มหาอุทกภัย 2554 ที่เพิ่งจะแห้งไปหมาดๆในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้สร้างความเสียหายแก่โครงการบ้านจัดสรรและบ้านพักอาศัยที่ประชาชนสร้างเองรวมมากกว่า 1 ล้านหลังคาเรือนในพื้นที่ 7 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯนนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม สมุทรปราการสมุทรสาคร และพระนครศรีอยุธยา
ทั้งนี้จากการประเมินและสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)อย่างไรก็ตามหากนับเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับความเสียหายจริงๆอาจจะมีจำนวนเพียง 1.7 แสนหน่วยซึ่งเทียบกับภาพรวมแล้วดูน้อยแต่ผลกระทบที่เชื่อมโยงกับธุรกิจที่เกี่ยวข้องนับว่ามหาศาล
จี้นายกฯแก้วิกฤติ
แม้วันนี้วิกฤติจะพ้นผ่านมวลน้ำได้จากไปแล้วแต่ร่องรอยความเสียหายและบาดแผลลึกทางเศรษฐกิจที่ต้องรักษาเยียวยากันอีกยาวนานทำให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องถามหามาตรการความชัดเจนของรัฐบาลในการป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตทั้งนี้เพื่อความเชื่อมั่นทั้งต่อผู้บริโภคและนักลงทุนทั้งระบบเพราะปัญหาน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่าเป็นเรื่องของการบริหารจัด การน้ำที่ไม่มีประสิทธิภาพและขาดการบูรณาการการทำงานของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหลาย
ในฐานะเป็นตัวแทนของผู้ประกอบการ 3 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงทำหนังสือถึงนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี โดยตรงเพื่อเสนอความเห็นต่อรัฐบาล เรื่อง "มาตรการป้องกันอุทกภัยและการสร้างความเชื่อมั่นต่อภาคที่อยู่อาศัย"เพื่อนำไปสู่มาตรการสร้างความเชื่อมั่นและลดความวิตกกังวลต่อการอยู่อาศัยของประชาชนทุกครัวเรือน
มาตรการต้องชัดเจน
การป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมในปัจจุบันและต่อไปในอนาคตผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วางแนวทางเบื้องต้นไว้ในเรื่องของการที่จะดูแลและช่วยเหลือตัวเองหลายบริษัทเตรียมแผนที่จะรับมือน้ำท่วมทั้งในส่วนของการป้องกันระยะยาว เช่น การทำเขื่อนกั้นน้ำการสร้างบ่อพักน้ำ เป็นต้นขณะเดียวกันก็มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบของการพัฒนาโครงการเพื่อป้องกันน้ำท่วมเช่นการถมพื้นที่โครงการให้สูงกว่าเดิมการทำกำแพงโครงการให้แข็งแรงและรองรับแรงดันน้ำได้เพิ่มมากขึ้น เป็นต้น แต่แนวทางดังกล่าวคงเป็นการรับมือระยะแรกที่ผู้ประกอบการพึงจะทำได้ด้วยตนเองแต่หากเป็นการป้องกันระยะยาวและเป็นแบบบูรณาการเพื่อให้หลายฝ่ายปรับตัวไปในทิศทางเดียวกันนั้น คงจะต้องรอมาตรการของรัฐบาลที่จะออกมาตามที่ 3 สมาคมได้นำเสนอความเห็นไป
ความเห็นของ 3 สมาคมดังกล่าวมี4 ประเด็นสำคัญที่จะก่อให้เกิดการบูรณาการในการแก้ไขปัญหา ประการแรกคือการเร่งประกาศนโยบายแผนงานที่ชัดเจนในการบริหารจัดการน้ำทั้งระบบของประเทศเพื่อให้ผู้ประกอบการทุกภาคส่วนได้เตรียมการป้องกันตนเองไปในทิศทางเดียวกันมิใช่ปล่อยให้ต่างคนต่างดำเนินการแบบไร้ทิศทาง หรือเกินขอบเขตอีกทั้งยังเป็นภาระต้นทุนที่เกินจำเป็นของผู้ประกอบการซึ่งสุดท้ายจะถูกโยนต่อให้เป็นภาระของประชาชนในฐานะผู้บริโภค
