คอนโดขายอืด-ติดบ่วงอีไอเอ 2 บิ๊กอสังหาฯคืนเงินดาวน์ลูกค้า

แม้จะเกิดความกังวลเรื่องฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์บางประเภท ทำให้อุปสงค์ (ความต้องการ) ที่เกิดขึ้นไม่ได้เป็นอุปสงค์เพื่อที่อยู่อาศัยที่แท้จริง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมควรจับตามอง เพราะในช่วงปีที่ผ่านมา ดัชนีราคาคอนโดมิเนียมของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แสดงให้เห็นว่ามีการปรับขึ้นถึง 33% หรือประมาณ 8% ต่อปี

หากพิจารณาการปรับตัวของราคาคอนโดมิเนียมจะมีปัจจัยพื้นฐานสนับสนุนจาก 1.ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ปรับตัวขึ้นมาก จากการปรับขึ้นของราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงาน 2.ความต้องการและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปโดยให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเดินทางมากขึ้น แต่ราคาของคอนโดมิเนียมก็มีการปรับตัวสูงขึ้นจากการซื้อขายในประเภทการลงทุนเพื่อเก็งกำไรเช่นกัน เพราะคอนโดมิเนียมเป็นสินทรัพย์ที่ถือว่ามีสภาพคล่องสูงที่สุดในบรรดาที่อยู่อาศัยทุกประเภท

อย่างไรก็ตาม มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างได้ประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะเติบโตในอัตราที่ทรงตัวต่อไป เนื่องจากไม่มีปัจจัยบวกใหม่ๆ จากเศรษฐกิจมหภาคมาช่วยกระตุ้นการเติบโตของตลาด

---

ยอดขายช้า-ติดบ่วงอีไอเอหยุดขาย

นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นตลาดหลักในไทยเริ่มส่งสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดเริ่มจะอิ่มตัว ประกอบกับมีตัวแปรด้านผังเมืองใหม่เข้ามาเกี่ยวข้องทำให้ต้องหยุดการขายไว้ชั่วคราวขณะเดียวกันก็ไปหาตลาดอื่นๆ เช่น ตลาดในต่างจังหวัด ที่มีแนวโน้มการเติบโตที่สูง

โครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดผังเมือง เรื่องการขออนุญาตสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ รวมถึงกระแสสังคมคนในพื้นที่ใกล้เคียงต่อต้าน เป็นเหตุให้ต้องหยุดขายก่อน เพราะเกรงว่าจะก่อสร้างไม่ได้ ในที่สุดก็ต้องคืนเงินจอง-เงินดาวน์ให้ลูกค้า โดยล่าสุดพบมี 2 โครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่คือ โครงการแรกคือ โครงการลุมพินีวิลล์ ศรีนครินทร์-บางนา ใกล้กับโรงแรมเมเปิ้ล พัฒนาโดยบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ แอลพีเอ็น

โครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนเนื้อที่1,761 ตร.ว. โดยแอลพีเอ็นซื้อมาในราคา 70 ล้านบาท พัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 26 ชั้น 1 อาคารจำนวน 566 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 700 ล้านบาท ตามแผนใช้เวลาโครงการประมาณ 14 เดือน (สิงหาคม 2555-ตุลาคม 2556) ระยะเวลาในการขายภายใน 6 เดือน โดยเปิดตัวอย่างเป็นทางการในวันเสาร์ที่ 30 มิถุนายน 2555 เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ และรับรู้รายได้ในไตรมาส 4 ของปี 2556 ผลตอบแทนเบื้องต้นประมาณ 30%

ส่วนอีกโครงการคือโครงการโนเบิล ยูไนท์ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสุรศักดิ์ ของบริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ โนเบิล ที่เปิดตัวเมื่อเดือนกันยายน 2554 ได้ทำหนังสือแจ้งลูกค้าคืนเงินจองและเงินดาวน์ให้ลูกค้าเช่นกัน หลังจากที่ยอดขายกว่า 30% และรอปรับแบบหรือผังโครงการใหม่อีกครั้ง

โครงการโนเบิล ยูไนท์ ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 1 ไร่ 2 งาน พัฒนาเป็นอาคารพักอาศัยสูง 31 ชั้น 1 อาคาร ห้องพักเป็นประเภท Studio และ 1-2 ห้องนอน ขนาดพื้นที่ใช้สอย 38-65 ตร.ม.จำนวน 240 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 3.9 ล้านบาทต่อยูนิต รวมมูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท

9 เดือนคอนโดฯเปิดเพิ่ม 42%

 ด้านนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า แม้ภาวะฟองสบู่อาจจะยังไม่เกิดขึ้นในขณะนี้ แต่เป็นห่วงภาวะโอเวอร์ซัพพลาย หรือสินค้าล้นตลาด เนื่องจากมีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในปีนี้เป็นจำนวนมาก ทำให้มีซัพพลายหนาแน่นในหลายทำเลและมียอดขายช้า

ทั้งนี้ จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ระบุถึง คอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2555 จะมีหน่วยที่เปิดขายใหม่รวมกันประมาณ 4.6 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 42% เมื่อเทียบกับยอด 32,500 หน่วยในช่วงเดียวกันของปี 2554 ขณะที่มีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพียงประมาณ 24,000 หน่วย ลดลงประมาณ 29% เมื่อเทียบกับยอด 3.4 หมื่นหน่วย ในช่วงเดียวกันของปี 2554

โดยจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล แบ่งเป็นการพัฒนาโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ประมาณ 34 ราย มีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 71% และสัดส่วนที่เหลืออีก 29% เป็นการพัฒนาโดยบริษัทที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ จากทั้งหมดกว่า 100 ราย สำหรับบ้านจัดสรรนั้น บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดจะมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 69% ของจำนวนบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด

ที่มา : หนังสือพิมพ์คมชัดลึก