหญ่เมื่อปลายปีทำให้ตลาดบ้านแนวราบซบเซาหนัก โดยเฉพาะโซนตะวันตกที่โดนพิษน้ำท่วมหนักหน่วง โดย กุลิศ สมบัติศิริ ผู้ตรวจราชการกระทรวงการคลัง ประเมินทิศทางในครึ่งปีหลังว่ายังมีปัจจัยบวกที่จะหนุนให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้อีก 5.2% ล้อไปกับจีดีพีปีนี้ที่คาดว่าจะโต5.5%

นอกจากนี้ แม้ว่าตลาดแนวราบในโซนตะวันตกจะซบเซาลง แต่โซนตะวันออก เช่น บางนา อ่อนนุช พัฒนาการ ศรีนครินทร์ กลับเป็นทำเลใหม่สำหรับบ้านแนวราบที่เติบโตทดแทนพื้นที่เดิม เช่นเดียวกับตลาดคอนโดมิเนียมที่ขยายตัวเห็นได้ชัด

กุลิศ ประเมินว่า เมื่อเศรษฐกิจไทยส่งสัญญาณฟื้นตัว ผู้บริโภคจะเชื่อมั่นกล้าจับจ่ายมากขึ้นและสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวภายใต้ภาวะดอกเบี้ยที่ยังทรงตัว ล้วนเป็นปัจจัยที่เอื้อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครึ่งปีหลังเติบโตดีกว่าครึ่งปีแรก 

ขณะที่ปัจจัยลบที่ยังคงต้องจับตา ต้องยอมรับว่าอันดับต้นๆ เป็นเรื่องภาวะเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มสูงขึ้นแม้ว่าตัวเลขเฉลี่ยในช่วง 4 เดือนแรกของปีนี้จะอยู่เพียง 3.3% แต่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ล้วนรู้สึกว่าค่าใช้จ่ายในการอุปโภคบริโภคสูงขึ้น อีกทั้งยังมีปัญหายุโรปที่ยังน่ากังวล การส่งออกไปจีนเติบโตแบบชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ

ด้านภาคเอกชนยังมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้เป็นบวกเช่นกัน โดย ธงชัย บุศราพันธ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่าตลาดยังเติบโตต่อเนื่องส่วนใหญ่เป็นการเติบโตจากคอนโดมิเนียมเป็นหลัก ซึ่งแนวโน้มขนาดห้องชุดจะยิ่งเล็กลง เพื่อให้ระดับราคาเฉลี่ยต่อยูนิตถูกลง กระจายเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้กว้างมากขึ้น

สำหรับสิ่งที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องหันมาให้ความสำคัญ ไม่ใช่แค่การเติบโตในปีนี้หรือปีหน้าแต่เป็นการปรับตัวรับกับการเปิดเสรีทางการค้าใน10 ประเทศอาเซียน หรือเออีซี ในปี 2558 ซึ่งกฎหมายไทยยังไม่เอื้อต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ จึงควรปรับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ใหม่ โดยการนำกฎหมายใหม่ๆ เข้ามาใช้ เช่น การขายสิทธิเอฟเออาร์ หรือขายสิทธิในการก่อสร้างพื้นที่อาคารโดยหากเจ้าของที่ดินไม่ต้องการขายที่ดิน สามารถขายสิทธิเอฟเออาร์ให้อาคารข้างๆ ได้ เป็นต้น

นอกจากนี้ การกำหนดมาตรฐานที่ชัดเจนเกี่ยวกับเอฟเออาร์ก็ควรปรับปรุงให้เหมาะสม เช่น ที่ดินใกล้รถไฟฟ้า ควรได้รับสิทธิในการก่อสร้างมากขึ้นเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพราะหากเทียบสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินในกรุงเทพฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 8 เท่า ซึ่งถือว่าต่ำมาก จากเมืองใหญ่อื่นๆอยู่ที่ 12-15 เท่า รวมทั้งกฎหมายบังคับให้อาคารชุดทุก 120 ตร.ม. ต้องทำที่จอดรถ 1 คัน ควรยกเลิก ซึ่งอาจจะเริ่มต้นในคอนโดมิเนียมที่ใกล้รถไฟฟ้าเพื่อสนับสนุนให้ใช้ระบบขนส่งสาธารณะมากขึ้น และให้ราคาขายต่อยูนิตถูกลง

ขณะที่ข้อกำหนดเกี่ยวกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.)นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้จัดการโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวม กทม. กล่าวว่าถ้า กทม.ต้องการเป็นเมืองที่มีศักยภาพในการแข่งขันกับประเทศอื่นๆในอาเซียนรับเออีซี จำเป็นต้องใช้ผังเมืองเข้าช่วยให้เป็นเมืองที่น่าอยู่ ไม่หนาแน่นเกินไป ซึ่งอาจจะขัดแย้งกับภาคเอกชน

เจมส์ ดูอัน กรรมการผู้จัดการ บริษัท เฟรเกรนท์พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การเปิดเออีซีจะส่งผลบวกต่อไทยมากกว่าผลเสีย โดยอสังหาฯ จะได้รับอานิสงส์จากธุรกิจท่องเที่ยว และโรงพยาบาล ซึ่งจะทำให้เกิดความต้องการคอนโดมิเนียม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ในไทยเพิ่มขึ้น อีกทั้งผู้ประกอบการท้องถิ่นจะได้ต่างชาติเพราะเข้าใจผู้บริโภคคนไทยมากกว่า

ขณะที่บิ๊กอสังหาฯ อย่างอนันต์ อัศวโภคินประธานกรรมการและกรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กล่าวว่า สิงที่ผู้ประกอบการไทยต้องปรับมากที่สุด คือ ระบบไอที ระบบการบริหารจัดการแบบมืออาชีพ เข้ามาเสริมทัพเพื่อให้สู้กับต่างชาติที่มีโอกาสเข้ามามากขึ้นได้ ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่เกือบทุกรายจะเติบโตขึ้นมาไม่ได้เลยถ้าไม่ยอมลงทุนระบบไอทีที่ดี

เป้าหมายการเติบโตในธุรกิจอสังหาฯ 5.2% ในปีนี้เป็นเพียงภาพระยะสั้น แต่หากมองการเติบโตในระยะยาวแล้ว เลี่ยงไม่ได้เลยที่จะต้องปรับตัวกันทุกรูปแบบ

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์