ประการที่สอง เรื่องการจัดทำผังภาคและผังประเทศ 3 สมาคมเห็นว่าในด้านการจัดทำผังเมืองรวมแต่ละจังหวัดหรือแต่ละท้องถิ่นยังไม่เพียงพอต่อการบริหารจัดการด้านกายภาพของประเทศทั้งในระยะสั้นและระยะยาวแต่ควรนำเค้าโครงของผังภาคและผังประเทศ ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองได้เคยศึกษาไว้แล้วมาทบทวนเพื่อเป็นแนวทางในการพัฒนาประเทศทางด้านกายภาพแต่ต้องมีการออกกฎหมายรองรับ ซึ่งอาจจะใช้เป็นส่วนหนึ่งของแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
สำหรับภาคเมืองหรือภาคมหานครควรจะจัดทำเป็นผังเมืองภาคมหานคร เพื่อให้สอดคล้องกันทั้งกรุงเทพมหานครและจังหวัดปริมณฑลทั้งจะกำหนดความเชื่อมโยงทั้งภาคราชการ ภาคธุรกิจ ภาคอุตสาหกรรม ภาคการอยู่อาศัย และการคมนาคมทั้งภายในประเทศและระหว่างประเทศให้สอดคล้องกัน รวมถึงการป้องกันอุทกภัยหรือภัยพิบัติให้เป็นไปในทิศทางเดียวกันและไม่เกิดข้อขัดแย้งกัน
เลื่อนใช้ราคาประเมิน
ประการที่สามในส่วนราคาประเมินที่ดินและอาคารชุดที่มีกำหนดจะประกาศใช้ในรอบบัญชีปี 2555-2558 ที่จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2555 นั้น ทาง 3 สมาคมเห็นว่าควรเลื่อนประกาศการใช้ราคาประเมินใหม่ของกรมธนารักษ์ออกไปอีก 1 ปี หรือประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2556 หรือหากจะประกาศใช้ตามปกติ เฉพาะพื้นที่ที่ประสบภัยทุกจังหวัดควรจะใช้ราคาประเมินของปี 2554 ไปก่อน เพราะราคาประเมินใหม่ที่หากใช้ในปีหน้านั้นจะกระทบต่อภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยไม่มากนักเพราะนำมาใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือที่เข้าใจโดยทั่วกันว่าเป็นค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้นแต่ผลกระทบที่มีมากจะเป็นผลกระทบต่อการซื้อขายของประชาชนโดยทั่วไป เพราะถูกนำมาใช้ในการคำนวณทั้งค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ และใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมาการซื้อขายที่อยู่อาศัยของประชาชนทั่วไปมีสัดส่วนมากถึง 50%ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในแต่ละปี
กระตุ้นแบงก์ปล่อยกู้
ประการที่สี่ นโยบายสินเชื่อภาคที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัย ทางสมาคมเห็นว่าความเสียหายของบ้านเรือนในพื้นที่ประสบภัยน้ำท่วม แม้ว่าจะมีสถาบันการเงินหลายแห่งออกมาให้สินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้านแต่สำหรับสินเชื่อใหม่ที่จะปล่อยกู้ให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัยนั้นเชื่อว่าสถาบันการเงินจะมีความเข้มงวดรวมถึงวงเงินการปล่อยสินเชื่ออาจจะลดลงกว่าเดิมที่เคยให้ดังนั้นทาง3สมาคมจึงเห็นว่าธนาคารของรัฐและธนาคารเฉพาะกิจทั้งธนาคารอาคาร สงเคราะห์ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารออมสิน เป็นต้น ควรปล่อยสินเชื่อให้กับที่อยู่อาศัยในเขตที่ประสบอุทกภัยเพราะขณะนี้มีธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่เห็นว่าราคาประเมินที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัยน้ำท่วมจะลดลงถึง 20%นั่นแสดงให้เห็นว่าวงเงินสินเชื่อที่จะอนุมัติให้กับผู้กู้จะต้องลดลงตามราคาประเมินดังกล่าว
