ที่ดินสยาม-ชิดลม-เพลินจิตราคาพุ่งสูงสุด1.4ล้าน/ตร.ว.

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า แปลงที่ดินที่มีราคาสูงสุดคือบริเวณสยามพารากอน บริเวณสยามสแควร์ บริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้า ชิดลม และบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพลินจิต  ตามแนวดังกล่าวนี้ ราคาที่ดินที่ประเมินได้เป็นเงิน 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาหรือ ไร่ละ 560 ล้านบาท หรือหากใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางบนพื้นที่ขนาด 1 ตารางวา จะต้องวางธนบัตรจำนวน 4 ชั้น ซึ่งนับว่าเป็นการ “นั่งบนกองเงินกองทอง” โดยแท้

หากเทียบกับปี 2553 ราคาที่ดินบริเวณนี้ได้รับการประเมินไว้เป็นเงิน 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา นับว่าเพิ่มขึ้นถึง 17% ภายในเวลา 1 ปี ซึ่งถือว่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นับเท่าตัว  สาเหตุที่ราคาที่ดินแพงในย่านใจกลางเมืองและมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก ก็เพราะการมีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง โดยเฉพาะบริเวณสยาม สแควร์ เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้าสองสาย จึงทำให้ราคาเพิ่มสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่อง

ที่ดินที่มีราคาสูงรอง ๆ ลงมาได้แก่ ที่ดินติดถนนวิทยุ ถนนสีลม และติดถนนราชดำริ ตรงบริเวณสถานีรถไฟฟ้า มีราคาเป็นเงินตารางวาละ 1.1 ล้านบาท  ส่วนที่ดินติดถนนติดถนนสุขุมวิทช่วงต้น เช่น บริเวณอาคารไทม์สแควร์ และตลอดแนวถนนสาทร มีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาท

ราคาทั้งหมดนี้เป็นราคาที่ประเมินตามราคาตลาดที่แท้จริง ไม่ใช่ราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์ ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนแน่นอนว่าต่ำกว่าเท่าไหร่ เพราะขึ้นอยู่กับการกำหนดของคณะกรรมการแต่ละท้องถิ่น  และราคาตลาดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินนี้ อาจจะต่ำกว่าราคาเรียกขาย ซึ่งมักมีการเรียกขายสูงเกินจริง เช่น ในปัจจุบันมีการเรียกขายที่ดินบางแปลงสูงถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว

สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุด ได้แก่บริเวณถนนเลียบคลอง 13 ตรงบริเวณ กม.5 ที่ดินขนาด 4 ไร่ มีราคาตารางวาละเพียง 2,600 บาท หรือ ไร่ละ 1.04 ล้านบาท  ส่วนที่ดินขนาด 4 ไร่ที่อยู่ถนนบางไทรตรงข้ามศูนย์ศิลปาชีพ ราคาประมาณ 4,600 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาท ทั้งนี้เพราะมีข้อจำกัดในการก่อสร้างเพราะตั้งอยู่ตรงข้ามกับศูนย์ศิลปาชีพ  จะสังเกตได้ว่า ที่ดินชานเมืองที่ไม่ค่อยมีสาธารณูปโภค เช่น แถวเลียบคลอง 13 แถวลำต้อยติ่ง แถวรังสิต-วังน้อย และแถวประชาสำราญ ราคากลับทรงหรือแทบไม่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ที่ดินในใจกลางเมือง ราคากลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะบริเวณใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นต้น

บริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 15 ปีก็คือแถวสยามสแควร์ที่แต่เดิมมีราคา 0.43 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2539 และเพิ่มเป็น 1.4 ล้านบาทต่อตารางวาในปี 2554 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าสีลม ซึ่งแต่เดิมมีราคาแพงที่สุด ทั้งนี้เพราะสีลมเป็นศูนย์กลางทางการเงิน ซึ่งมักใช้ที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสำนักงานมากกว่า  ส่วนย่านสยาม ชิดลมและเพลินจิตมักใช้ที่ดินก่อสร้างศูนย์การค้าที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่านั่นเอง

