ตรวจแนวรบอสังหาฯ 4ภาคบิ๊กจัดสรรร่วมวงทั่วไทย

ความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา เห็นชัดเจนเลยว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในตลาดต่างจังหวัดครอบคลุม 4 ภูมิภาคทั่วประเทศไทย และมีแนวโน้มที่จะขยายตัวต่อเนื่องโดยในช่วง 2 เดือนที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เดินสายจัดสัมมนาไปยังตลาดสำคัญในภูมิภาค เริ่มด้วยเชียงใหม่ ตามด้วยชลบุรี-ระยอง นครราชสีมา และภูเก็ต

สำหรับบรรยากาศการสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ต่างจังหวัดในปีนี้ มีความเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมอย่างเห็นได้ชัด เพราะไม่เพียงแต่มีผู้ประกอบการท้องถิ่นเข้ามาร่วมฟังแล้ว ยังมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางที่เข้ามาร่วมวงมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดชลบุรี-ระยอง ที่มีทุนส่วนกลางให้ความสนใจมากเป็นพิเศษ เพราะเป็นตลาดที่ใกล้กรุงเทพฯ ที่สุด

"เหตุการณ์น้ำท่วมเมื่อปลายปีที่ผ่านมา มีส่วนสำคัญอย่างยิ่งที่ทำให้เกิดการลงทุนในตลาดต่างจังหวัดของรายใหญ่มากขึ้น เพื่อรองรับความต้องการบางส่วนของคนกรุงเทพฯ"สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าว

นั่นจึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้ตลาดชลบุรี-ระยอง ได้รับความสนใจจากนักลงทุนส่วนกลางเป็นอย่างมาก อีกทั้งตลาดชลบุรี-ระยอง ยังเป็นตลาดที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยใหญ่รองเป็นอันดับ 2 ของกรุงเทพฯ ด้วย โดยเฉพาะตลาดชลบุรีเปรียบเสมือนศูนย์กลางของฝั่งตะวันออกโดยห้องชุดที่อยู่ในผังโครงการในชลบุรีที่มากถึง 3.6 หมื่นหน่วยมีขนาดใหญ่กว่าห้องชุดในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพฯรวมกัน 2 เท่าตัว

สำหรับทำเลหลักๆ ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยของชลบุรี ครอบคลุม 5 อำเภอใหญ่ประกอบด้วย อ.เมือง บางละมุง ศรีราชาสัตหีบ และพานทอง จะเห็นว่าชลบุรีมีการเติบโตมากถึง 5 พื้นที่ใหญ่ๆ ส่วนระยองทำเลฮอต คือ อ.เมือง บ้านฉาง ปลวกแดงและนิคมพัฒนา ซึ่งแตกต่างจากจังหวัดอื่นๆที่การเติบโตกระจุกตัวเฉพาะตัวอ.เมือง และขอบเมือง

ในส่วนของ อ.บางละมุง ถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่มากที่สุด ซึ่งเมื่อ2 ปีที่แล้ว มีความกังวลว่าบางพื้นที่ในบางละมุงอาจเข้าสู่ภาวะอุปทานล้นตลาด แต่ปัจจุบันถือว่ามีการดูดซับไปพอสมควร และการที่เกิดความต้องการจากคนกรุงเทพฯ มากขึ้น ทำให้ภาพรวมอุปทานในชลบุรีปรับตัวดีขึ้น

นอกจากนี้ อีกหนึ่งตลาดใกล้กรุงเทพฯที่กำลังเป็นที่น่าสนใจ คงหนีไม่พ้นหัวหิน ที่เริ่มมีผู้ประกอบการหน้าใหม่จากส่วนกลางเข้าไปเปิดตลาดห้องชุดระดับราคาล้านต้นๆ มากขึ้น เช่น กลุ่มเอสซีแอสเสท กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลุ่มบ้านราชประสงค์

ขณะที่ตลาดภูเก็ต เป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีการเติบโต จากการที่มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปทำตลาด เช่น กลุ่มศุภาลัยพฤกษา แสนสิริ ธนาสิริ และแลนด์ แอนด์เฮ้าส์ ทำให้การเติบโตที่เกิดขึ้น เป็นการเติบโตจากตลาดคนท้องถิ่น และคนไทยที่ทำงานในภูเก็ต ซึ่งแตกต่างจากในอดีตที่จะเป็นการเติบโตจากตลาดชาวต่างชาติเท่านั้น

สัมมา กล่าวว่า จากการสำรวจภาคสนามในภูเก็ตของศูนย์ข้อมูลฯ จากโครงการที่อยู่ระหว่างการขายที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยในผังโครงการทั้งสิ้นประมาณ23,340 หน่วย แบ่งเป็นหน่วยบ้านจัดสรรประมาณ 9,940 หน่วย ห้องชุดประมาณ6,970 หน่วย บ้านพักตากอากาศประมาณ1,280 หน่วย บ้านเอื้ออาทรประมาณ 720 หน่วย และห้องชุดเอื้ออาทรประมาณ4,430 หน่วย โดยส่วนใหญ่อยู่ใน อ.เมืองภูเก็ต ถลาง และกะทู้

