นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ข้อมูลถึงแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยนับจากนี้ว่าสำหรับผู้ประกอบการที่ทำบ้านจัดสรรที่คิดจะมาพัฒนาคอนโดมิเนียม เพื่อเลี่ยงปัญหาบ้านจัดสรรน้ำท่วมนั้นต้องพิจารณาให้รอบคอบ โดยเฉพาะประเด็นหลักคือมาตรการหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ ในร่างผังเมืองฉบับใหม่ ที่กำหนดให้มีแนวถนนกว้าง 16 เมตร ทำให้พื้นที่การทำคอนโดฯ มีจำกัดมากขึ้น โดยเฉพาะในตรอก ซอก ซอย ที่ไม่มีพื้นที่ให้พัฒนาได้ถือเป็นการคุมกำเนิดการสร้างคอนโดมิเนียมโดยปริยายนอกจากนี้ กฎหมายสิ่งแวดล้อมก็ออกมาเข้มงวดมากขึ้นหลังเกิดปัญหาน้ำท่วม เป็นการปิดตายสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยที่จะเข้าสู่ตลาดคอนโดฯ เพราะประการแรกไม่มีที่ดินในการพัฒนา 2 แบงก์ ไม่ปล่อยกู้รายย่อย
ดังนั้น ผู้ประกอบการที่จะเข้าสู่ตลาดคอนโดฯ จำเป็นต้องมีเงินทุนอย่างน้อย 500 ล้านบาท ซึ่งโดยปกติแล้วผู้ประกอบการรายย่อยที่ไม่ใช่แบรนด์ดังๆ ธนาคารก็จะไม่ปล่อยกู้เงินมากขนาดนั้น อนาคตเราอาจไม่เห็นคอนโดมิเนียม 8 ชั้น ไม่เห็นผู้ประกอบการรายย่อยในตลาดเลย ผังเมืองใหม่จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลายเป็นตลาดผูกขาดโดยผู้ประกอบการรายใหญ่
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าอาจจะยังไม่ฟื้น ตลาดจะซึมยาวไม่ต่ำกว่า 1 ปี โดยเฉพาะบริเวณที่เกิดน้ำท่วมหนัก กว่าผู้บริโภคจะกลับมาซื้อคาดว่าต้องใช้เวลานานพอสมควร เบื้องต้นในส่วนของคอนโดฯ น่าจะมีการทิ้งดาวน์อย่างน้อย 5%
“เชื่อว่าคนซื้อคอนโดฯ จะขอคืนเงินดาวน์ประมาณ 5% และมีประมาณ 30-40% ที่ต้องการชะลอการโอนอย่างน้อย 3-4 เดือน เนื่องจากการโอนคอนโดฯ ต้องใช้เงินมากกว่าการโอนบ้านแนวราบ โดยบ้านแนวราบใช้เงินในการโอนประมาณ 7% ของราคาขาย ในขณะที่คอนโดฯ ต้องใช้เงินโอนสูงถึง 18% ของมูลค่าที่ซื้อ ทำให้อสังหาฯ ทั้งระบบจะชะลอตัวไปอย่างน้อย 1 ปี”
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ผลกระทบจากน้ำท่วมครั้งนี้มีลูกค้าที่จองซื้อบ้านในโครงการขอยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ประสบภัยน้ำท่วมช่วงเดือนต.ค.-พ.ย.54 ไปประมาณ 15% เมื่อเทียบกับช่วงระยะเวลาเดียวกันของปี 2553
ขณะที่แบงก์ของรัฐบางแห่ง เริ่มส่งสัญญาณว่าอาจจะลดวงเงินกู้บ้านในพื้นที่ประสบภัยลง 20% เพราะถือว่าเป็นพื้นที่เสี่ยงต่อน้ำท่วม ซึ่งการลดวงเงินกู้จะส่งผลกระทบต่อการรับโอนบ้านของผู้บริโภคอย่างมาก ดังนั้น 3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมทำหนังสือไปยังรัฐบาลใน 3 เรื่องหลักได้แก่ นโยบายแผนงานที่ชัดเจนในการบริหารจัดการน้ำทั้งระบบ, ควบคุมธนาคารเฉพาะกิจและธนาคารในกำกับดูแลของรัฐให้ปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านในพื้นที่น้ำท่วมในเกณฑ์ปกติและขอกรมธนารักษ์ เลื่อนประกาศการใช้ราคาประเมินใหม่รอบปีบัญชี 2555-2558 เป็น 1 ม.ค. 2556 แทนที่จะเริ่มใช้ปีหน้าเลยทันที เพื่อลดภาระในการจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ของผู้ซื้อบ้านใหม่ ซึ่ง 3 สมาคมภาคอสังหาริมทรัพย์ เห็นว่าเป็นแนวทาง ช่วยเหลือระยะสั้นที่เร่งดำเนินการได้