ปี 2554 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 4.0% เมื่อเทียบกับปี 2553 ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แต่ในปี 2553 ราคาที่ดินกลับเพิ่มสูงถึง 4.4% ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาเพิ่มขึ้นมากในปีก่อนก็เพราะการส่งออกดี ทำให้เศรษฐกิจของประเทศดี จึงมีผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มาก ราคาที่ดินก็สูงขึ้น แม้จะมีวิกฤติทางการเมืองเมื่อเดือนพฤษภาคม 2553 หรือแม้แต่ดอกเบี้ยและภาษีอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นในปี 2553 ก็ตาม

อย่างไรก็ตามราคาที่ดินเคยตกต่ำลงอย่างชัดเจนในปี 2540-2541 ถึง 12.6% และ 10.8% ตามลำดับ  แต่หลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นจนสูงสุดต่อปีในปี 2548  และนับแต่ปี 2549 เป็นต้นมา ราคาที่ดินก็ยังเพิ่ม แต่ ณ อัตราที่ลดลงตามลำดับ มาดีขึ้นอีกครั้งหนึ่งในปี 2553

ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ราคาเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง เช่น บริเวณแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสแถวสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต ราคาเพิ่มขึ้น 16.7% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ส่วนตลอดสายของบีทีเอส ราคาเพิ่มขึ้น 128% ในรอบปี 2548-2554 หรือเฉลี่ยทั้งสายปีละ 21.3% โดยเฉพาะปี 2553-2554 ราคาเพิ่มขึ้นทั้งสายประมาณ 11.7%  ส่วนต่อขยายก็เพิ่มขึ้น เช่น แบริ่ง เพิ่มถึง 14.8% บางหว้าเพิ่ม 12.6% ในรอบปีที่ผ่านมาเช่นกัน  สำหรับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที ราคาก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 14.4% ในรอบปีที่ผ่านมา

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่าราคาที่ดินจะไม่ตกต่ำลงเพราะน้ำท่วม  ที่กล่าวว่าราคาบ้านและที่ดินจะไม่ตกต่ำลงหลังน้ำท่วมก็เพราะ

1. น้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2538 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งท่วมเข้าไปถึงพระบรมมหาราชวัง และพื้นที่เศรษฐกิจต่าง ๆ ก็ไม่ได้ทำให้ราคาบ้านและที่ดินในพื้นที่นี้ลดลงแต่อย่างใด ทั้งนี้เพราะเศรษฐกิจของประเทศในขณะนั้นกำลังไปได้ด้วยดี จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ยังเติบโต แต่โดยที่ขาดการควบคุมจึงกลายเป็นฟองสบู่และแตกในปี 2540

2. น้ำท่วมนครหาดใหญ่สูงสุดถึง 2-3 เมตรเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2553 จนหลายฝ่ายออกมาให้ความเห็นว่าควรย้ายเมืองหาดใหญ่ แต่ถัดไปไม่ถึง 6 เดือน นครหาดใหญ่กลับฟื้นตัวอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้เพราะการท่องเที่ยว และการหนีภัยโจรใต้ของพี่น้องประชาชนในสามจังหวัดชายแดนภาคใต้มาซื้อบ้านในนครหาดใหญ่

3. สึนามิที่ภูเก็ตเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2547 ซึ่งถือว่าร้ายแรงกว่าน้ำท่วมเพราะคร่าชีวิตของประชาชนไปหลายพันคน อาคารพังเสียหายมากมายเช่นกัน แต่จากการสำรวจเปรียบเทียบราคาซื้อขายที่ดินรอบเกาะภูเก็ตโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กลับพบว่า ราคาที่ดินริมหาดฟากตะวันตกหยุดนิ่งในระหว่างเดือนกรกฎาคม 2547 เทียบกับเดือนพฤษภาคม 2548 ในขณะที่ราคาที่ดินริมหาดฟากตะวันออกยังเพิ่มขึ้นตามลำดับเพราะนักลงทุนคาดว่าจะไม่มีสึนามิในพื้นที่ดังกล่าว และหลังจากนั้นราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นตามลำดับ เช่น ราคาที่ดินริมหาดป่าตองจากที่ประเมินไว้เมื่อเดือนกรกฎาคม 2547 และ พฤษภาคม 2548 ณ ราคา 40 ล้านบาทต่อไร่ ก็เพิ่มเป็นประมาณ 100 ล้านบาทต่อไร่ในปัจจุบัน