รัฐบาลในฐานะที่กำกับดูแลสถาบันการเงินเฉพาะกิจและสถาบันการเงินของรัฐ จึงควรกำหนดนโยบายให้ธนาคารดังกล่าวให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัย เพื่อสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่มีต่อการบริหารจัดการน้ำของรัฐบาลที่จะดำเนินการต่อไปและสร้างความเชื่อมั่นต่อธนาคารพาณิชย์อื่น รวมถึงประชาชนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัยด้วยเช่นกัน
ในอนาคตข้างหน้าไม่ว่าปัญหาอุทกภัยจะเกิดขึ้นหรือไม่หรือหากเกิดขึ้นแล้วจะรุนแรงเท่ากับที่เกิดขึ้นในครั้งนี้หรือไม่นั้นคงไม่ใช่ประเด็นสำคัญหลักอันดับแรกแล้วเพราะทั้งประชาชนและผู้ประกอบการต่างรู้และเข้าใจดีถึงภัยธรรมชาติที่สามารถเกิดขึ้นมาได้แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือเรื่องของแนวทางการบริหารจัดการปัญหาที่เกิดขึ้นและการวางแนวทางการป้องกันปัญหาที่จะฝากความหวังไว้ที่ใครไม่ได้นอกจากนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตรนายกรัฐมนตรีหญิงคนแรกของประวัติศาสตร์ที่อุตส่าห์อาสาเข้ามาทำหน้าที่บริหารประเทศซึ่งความหวังดังกล่าวจะเป็นจริงหรือไม่อย่างไรนั้นเชื่อว่าคงวัดกันได้ง่ายๆกับแนวคิดที่3สมาคมเสนอไปว่าจะได้รับการพิจารณาและนำไปปฏิบัติจริงมากน้อยแค่ไหนนั่นเอง
ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 25 - 28 ธ.ค. 2554
ทั้งนี้จากการประเมินและสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.)อย่างไรก็ตามหากนับเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับความเสียหายจริงๆอาจจะมีจำนวนเพียง 1.7 แสนหน่วยซึ่งเทียบกับภาพรวมแล้วดูน้อยแต่ผลกระทบที่เชื่อมโยงกับธุรกิจที่เกี่ยวข้องนับว่ามหาศาล
จี้นายกฯแก้วิกฤติ
แม้วันนี้วิกฤติจะพ้นผ่านมวลน้ำได้จากไปแล้วแต่ร่องรอยความเสียหายและบาดแผลลึกทางเศรษฐกิจที่ต้องรักษาเยียวยากันอีกยาวนานทำให้ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องถามหามาตรการความชัดเจนของรัฐบาลในการป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตทั้งนี้เพื่อความเชื่อมั่นทั้งต่อผู้บริโภคและนักลงทุนทั้งระบบเพราะปัญหาน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่าเป็นเรื่องของการบริหารจัด การน้ำที่ไม่มีประสิทธิภาพและขาดการบูรณาการการทำงานของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทั้งหลาย
ในฐานะเป็นตัวแทนของผู้ประกอบการ 3 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทยและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงทำหนังสือถึงนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี โดยตรงเพื่อเสนอความเห็นต่อรัฐบาล เรื่อง "มาตรการป้องกันอุทกภัยและการสร้างความเชื่อมั่นต่อภาคที่อยู่อาศัย"เพื่อนำไปสู่มาตรการสร้างความเชื่อมั่นและลดความวิตกกังวลต่อการอยู่อาศัยของประชาชนทุกครัวเรือน