นอกจากนี้ รัฐบาลควรเร่งประกาศนโยบายแผนงานที่ชัดเจนในการบริหารจัดการน้ำทั้งระบบของประเทศ รวมถึงกรอบระยะเวลาในการดำเนินการ เพื่อเอกชนได้วางแผนป้องกันตนเอง ซึ่งการทำระบบป้องกันอุทกภัยนั้นจะทำเฉพาะกทม.ไม่ได้ แต่รัฐต้องทำแบบมหภาคที่มองไปถึงอนาคตในอีก 50 ปีข้างหน้า
ด้าน นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า น้ำท่วมทำให้ยอดขายคอนโดฯหายไปประมาณ 1 เดือน ขณะที่แนวราบยอดขายหายไปประมาณ 2 เดือน ดังนั้นเมื่อรวมกัน 2 ส่วนแล้วยอดขายหายไปประมาณ 1 แสนล้านบาท ขณะที่ยอดโอนจะช้าไปด้วยเพราะ 1. เกิดการยกเลิกการโอน หรือโอนช้าลง 2.ลูกค้า ขาดสภาพคล่องทางการเงิน ดังนั้น จากนี้ไปผู้ประกอบการจะต้องดำเนินเกี่ยวกับเรื่องการกระจายทำเลการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยง ต้องกระจายประเภทสินค้า ต้องมองตลาดรองทั้งบ้านหลังที่สองและบ้านขายต่างชาติและกระจายชนิดธุรกิจเพราะอสังหาฯ ครอบคลุมธุรกิจ หลายประเภท
ขณะที่นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า จากการลงพื้นที่สำรวจมหาอุทกภัยน้ำท่วมครั้งนี้ ในส่วนของบ้านจัดสรรมือหนึ่งในพื้นที่น้ำท่วม มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเป็นอย่างมาก เช่น ในพื้นที่กรุงเทพฯ 19 เขตที่ถูกท่วม เดิมมียอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยที่เดือนละ 579 หน่วย เหลือเพียง 277 หน่วยในเดือนตุลาคม ลดลงเกินกว่าครึ่ง โดยเฉพาะในพื้นที่สายไหม เดิมมียอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยเดือนละ 125 หน่วยลดลงเกือบ 70% เหลือเพียง 37 หน่วยเท่านั้นในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีและปทุมธานีที่ถูกน้ำท่วมก็เช่นกัน อำเภอบางกรวย บางบัวทอง บางใหญ่ และไทรน้อย มียอดโอนกรรมสิทธิ์รวมกัน
เฉลี่ยเดือนละ 548 หน่วย แต่ในเดือนตุลาคมเหลือเพียง 177 หน่วยเท่านั้น สำหรับปทุมธานี อำเภอเมือง คลองหลวง ธัญบุรี ลาดหลุมแก้ว ลำลูกกา สามโคก และหนองเสือ จากเดิม มียอดโอนกรรมสิทธิ์รวมเฉลี่ย 492 หน่วย เหลือเพียง 194 หน่วยในเดือนตุลาคม ใน ส่วนของอาคารชุดก็มียอดเปิดโครงการใหม่ลดลงเป็นจำนวนมาก
ที่มา : หนังสือพิมพ์สยามธุรกิจ
ดังนั้น ผู้ประกอบการที่จะเข้าสู่ตลาดคอนโดฯ จำเป็นต้องมีเงินทุนอย่างน้อย 500 ล้านบาท ซึ่งโดยปกติแล้วผู้ประกอบการรายย่อยที่ไม่ใช่แบรนด์ดังๆ ธนาคารก็จะไม่ปล่อยกู้เงินมากขนาดนั้น อนาคตเราอาจไม่เห็นคอนโดมิเนียม 8 ชั้น ไม่เห็นผู้ประกอบการรายย่อยในตลาดเลย ผังเมืองใหม่จะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมกลายเป็นตลาดผูกขาดโดยผู้ประกอบการรายใหญ่
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าอาจจะยังไม่ฟื้น ตลาดจะซึมยาวไม่ต่ำกว่า 1 ปี โดยเฉพาะบริเวณที่เกิดน้ำท่วมหนัก กว่าผู้บริโภคจะกลับมาซื้อคาดว่าต้องใช้เวลานานพอสมควร เบื้องต้นในส่วนของคอนโดฯ น่าจะมีการทิ้งดาวน์อย่างน้อย 5%
“เชื่อว่าคนซื้อคอนโดฯ จะขอคืนเงินดาวน์ประมาณ 5% และมีประมาณ 30-40% ที่ต้องการชะลอการโอนอย่างน้อย 3-4 เดือน เนื่องจากการโอนคอนโดฯ ต้องใช้เงินมากกว่าการโอนบ้านแนวราบ โดยบ้านแนวราบใช้เงินในการโอนประมาณ 7% ของราคาขาย ในขณะที่คอนโดฯ ต้องใช้เงินโอนสูงถึง 18% ของมูลค่าที่ซื้อ ทำให้อสังหาฯ ทั้งระบบจะชะลอตัวไปอย่างน้อย 1 ปี”