4. กรณีเมืองอาเจะห์ ที่อยู่ใกล้ศูนย์กลางแผ่นดินไหวคราวเกิดสึนามิในทะเลอันดามันเมื่อเดือนธันวาคม 2547 นั้น มีประชาชนเสียชีวิตราว 200,000 คน ทำให้บ้านเรือนเสียหายเกือบทั้งหมด อย่างไรก็ตามภายหลังการบูรณะและรัฐบาลพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ใหม่ในพื้นที่นี้ ราคาบ้านและที่ดินก็กลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างเด่นชัด แสดงว่าสึนามิไม่ได้ก่อให้เกิดปัญหาในระยะยาว

5. กรณีน้ำท่วมใหญ่ที่นครนิวออร์ลีน มลรัฐหลุยเซียนา สหรัฐอเมริกา เมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2548 ปรากฏว่าหลังจากนั้น ราคาบ้านในนครแห่งนี้ก็ยังเพิ่มขึ้นยกเว้นบ้านที่เสียหายไป การที่บ้านยังราคาเพิ่มขึ้นก็เพราะเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกายังดีอยู่ ราคาบ้านทั่วประเทศปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วปีละนับสิบเปอร์เซ็นต์  แต่ราคาบ้านกลับลดลงนับแต่เดือนเมษายน 2550 ซึ่งเป็นการขึ้นถึงจุดสูงสุด และตกต่ำมาโดยตลอดเกือบ 5 ปีที่ผ่านมาเพราะเศรษฐกิจของประเทศสหรัฐอเมริกายังไม่ฟื้นตัวนั่นเอง

จะเห็นได้ว่าภัยธรรมชาติอาจส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์ก็เพียงแค่ชั่วคราว หรือเฉพาะที่ร้ายแรงจริง ๆ เช่น ภูเขาไฟปอมเปอีที่ฝังเมืองปอมเปอีทั้งเมืองหายไป หรือโรงไฟฟ้าเชอร์โนบิลระเบิด ที่ทำให้เมืองใกล้เคียงบางแห่งยังปิดไป  แต่หลังปี 2554 นี้เมือง Prypiat ซึ่งกลายเป็นเมืองร้างหลังการระเบิด กำลังจะเปิดเป็นแหล่งท่องเที่ยว เช่นเดียวกับเมืองปอมเปอี ซึ่งกลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวมานานแล้ว

สำหรับกรณีน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 นี้ บ้านที่เสียหายไปจากน้ำท่วม เฉพาะหน้าย่อมมีมูลค่าลดลง เช่น บ้านในกรุงเทพมหานครมีราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาท  ในกรณีบ้านเดี่ยว จะเป็นค่าตัวอาคารประมาณ 1 ล้านบาท แยกเป็นส่วนโครงสร้าง 350,000 บาท ส่วนสถาปัตยกรรม 500,000 บาท และส่วนงานระบบประกอบอาคารอีก 150,000 บาท ในกรณีนี้ หากน้ำท่วมเฉพาะชั้นล่าง โครงสร้างคงไม่ได้รับความเสียหาย ที่เสียหายคงเป็นงานสถาปัตยกรรมและงานระบบบางส่วน โดยคาดว่าความเสียหายจะเป็นเงินประมาณ 150,000 – 200,000 บาท หรือประมาณ 5-7% ของมูลค่าบ้าน

ยิ่งในกรณีที่ผู้ขายเสียกำลังใจและขายไปตามสภาพโดยไม่ซ่อมแซมใด ๆ ก็จะทำให้ราคาขายต่ำกว่าความเป็นจริงไปเป็นอันมาก โดยอาจขายได้ในราคาราว 60-80% ของราคาบ้านทั้งหลัง  ดังนั้นจึงไม่สมควรที่จะขายบ้านในห้วงเวลาหลังน้ำท่วม ยกเว้นจำเป็นจริง ๆ แต่ในทางตรงกันข้ามก็เป็นโอกาสของนักลงทุนที่จะซื้อบ้านเหล่านี้มาซ่อมแซมเพื่อขายต่อในทำนอง “ใส่ตระกร้าล้างน้ำ” นั่นเอง 