ขณะที่ 4 จังหวัดชายทะเลที่กล่าวถึงถือว่าเป็นตลาดต่างจังหวัดที่มีการขยายตัวมากที่สุดจากความต้องการของคนท้องถิ่นคนไทยในจังหวัดอื่นๆและคนต่างชาติเช่น กลุ่มรัสเซีย จีน และเกาหลี ที่เป็นกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่กำลังมาแรงมากในตลาดเหล่านี้

ด้านฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือ หรือภาคอีสาน จังหวัดที่มีการเติบโตมากในภูมิภาคนี้ คือ นครราชสีมา และขอนแก่น โดยกำลังซื้อส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มคนต่างชาติที่แต่งงานกับสาวไทยในภาคอีสาน หรือที่เรียกว่าตลาดเขยฝรั่ง โดยมีการประเมินว่าตลาดเขยฝรั่งในภูมิภาคนี้มีมากกว่า30% ของกำลังซื้อในภูมิภาคนี้

สำหรับภาพรวมตลาดใน จ.นครราชสีมา ที่ผ่านมา มีการเติบโตจากตลาดบ้านพักตากอากาศของคนไทย ซึ่งหลังจากที่เกิดน้ำท่วมใหญ่ในช่วงปลายปีที่แล้ว ทำให้นครราชสีมาได้รับความสนใจมากขึ้นโดยศูนย์ข้อมูลฯ ระบุว่า อำเภอหลักที่มีการพัฒนา คือ อ.เมือง ปากช่อง และโชคชัย มีหน่วยขายในผังรวม 9,867 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรรประมาณ9,218 หน่วย ห้องชุด 649 หน่วย

ขณะที่เมื่อวิเคราะห์อัตราการขายพบว่ามีหน่วยที่ขายได้แล้ว 4,656 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 16,125 ล้านบาท เหลือขายอีกประมาณ 4,562 หน่วย มูลค่าเหลือขายรวมประมาณ 13,886 ล้านบาท ซึ่งถือว่าไม่น้อยทีเดียว เช่นเดียวกับห้องชุดที่หน่วยระหว่างขายอยู่ที่ 649 หน่วย ขายได้แล้วประมาณ 313 หน่วย เหลือขายเกือบ50%

ส่วนตลาดขอนแก่นมีการกระจุกตัวอยู่เฉพาะ อ.เมือง โดยมีหน่วยขายในผังรวม4,018 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 3,449 หน่วย ห้องชุดประมาณ569 หน่วย และมีแนวโน้มที่ห้องชุดจะขยายตัวเพิ่มขึ้นจากความต้องการของนักศึกษาและผู้ปกครอง แต่หากวิเคราะห์ในเชิงความเคลื่อนไหวทางการขายแล้วที่เทียบกับภูมิภาคตะวันออกและใต้ จะเห็นว่าการขายที่อยู่อาศัยในภาคอีสานไม่ได้รวดเร็วนัก

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันมีผู้ประกอบการจากส่วนกลางเข้ามาพัฒนาแล้วหลายรายเช่น ศุภาลัย และพฤกษา เรียลเอสเตทปักธงขอนแก่น กลุ่มแสนสิริ ปักธงที่นครราชสีมา ขณะที่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ สนใจตลาดน้องใหม่อย่างอุดรธานี ด้วยเพราะเป็นหน้าด่านสำคัญที่เชื่อมต่อประเทศเพื่อนบ้านจากฝั่งลาว และเวียดนาม เข้ามายังจังหวัดอื่นๆของไทย

ด้านตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือที่มีเชียงใหม่เป็นศูนย์กลางสำคัญ ปัจจุบันมีบิ๊กอสังหาฯ เข้าไปทำตลาดหลายรายแล้วเช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ศุภาลัย พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และมีกระแสข่าวว่ากลุ่มแสนสิริเตรียมปักธงเปิดตลาดคอนโดมิเนียม

ตลาดเชียงใหม่ แม้จะมีแรงซื้อส่วนหนึ่งจากกลุ่มต่างชาติวัยเกษียณอายุทั้งจากทางยุโรปและญี่ปุ่น เพราะค่าครองชีพถูกมาก แต่การเติบโตก็ยังไม่หวือหวาเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้โดยจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่ามีที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ระหว่างการขาย 22,650 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 19,150 หน่วย และห้องชุด 3,500 หน่วย โดยอัตราการขายของบ้านจัดสรรอยู่ที่ 50% ส่วนห้องชุดมีอัตราการขายประมาณ 40% ซึ่งที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ล้วนกระจุกตัวอยู่แต่บริเวณ อ.เมือง

จากการประมวลผลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดแล้ว จะเห็นว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในแต่ละภูมิภาคที่ผ่านมาไม่ได้หวือหวามากนัก แต่สถานการณ์หลังจากนี้ จังหวัดหลักๆ ใน 4 ภูมิภาคทั่วประเทศคงเติบโตอย่างก้าวกระโดด โดยเฉพาะตลาดที่ใกล้กรุงเทพฯที่สุดอย่างชลบุรี ระยอง หัวหิน คงเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

นอกจากนี้ ปัจจัยเรื่องอุทกภัยยังเป็นตัวแปรสำคัญของตลาดอสังหาฯกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยหากปลายปีนี้เกิดน้ำท่วมหนักในกรุงเทพฯ และปริมณฑลอีกครั้ง ฟันธงได้เลยว่าตลาดอสังหาฯ ใน 4 ภูมิภาคที่กล่าวถึงจะเติบโตแทนที่กรุงเทพฯ แน่นอน

ที่มา: หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์