มาตรการต้องชัดเจน
การป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมในปัจจุบันและต่อไปในอนาคตผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์วางแนวทางเบื้องต้นไว้ในเรื่องของการที่จะดูแลและช่วยเหลือตัวเองหลายบริษัทเตรียมแผนที่จะรับมือน้ำท่วมทั้งในส่วนของการป้องกันระยะยาว เช่น การทำเขื่อนกั้นน้ำการสร้างบ่อพักน้ำ เป็นต้นขณะเดียวกันก็มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบของการพัฒนาโครงการเพื่อป้องกันน้ำท่วมเช่นการถมพื้นที่โครงการให้สูงกว่าเดิมการทำกำแพงโครงการให้แข็งแรงและรองรับแรงดันน้ำได้เพิ่มมากขึ้น เป็นต้น แต่แนวทางดังกล่าวคงเป็นการรับมือระยะแรกที่ผู้ประกอบการพึงจะทำได้ด้วยตนเองแต่หากเป็นการป้องกันระยะยาวและเป็นแบบบูรณาการเพื่อให้หลายฝ่ายปรับตัวไปในทิศทางเดียวกันนั้น คงจะต้องรอมาตรการของรัฐบาลที่จะออกมาตามที่ 3 สมาคมได้นำเสนอความเห็นไป
ความเห็นของ 3 สมาคมดังกล่าวมี4 ประเด็นสำคัญที่จะก่อให้เกิดการบูรณาการในการแก้ไขปัญหา ประการแรกคือการเร่งประกาศนโยบายแผนงานที่ชัดเจนในการบริหารจัดการน้ำทั้งระบบของประเทศเพื่อให้ผู้ประกอบการทุกภาคส่วนได้เตรียมการป้องกันตนเองไปในทิศทางเดียวกันมิใช่ปล่อยให้ต่างคนต่างดำเนินการแบบไร้ทิศทาง หรือเกินขอบเขตอีกทั้งยังเป็นภาระต้นทุนที่เกินจำเป็นของผู้ประกอบการซึ่งสุดท้ายจะถูกโยนต่อให้เป็นภาระของประชาชนในฐานะผู้บริโภค
ประการที่สอง เรื่องการจัดทำผังภาคและผังประเทศ 3 สมาคมเห็นว่าในด้านการจัดทำผังเมืองรวมแต่ละจังหวัดหรือแต่ละท้องถิ่นยังไม่เพียงพอต่อการบริหารจัดการด้านกายภาพของประเทศทั้งในระยะสั้นและระยะยาวแต่ควรนำเค้าโครงของผังภาคและผังประเทศ ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองได้เคยศึกษาไว้แล้วมาทบทวนเพื่อเป็นแนวทางในการพัฒนาประเทศทางด้านกายภาพแต่ต้องมีการออกกฎหมายรองรับ ซึ่งอาจจะใช้เป็นส่วนหนึ่งของแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
สำหรับภาคเมืองหรือภาคมหานครควรจะจัดทำเป็นผังเมืองภาคมหานคร เพื่อให้สอดคล้องกันทั้งกรุงเทพมหานครและจังหวัดปริมณฑลทั้งจะกำหนดความเชื่อมโยงทั้งภาคราชการ ภาคธุรกิจ ภาคอุตสาหกรรม ภาคการอยู่อาศัย และการคมนาคมทั้งภายในประเทศและระหว่างประเทศให้สอดคล้องกัน รวมถึงการป้องกันอุทกภัยหรือภัยพิบัติให้เป็นไปในทิศทางเดียวกันและไม่เกิดข้อขัดแย้งกัน
เลื่อนใช้ราคาประเมิน
ประการที่สามในส่วนราคาประเมินที่ดินและอาคารชุดที่มีกำหนดจะประกาศใช้ในรอบบัญชีปี 2555-2558 ที่จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2555 นั้น ทาง 3 สมาคมเห็นว่าควรเลื่อนประกาศการใช้ราคาประเมินใหม่ของกรมธนารักษ์ออกไปอีก 1 ปี หรือประกาศใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2556 หรือหากจะประกาศใช้ตามปกติ เฉพาะพื้นที่ที่ประสบภัยทุกจังหวัดควรจะใช้ราคาประเมินของปี 2554 ไปก่อน