สำหรับผู้ประกอบการก็อาจทำให้ยอดรับรู้รายได้ลดน้อยลงเพราะในห้วง 6 เดือนแรก ตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะแผ่วลง การซื้อบ้านอาจจะลดลง เนื่องจากอารมณ์ความรู้สึกกลัวน้ำท่วม และที่สำคัญก็คือเศรษฐกิจชะลอตัวลง ทำให้รายได้ของประชาชนลดลงจากการไม่ได้ทำงานในช่วงน้ำท่วมเป็นเวลา 2-5 เดือน  นอกจากนั้นราคาวัสดุก่อสร้างอาจเพิ่มขึ้นผิดปกติไประยะหนึ่งเพราะความต้องการใช้ในการซ่อมแซมบ้าน ทำให้อุตสาหกรรมก่อสร้างบ้านขายได้รับผลกระทบไปด้วย

อย่างไรก็ตามทำเลการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยคงไม่เปลี่ยนแปลง พื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมคงไม่ลดศักยภาพลงในระยะยาว โอกาสที่จะมีการซื้อบ้านหลังที่สอง โดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัยเผื่อไว้ในใจกลางเมืองและชานเมืองอาจจะมีไม่มากนัก คงมีอยู่เช่นกัน แต่คงไมได้ทำให้ห้องชุดใจกลางเมืองขายดีมากมายจนเกินจริง เพราะปกติก็ขายดีอยู่แล้ว โดยเฉพาะพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และที่ผ่านมาแม้ไม่มีน้ำท่วมก็มีการซื้อบ้านหลังที่สองเผื่อการจราจรติดขัด หรือเผื่อให้บุตรหลานเรียนหนังสือใจกลางเมืองอยู่แล้วโดยไม่เกี่ยวข้องกับกรณีน้ำท่วม

จากข้อมูลล่าสุดของกรมส่งเสริมการส่งออกพบว่าการส่งออกในรอบ 7 เดือนแรกของปี 2554 ดีกว่าปี 2553 ถึง 17% และแม้การส่งออกในช่วง 3 เดือนหลังอาจจะลดลง แต่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าตัวเลขตลอดทั้งปีจะยังสูงกว่าปี 2553 ประมาณ 4.5% ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำ แต่ก็คงเพียงพอที่จะผลักดันไม่ให้ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในปี 2554 กลายเป็นติดลบ ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครจึงจะไม่ลดลงจากภัยน้ำท่วมอย่างแน่นอน

ยิ่งหากรัฐบาลพัฒนาสาธารณูปโภคให้ดีโดยเฉพาะก็จะยิ่งทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ การเร่งก่อสร้างทางด่วนผ่านเข้าไปยังพื้นที่ชานเมืองต่าง ๆ เพื่อทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มสูงขึ้น เพราะเป็นการย่นระยะทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น บนทางด่วนยังสามารถมีรถประจำทางได้ ในกรณีชานเมืองทางด่วนนับว่าเหมาะสมและสะดวกกว่าการมีรถไฟฟ้า ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่อหัวในการเดินทางสูงกว่าทางด่วนมาก และไม่สามารถใช้ขนถ่ายสินค้าได้ โดยพื้นที่ที่ควรก่อสร้างทางยกระดับ ได้แก่ ถนนรังสิต-นครนายก ถนนรังสิต-บางพูน ถนนเพชรเกษม ถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนศรีนครินทร์ ถนนสุขุมวิทช่วงปากน้ำ ถนนสุขสวัสดิ์ ถนนพระรามที่ 2 ถนนรัตนาธิเบศร์ ถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี เป็นต้น

ดังนั้น จึงสรุปได้ว่า น้ำท่วมครั้งใหญ่ในปี 2554 นี้อาจทำให้ตลาดและราคาอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงักไประยะหนึ่ง แต่ไม่ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงแต่อย่างใด