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ผลกระทบจากน้ำท่วมครั้งนี้มีลูกค้าที่จองซื้อบ้านในโครงการขอยกเลิกการโอนกรรมสิทธิ์ในพื้นที่ประสบภัยน้ำท่วมช่วงเดือนต.ค.-พ.ย.54 ไปประมาณ 15% เมื่อเทียบกับช่วงระยะเวลาเดียวกันของปี 2553
ขณะที่แบงก์ของรัฐบางแห่ง เริ่มส่งสัญญาณว่าอาจจะลดวงเงินกู้บ้านในพื้นที่ประสบภัยลง 20% เพราะถือว่าเป็นพื้นที่เสี่ยงต่อน้ำท่วม ซึ่งการลดวงเงินกู้จะส่งผลกระทบต่อการรับโอนบ้านของผู้บริโภคอย่างมาก ดังนั้น 3 สมาคมอสังหาฯ เตรียมทำหนังสือไปยังรัฐบาลใน 3 เรื่องหลักได้แก่ นโยบายแผนงานที่ชัดเจนในการบริหารจัดการน้ำทั้งระบบ, ควบคุมธนาคารเฉพาะกิจและธนาคารในกำกับดูแลของรัฐให้ปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านในพื้นที่น้ำท่วมในเกณฑ์ปกติและขอกรมธนารักษ์ เลื่อนประกาศการใช้ราคาประเมินใหม่รอบปีบัญชี 2555-2558 เป็น 1 ม.ค. 2556 แทนที่จะเริ่มใช้ปีหน้าเลยทันที เพื่อลดภาระในการจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ของผู้ซื้อบ้านใหม่ ซึ่ง 3 สมาคมภาคอสังหาริมทรัพย์ เห็นว่าเป็นแนวทาง ช่วยเหลือระยะสั้นที่เร่งดำเนินการได้
นอกจากนี้ รัฐบาลควรเร่งประกาศนโยบายแผนงานที่ชัดเจนในการบริหารจัดการน้ำทั้งระบบของประเทศ รวมถึงกรอบระยะเวลาในการดำเนินการ เพื่อเอกชนได้วางแผนป้องกันตนเอง ซึ่งการทำระบบป้องกันอุทกภัยนั้นจะทำเฉพาะกทม.ไม่ได้ แต่รัฐต้องทำแบบมหภาคที่มองไปถึงอนาคตในอีก 50 ปีข้างหน้า
ด้าน นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า น้ำท่วมทำให้ยอดขายคอนโดฯหายไปประมาณ 1 เดือน ขณะที่แนวราบยอดขายหายไปประมาณ 2 เดือน ดังนั้นเมื่อรวมกัน 2 ส่วนแล้วยอดขายหายไปประมาณ 1 แสนล้านบาท ขณะที่ยอดโอนจะช้าไปด้วยเพราะ 1. เกิดการยกเลิกการโอน หรือโอนช้าลง 2.ลูกค้า ขาดสภาพคล่องทางการเงิน ดังนั้น จากนี้ไปผู้ประกอบการจะต้องดำเนินเกี่ยวกับเรื่องการกระจายทำเลการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยง ต้องกระจายประเภทสินค้า ต้องมองตลาดรองทั้งบ้านหลังที่สองและบ้านขายต่างชาติและกระจายชนิดธุรกิจเพราะอสังหาฯ ครอบคลุมธุรกิจ หลายประเภท
ขณะที่นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า จากการลงพื้นที่สำรวจมหาอุทกภัยน้ำท่วมครั้งนี้ ในส่วนของบ้านจัดสรรมือหนึ่งในพื้นที่น้ำท่วม มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงเป็นอย่างมาก เช่น ในพื้นที่กรุงเทพฯ 19 เขตที่ถูกท่วม เดิมมียอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยที่เดือนละ 579 หน่วย เหลือเพียง 277 หน่วยในเดือนตุลาคม ลดลงเกินกว่าครึ่ง โดยเฉพาะในพื้นที่สายไหม เดิมมียอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยเดือนละ 125 หน่วยลดลงเกือบ 70% เหลือเพียง 37 หน่วยเท่านั้นในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีและปทุมธานีที่ถูกน้ำท่วมก็เช่นกัน อำเภอบางกรวย บางบัวทอง บางใหญ่ และไทรน้อย มียอดโอนกรรมสิทธิ์รวมกัน
เฉลี่ยเดือนละ 548 หน่วย แต่ในเดือนตุลาคมเหลือเพียง 177 หน่วยเท่านั้น สำหรับปทุมธานี อำเภอเมือง คลองหลวง ธัญบุรี ลาดหลุมแก้ว ลำลูกกา สามโคก และหนองเสือ จากเดิม มียอดโอนกรรมสิทธิ์รวมเฉลี่ย 492 หน่วย เหลือเพียง 194 หน่วยในเดือนตุลาคม ใน ส่วนของอาคารชุดก็มียอดเปิดโครงการใหม่ลดลงเป็นจำนวนมาก
ที่มา : หนังสือพิมพ์สยามธุรกิจ
RSS Feed