เพราะราคาประเมินใหม่ที่หากใช้ในปีหน้านั้นจะกระทบต่อภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยไม่มากนักเพราะนำมาใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือที่เข้าใจโดยทั่วกันว่าเป็นค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้นแต่ผลกระทบที่มีมากจะเป็นผลกระทบต่อการซื้อขายของประชาชนโดยทั่วไป เพราะถูกนำมาใช้ในการคำนวณทั้งค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ และใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมาการซื้อขายที่อยู่อาศัยของประชาชนทั่วไปมีสัดส่วนมากถึง 50%ของการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั้งหมดในแต่ละปี
กระตุ้นแบงก์ปล่อยกู้
ประการที่สี่ นโยบายสินเชื่อภาคที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัย ทางสมาคมเห็นว่าความเสียหายของบ้านเรือนในพื้นที่ประสบภัยน้ำท่วม แม้ว่าจะมีสถาบันการเงินหลายแห่งออกมาให้สินเชื่อเพื่อซ่อมแซมบ้านแต่สำหรับสินเชื่อใหม่ที่จะปล่อยกู้ให้กับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัยนั้นเชื่อว่าสถาบันการเงินจะมีความเข้มงวดรวมถึงวงเงินการปล่อยสินเชื่ออาจจะลดลงกว่าเดิมที่เคยให้ดังนั้นทาง3สมาคมจึงเห็นว่าธนาคารของรัฐและธนาคารเฉพาะกิจทั้งธนาคารอาคาร สงเคราะห์ ธนาคารกรุงไทย ธนาคารออมสิน เป็นต้น ควรปล่อยสินเชื่อให้กับที่อยู่อาศัยในเขตที่ประสบอุทกภัยเพราะขณะนี้มีธนาคารพาณิชย์บางแห่งที่เห็นว่าราคาประเมินที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัยน้ำท่วมจะลดลงถึง 20%นั่นแสดงให้เห็นว่าวงเงินสินเชื่อที่จะอนุมัติให้กับผู้กู้จะต้องลดลงตามราคาประเมินดังกล่าว
รัฐบาลในฐานะที่กำกับดูแลสถาบันการเงินเฉพาะกิจและสถาบันการเงินของรัฐ จึงควรกำหนดนโยบายให้ธนาคารดังกล่าวให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัย เพื่อสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่มีต่อการบริหารจัดการน้ำของรัฐบาลที่จะดำเนินการต่อไปและสร้างความเชื่อมั่นต่อธนาคารพาณิชย์อื่น รวมถึงประชาชนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ประสบภัยด้วยเช่นกัน
ในอนาคตข้างหน้าไม่ว่าปัญหาอุทกภัยจะเกิดขึ้นหรือไม่หรือหากเกิดขึ้นแล้วจะรุนแรงเท่ากับที่เกิดขึ้นในครั้งนี้หรือไม่นั้นคงไม่ใช่ประเด็นสำคัญหลักอันดับแรกแล้วเพราะทั้งประชาชนและผู้ประกอบการต่างรู้และเข้าใจดีถึงภัยธรรมชาติที่สามารถเกิดขึ้นมาได้แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือเรื่องของแนวทางการบริหารจัดการปัญหาที่เกิดขึ้นและการวางแนวทางการป้องกันปัญหาที่จะฝากความหวังไว้ที่ใครไม่ได้นอกจากนางสาวยิ่งลักษณ์ ชินวัตรนายกรัฐมนตรีหญิงคนแรกของประวัติศาสตร์ที่อุตส่าห์อาสาเข้ามาทำหน้าที่บริหารประเทศซึ่งความหวังดังกล่าวจะเป็นจริงหรือไม่อย่างไรนั้นเชื่อว่าคงวัดกันได้ง่ายๆกับแนวคิดที่3สมาคมเสนอไปว่าจะได้รับการพิจารณาและนำไปปฏิบัติจริงมากน้อยแค่ไหนนั่นเอง
ที่มา: หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 25 - 28 ธ.ค. 2554
RSS Feed
